陕西渭南房产市场大盘点

  2005年，被称为中国房地产的政策年，一系列宏观调控政策密集出台，虽然有些效应可能到明年才能显现出来，但是它们却承载着大多数百姓的深情期待……

　　这场起始于春天，结束于夏天的“震荡波”，对于高热的楼市以及得意的开发商来说，无异是一个个猛烈的“震荡波”；而对百姓来说，尽管他们尚未感受到“真正的温暖”，却至少已经看到了温暖起来的迹象。

　　央行上调个人房贷利率。3月16日晚，中国人民银行发布消息称，从2005年3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策。一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0．9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6．12％的0．9倍（即5．51％），比现行优惠利率5．31％高0．20个百分点。二是对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20％提高到30％。央行此次调整住房信贷政策的意图十分明显，就是要对房地产市场进行调控，控制房地产需求和价格过快上涨。但是，新政策的出台，在有利抑制短期炒房投机行为的同时，对于还未购房和正在还贷的老百姓来说，不是一个好消息，因为加息后按揭购房的贷款就要多付，许多购房者便会另择低价房或重新计划购房时间，他们更多考虑到加息带来的成本增加，如果有闲钱，不少人都会选择提前还贷。

　　其次3月26日，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》。针对房价上涨过快的现象明确提出八点要求：一、高度重视稳定住房价格；二、切实负起稳定住房价格的责任；三、大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；四、严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五、正确引导居民合理消费需求；六、全面监测房地产市场运行；七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。

　　八点要求言简意赅，将房价问题提高至政治高度，从房价、土地供应、供应结构、拆迁、消费观点、市场监测、检查等多方面切入，虽涉及问题较多，但提纲挈领，目标直指房价。业界称之为“国八条”，虽然内容不多，但是国八条的出台无疑是平地一声雷，让绝大多数开发商噤若寒蝉。华远集团总裁任志强以及河南建业集团董事长胡葆森还专门撰文作出回应。

　　“国八条”的重大意义不在具体调控细节，而在它对地方高官形成了巨大威慑：抑制不了过高的房价，将问责地方政府负责人。通知下发后，各地方政府都不敢怠慢。国八条尽管操作性不大，但政府部门和开发商都嗅到了调控的味道。

　　还有4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会议提出了当前加强房地产市场引导和调控的八项措施：一是强化规划调控，改善商品房结构。二是加大土地供应调控力度，严格土地管理。三是加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。四是完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。五是运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。六是加强金融监管。七是切实整顿和规范市场秩序。八是加强市场监测，完善市场信息披露制度。

　　针对目前房地产市场存在投资规模过大、房价上涨过快、商品房结构不合理、市场秩序比较混乱等问题，中央开始动真格的了。这八项措施业界称为“新国八条”，“新国八条”是对“旧国八条”的解释与细化，再次明确地对市场强调了政府“平抑”楼市的决心：要把房价降下来，并将调控措施具体化，而且这些措施也不是隔靴搔痒，而是直指土地、金融、税收等房地产的命脉。

　　5月11日，国务院办公厅转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》。八点意见为：一是强化规划调控，改善住房供应结构；二是加大土地供应调控力度，严格土地管理；三是调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管；四是加强房地产信贷管理，防范金融风险；五是明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费；六是加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度；七是切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为；八是加强市场监测，完善市场信息披露制度。

　　《意见》明确指出，“期房限转”、新购商品房“两年内转手全额征税”等措施，打击炒作投机行为。6月1日，《意见》正式实施，这一天因被称为“六一大限”。通知下发后，一些调控压力较大的城市相继跟进，出台配套措施打击楼市投机。

　　与2004年宏观调控中，允许各个地方结合自身情况采取楼市调控的措施不同，“六一大限”对全国普遍具有强行性要求。这被部分地区认为“××地方生病，全国吃药”，甚至被视为“一刀切”，但事实上，非此不足以体现国家此次调控房价的决心和力度，亦不能保证博弈格局中的中央政策的执行。一个多月后，太原房价增速回落，涨幅由23．7％下降到21．5％。

　　7月21日晚间，央行发布公告称，经国务院批准，决定自2005年7月21日19时，美元对人民币交易价格由现行的1美元兑8．26元人民币调整为1美元兑8．11元人民币，作为次日银行间外汇市场上外汇指定银行之间交易的中间价，人民币实现了小幅升值。同时人民币将改变单一的盯住美元的汇率的做法，实行更加市场化的盯住一篮子货币的做法，建立健全的以市场供求为基础的、有管理的浮动汇率制度。

　　人民币升值预期终于在一夜之间成为现实，对房地产市场会产生怎样的影响呢？金融人士表示，央行的政策出台，使得曾经红极一时的房地产业遭受了很大的考验，行业发展已经进入政策的拐点，如履薄冰，场内资金尤其是海外投机资金正面临着如何全身而退的棘手难题，因此汇率升值但没有大幅升值这一预期将会加速这批资金的撤离，而限制投机资金的入场，因此对这一行业冲击略微中性，但对以海外投机资金为主的上海房地产行业将会产生较大的负面影响。

