西安楼市之假设之一：假如房产大鳄不来西安

　　香港一家知名地产商最近将要启动在西安高新区的一个项目，无论是政府部门、业界人士还是市民，对这个斥资数亿通过竟拍拿到土地的楼盘都非常期待关注。

　　不知为什么，虽然该项目自通过拍卖方式拿到土地已经过了一年多时间，而且10亿元的购地款已经到位，但是媒体上却迟迟看不到这个楼盘的任何消息。

　　房地产开发是一个比时间、比速度的行业，所谓“快鱼吃慢鱼”。按照一般的思维理解，既然花那么多的钱买地，为什么不尽快销售呢？该公司相关负责人的回答让许多房产界人士感到意外：商品房预售许可证还没有办下来，因此不能正式推出。

　　预售证没有办，就不能对外宣传和销售，相关法规确实是这么规定的。但是这一规定在西安房产行业没有哪家开发商会真正放在心上，因为此前业界公开的做法是，没有预售证照样卖房！多年来，西安房地产市场一个心照不宣的潜规则就是“先上车、后买票”，就是不管手续全不全，先卖楼，手续慢慢补。

　　在这里，也许有会私下里嘲笑香港人的死脑筋和香港公司的僵化。比如，为什么不能象其它开发商一样，采用内部认购的方式先累客户呢？为什么不能先开始进行其它方面的炒作呢？比如派人在大街上散发印刷品。最起码，前期形象宣传还是必要的。而公司总部的意见很坚决：没有预售证绝对不能公开卖房，也不能做任何宣传！

　　据说，这家香港公司类似的教条和僵化还有不少，“在别人看来很容易通过和实施的事情就是不好办”。其理由只有一个，要严格按照法律和市场规则办事，凡是违反法率、法规和违反市场规则的事都行不通。

　　说实话，这种思维模式，在本地开发商开来也许只能挂在口头上，要真正实施既相当困难有让人难以适应。甚至有的时候，连政府职能部门都会感到左右为难。

　　比如，按照政府相关部门的规定，新注册公司只能是四级资质，第一年房地产开发面积不能超过5万平米，而且两年之后才能区的三级以上开发资质。那么许多新成立房产公司只能运作很小的一个项目。这时候问题出来了，个别外地公司进到西安新成立分公司，5万以上的项目做不做？结果只能有两个，一是违规操作，二是修改政府文件。

　　因为要严格按照“规矩”操作，很多外地开发商在西安会遇到了很多类似的问题，从前期拍卖土地到办理各种手续再到后期的楼盘销售。一家国内房产巨头相关负责人就对记者感慨：怎么别人拿地这么容易？主要是他们操作太规范了，不愿意做一些“暗箱操作”的事情。

　　本地公司在遇到和处理这些问题时可以得心应手和游刃有余，比如可以违规操作，可以更改规划，可以欺骗购房者。很少有人会想，为什么一些外地大公司不愿意这样做？他们为什么会成为房产大鳄。

　　从几年前开始，国内房产大鳄纷纷进军西安楼市。他们给西安房地产市场带来的影响是有目共睹的，比如他们开发的高品质住宅对本地楼市带来的影响和冲击，也有许多业界人士会注意到这些公司的经营理念和运作思路。
其实而他们带来的更深层次问题更应该引起重视，我们原来已经习惯和适应的东西都有可能是错误的，不应该让他们来适应我们的规则。

　　我们不仿假设，假如外地大鳄没有进入西安，西安房地产市场会是一种什么样的状态呢？肯定少数本地大开发商垄断者土地和市场，竞争也不会有现在这样残酷。当然对西安购房者而言， 西安房价也许没有这么高，但可能要晚几年才能认识到什么是真正的好房子。

　　其实这些都无关紧要，重要的他们会帮我们改变许多东西。有许多方面正是我们自己需要改变的。