国土部再发规范文本 土地使用环节调控力度加大

　　国土部工商总局发布《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本

　　今天，国土资源部、国家工商行政管理总局在2000年10月31日发布使用的《国有土地使用权出让合同》示范文本的基础上，又发布了《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本（试行）通知。

　　国土资源部方面表示，此次发布“补充协议示范文本?故俏?了落实中央政府自2004年以来制定的多项土地调控政策，进一步发挥政府运用经济、法律手段管理土地的水平和能力，明确投资强度，提高集约用地水平；明确项目开工、竣工时间，防止开发商长期囤积土地，保证政府出让的国有土地能够及时转变成有效的开发利用；进一步明确规范闲置土地的认定，减少土地闲置。

　　据了解，该《出让合同补充协议》自2006年7月1日起试行。其内容共16条，对出让土地的竣工时间、投资总额、投资强度、宗地容积率、建筑系数、工业项目用地中非生产性设施用地比例、闲置土地认定、终止履行合同、改变合同约定的用地条件等合同条件及违约责任进行了明确约定。

　　为防囤地约定建设项目竣工时间

　　据国土资源部方面介绍，为保证用地者及时开发利用土地，防止囤积土地，在《出让合同》已约定了建设项目的动工日期外，《出让合同补充协议》第一条约定了建设项目的竣工时间。并约定，受让人未能按合同约定日期完成项目建设并申请竣工验收的，要承担违约责任，支付违约金。

　　提高利用效率须明确投资总额容积率

　　为节约集约用地，提高土地利用效率，在《出让合同补充协议》中约定了受让宗地的投资总额、单位用地面积投资强度、容积率和建筑系数等指标。受让人不能满足双方约定的指标的，属于违约，要支付违约金。

　　工业用地不得建非生产性设施

　　为集约利用工业用地，防止圈占土地搞花园式工厂，《出让合同补充协议》规定，属于工业建设项目的，受让宗地中用于企业内部行政办公及生活服务设施的用地不超过受让宗地面积的一定比例，受让人不得在受让宗地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性设施。违反该约定的，受让人应当向出让人支付违约金，并自行拆除相应的绿化和建筑设施。

　　闲置土地以开工面积投资额划线

　　为及时开发利用土地，防止闲置浪费，《出让合同补充协议》明确约定，受让人按照合同约定日期动工建设，但已开发建设面积占建设总面积比例不足1／3或已投资额占总投资额不足25％，且未经批准中止开发建设连续满一年的，视为土地闲置，出让人有权向受让人征收土地闲置费。防止项目停工形成实际闲置问题。

　　自行终止建设受让人须承担多项责任

　　对于受让人在开发利用土地过程中，因自身原因终止该项目投资建设或减少项目投资规模，申请终止履行出让合同或变更出让合同的情况，《出让合同补充协议》中对退还全部或部分土地使用权出让金、收回土地使用权、扣除定金、征收土地等事项均进行了明确约定。其中明确，退还宗地范围内已建的建筑物、构筑物不予补偿，出让人可要求受让人清除已建建筑物、构筑物，恢复场地平整。

　　变更规划受让者须补交地价差额

　　为严格规范合同履行，维护城市规划的权威性和严肃性，防止受让方随意改变用地条件，规避招标拍卖挂牌出让，《出让合同补充协议》还规定，在出让期限内，受让人要求改变《出让合同》规定的土地用途等土地使用条件的两种处理方式，一是由出让人收回该宗地的土地使用权后，依法重新出让；二是依法办理改变土地用途和土地使用条件批准手续后，由受让人按照批准变更时新旧土地使用条件下该宗地的土地市场价格差额补交土地使用权出让金。