　　8月15日，鉴于商品房预售存在的种种弊端，央行研究部门在其公布的《2004年中国房地产金融报告》中建议：取消现行的房屋预售制度。尽管宏观调控的决策权在国务院而不在央行，但央行报告仍被认为是国务院实施调控的基本参考依据。

　　“8・15建议”一出，立即引起强烈“地震”，建设部随即发布声明称短期内不会取消期房预售，但民间一片赞同，尤其是普通百姓拍手称快．一项建议而非政策，竟能引起如此之高的关注，足见中国房地产问题之一斑。商品房预售制度实际上隐含着一种融资安排，即购房人在房屋预售时就向开发商付款，这部分资金实际上成了开发商自有资金的一部分。从公平的角度看，取消预售房是迟早的事。

　　10月30日，本市人民企盼已久的《渭南市人民政府关于放开已购公有住房和经济适用住房进入二级市场上市交易的通知》颁布，允许本市公有住房在交纳相关的费用以后可以进入二级市场，自由买卖。

　　《通知》的颁布可以极大地活跃渭南的房地产市场，增加住宅供应量，对平抑房价，有着重大的作用。公有住房相对分布广泛，占据的大多是城市中心或者是繁华地段。公有住房有很多房型，结构和面积也相差极大，建造年代也参差不齐，当然价格就会有极大的差异。对普通消费者来说，有了更多更广的选择范围。

　　渭南虽然是中小城市,商品房价格一直是稳定的增长，保持在2％到4％之间，但是从2004年开始，渭南商品房价格突然飚升，在那一年里房价涨幅达到10％到15％之间，达到均价1100元左右。

　　探讨其原因有四点：一是国家加强土地管理，大幅度缩减了土地供应量；规范土地交易行为，城市所有土地交易必须挂牌进入市场进行拍卖，提高了土地价格。二是渭南经过几年的城市基础建设，初步形成了中型城市的规模，进城经商的农民增多，城市人口不断增加，各乡镇干部和职工也开始在城区安家落户，加上其他县市的人们也开始在渭南购置房产，扩大了需求。三是银行加大按揭支持，降低了购房的门槛，使很多年轻人和经济条件不好的人也有可能购房置产。四是受渭南03年洪灾的影响，引起砖和水泥建筑材料以及整个国家范围的钢材和煤炭的涨价。

　　还有个重要的前体大家要明白：房地产过热和价格虚高只是体现在北京、上海、广州等大中城市以及经济比较发达的沿海地区，中小城市并没有出现炒房的现象。就是在上述地区也可以发现，在05年国家那么多政策的调控下，房价也没有像人们期待的那样下降，只是增幅比例有所降低。我们自己也可以了解到，渭南的房地产开发资金还都是来自于商业银行和开发企业的自有资金，并没有外部资金的注入。

　　房地产交易部门提供的数据显示，04年商品房交易过户1120户，面积134960.78万平方米，05年商品房交易过户1754户，面积211672.72万平方米。05年的商品房销售好于前一年，没有明显的积压情况。在2005年底我们做了一次调查，各开发商那里得到的数据显示渭南的均价在1200左右，和上年的涨幅持平。从价格看，渭南市场并没有受到国家宏观调控政策的影响。在今年国家连续出台一系列政策的情况下，渭南的房价的增幅并没有大幅度的下降，而是和去年持平，说明了渭南的房产市场并没有大城市那样的泡沫，渭南现在的市场可以说是求大于供，大部分的楼盘在预售阶段就销售已空，剩下的都是楼层和朝向不佳的房间。几乎没有现房可以提供，就是有也是价格高出期房很多。

　　预计2006年国家政策还是以调整为主，而渭南的房价应该还前两年一样，涨幅不会有很大的变化，不会出现人们所期待的大幅下降。这是因为05年全市商品房预售面积为19.0149万平方米，而04年为25.3189万平方米。从预售的数量上看，05年的面积大大小于04年，这样就知道06年的商品房供应量会减少，虽然二手房市场开放，提供了住房的供应量，但需要了解的是二手房交易以前就存在私下交易的现象，放开以后体现出来的只是在过户登记上的量的增加，实质上增加的供应量不会有多大。而渭南的城市建设、城市规模在不断增大，居住环境逐步改善，户籍制度的改革，人们向中心城市迁移意愿，都表明了渭南的房地产需求还会在相当长的一段时期内有强劲的增长势头。在土地供应量不会加大的情况下，房价还会增高。但作为政府和管理机关，也要注意各种变化，应该力求房地产市场能生产出民众有支付能力的住房，把房价的增幅控制在人们可以接受的范围内。