双鱼花园商铺面积大“涨”遭关注 不日将被复测

　　华商报日前报道的《一宗商铺面积“涨”了180平方米》的消息，在读者中引起了强烈反响。不少读者打来电话表示对此事的关注。一宗商铺竟出现180平方米的误差，责任到底由谁来承担，此问题也引起了法律界和地产界的广泛争论---

　　180平方米的误差，这毕竟在房地产销售面积误差中是一个罕见的数字。国家规定的面积误差标准是3%，但双鱼花园广场的误差算起来竟超过了40%。而从合同上来说，黄先生并不占理。此事也引起了关于对地产相关法律的深层探讨。

　　■购房合同自行约定是否合理

    一位房地产方面的律师表示要为黄先生等人提供法律援助，认为只要按照国家规定的3%的误差处理标准执行就可以保障黄先生的权益。

    他说，按照《商品房销售管理办法》的规定，“面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人”。但遗憾的是，在黄先生和开发商双鱼置业签订的购房合同中，双方并没有选择国家制式合同规定的这项面积误差处理原则，而是双方自行约定了面积处理方式，既“以产权登记面积为准，多退少补，互不计息！”

　　■房屋确权存在不规范之处

    西安科诚律师事务所的王凯律师认为：“这是一个大宗的房屋面积纠纷案件。合同后附有施工平面图，而且也与合同面积一致。而到了2005年办理房产实测时，仅套内建筑面积就多了48平方米。产生这样大的面积纠纷，主要原因是开发商在销售时没有做预测，完全根据施工图纸来算的。对于这种界限不明确的商铺面积测量，需要产权人指界。合同面积是按照施工图纸来的，如果规划和设计没有变更，误差不应该这么大。房屋确权基础资料是合同及图纸，测量事务所极有可能没有依据合同和图纸，而是按照开发商的指界和技术规范测量的面积。180平方米的误差比较罕见，这不是开发商的责任就是测量机构的责任！”

　　■合同本身是否自愿对等

    一位不愿透露姓名的业内人士对购房合同本身提出了质疑，他认为购房合同签订的基础就是错的。虽然黄先生在合同上签了字，但这是因为信息不对等造成的。而且面积误差多退少补的条款显然并非黄先生平等自愿的主张。

    王凯律师告诉记者，从最高法院关于商品房纠纷的司法解释中可以了解到，商品房面积误差处理方式双方有约定的从其约定。单从当事合同的单项条款来看是合法的，但面积能增加到180平方米这么多，不排除开发商存在欺诈的可能。因为开发商应该对自己的项目最了解，有可能明知道面积会发生很大的变化却有意向业主隐瞒。这样的话，双方签订合同的信息不是完全对等的。

    而据记者了解，黄先生在签订合同时，曾主张要求按照国家3%的误差规定签订合同，却被开发商否决。

    开发商拟起诉业主

　　近日，双鱼置业公司的法律顾问赵继强联系到本报记者，表示双鱼置业公司将起诉黄先生等人，通过法律渠道来维持原合同的执行。

    据赵继强说，双鱼置业已着手起诉这宗争议商铺的业主，以通过法律的手段来维持原合同的执行。他认为，合同不违反
法律的规定就是有效的，约定的合同条款高于制式合同。既然双方已经签订了该合同，就应该认为开发商和业主都愿意按照合同规定的以产权面积多退少补的方式来处理面积误差。另外，在合同附件四中，专门就公摊发生变化的可能性进行了约定，说明业主已经同意了公摊可能发生的变化。

    记者在黄先生和双鱼置业签订的补充协议中看到这样的约定，“买受人除建工图B、C轴预留消防门及1.4米通道（该面积不计入销售面积，若算做公摊面积，则另计；若不计入公摊，必须经消防部门同意，可不做消防通道或疏散通道后，方可作为买受人销售面积，再另计）,可以将所购商品房的其余边界与同层相邻其它部位用墙体隔断……”等关于公摊面积可能发生变化的约定内容。

　　业内人士分析误差产生原因

　　黄先生和两位合伙人购买的双鱼花园广场部分商铺由西安双鱼置业有限公司开发。2002年签订的合同中约定建筑面积为414.98平方米，但到去年8月份办理房产证时却发现开发商提供的实测报告显示面积为595.84平方米，比合同增加了180平方米，公摊系数也从原来约定的25%增加到56.78%。按照此前每平方米8800元的价格计算，黄先生及其合伙人要再向开发商交纳近160万元的购房款才能拿到房产证。虽然此前采访中开发商曾表示，误差是由于市场不规范和自身不专业引起的，但毕竟面积涨了180平方米，这样大的误差到底从何而来，谁又应该为这样的面积误差负责呢？

    据一位长期从事商业地产开发的人士分析，误差可能是三方面原因引起的：一是开发商对测量面积规范和公摊计算等国家规定没有吃透，使其在估算合同销售面积时不准确。另外，开发商在设计、施工和销售各个环节脱节，导致了误差的产生。同时，一些面积部位设计用途和实际使用用途发生关系变化时，也有可能导致公摊系数发生变化。比如本来是为主楼住宅设计的电梯，后来也纳入裙楼商业部分的通道用途，这部电梯自然也要计入裙楼的公摊。

    其次，西安目前开发商请测量机构对房屋实测时，如果还没有交房，并不要求业主在场。这种做法也可能引起误差。特别是像黄先生这样的商铺面积测量，实际更多的是分割而并非测量，因为没有物理界限，测量的依据就是指界，更多要考虑到相邻关系。如果只有开发商在场，在随后的面积误差上就极有可能引起争议。

    另外，也不排除有“高手”在里面操作的可能。因为黄先生签订的合同中公摊系数约定为25%，但后来实测为56.78%。以销售的眼光来看，公摊系数低一些，会增加商铺对购房者的吸引。因为花同样的钱，如果公摊小的话，自己实得的套内建筑面积就多。而合同上也签订了最终以实际测量的公摊系数为准，购房款也以实测面积多退少补。从合同上找不到开发商任何的问题。

    双鱼花园商铺将被复测

　　本报对黄先生和两位合伙人所购双鱼花园广场商铺面积误差180平方米一事连续报道后，引起了有关执法部门的高度重视。日前，西安市工商局双生分局建筑房地产事务所所长刘林表示，双生分局将全面介入此事的调查，并将邀请其他测量事务所对该宗商铺进行复测。刘所长说，目前，双生分局对此事正处于立案调查过程中，如果发现问题将及时处理。对于事情的进展，此前他们也曾收到过黄先生等业主的投诉，当时也曾要求西安市房屋测量事务所对该宗商铺复测，但因商铺的分户图一直没有送过来而搁置下来。目前双鱼花园广场商铺的分户图已经送交，他们将请省技术监督局下属的测量所对此商铺进行复测，其最终提交的测量报告可作为法律依据。

    据记者了解，此前为双鱼花园广场进行面积实测的是西安市房屋测量事务所。