广州:开发商储备丰足 政府已失去土地调控筹码

　5月19日，富力地产（2777.HK）在“国六条”发布之后广州首个土地拍卖会上，以3.6亿元的代价竞得珠江新城M1－9地块。这是富力在不到一个月内购买的第四幅CBD商业用地，合计总共动用了约15.56亿元。

　　目前，富力在广州CBD内拥有的土地数目已达到13幅，但正式动工的项目不足其CBD内土地储备项目的一半。  
 

　　无独有偶，##Detail_Page_AD##在4月中旬至5月中旬,新世界中国发展也同样斥资约20亿元，分别买入广州南湖、北京顺义、长沙市中心及成都双流镇四幅地块。其中北京地块只是以9亿元的代价获得土地一级开发权。

　　宏观调控形势下，广州不少开发商反而加快了土地储备的步伐。以去年12月才登陆香港联交所的雅居乐地产（3383.HK）为例，其上市招股书显示，截至去年9月，其土地储备为810万平方米建筑面积，以及150万平方米未取得土地使用证的土地面积。但到了2006年4月30日，其土地储备建筑总面积约1086万平方米，增幅超过50%。其中已付清土地出让金和取得土地使用权证的土地建筑面积约633万平方米，有合同权益正在办理土地使用权证的土地建筑面积约453万平方米。

　　虽然广州市政府今年以推出870万平方米用地的方式来应对开发商之间流行的“地荒论”，住宅用地面积超过700万平方米。但是其主要供应区域都在房价仍处于低位的花都、金沙洲等地。

　　在房价疯狂上涨的天河、番禺等区域，业界人士估计广州市政府手中的土地储备甚至还不如开发商手里掌握的多：“以钟村镇为中心的华南板块是广州大盘模式的试验田，最小的楼盘面积都在2000亩以上，最大的祈福新村占地面积超过400万平方米。而钟村镇的行政面积只有5200万平方米。政府不要说推出土地调节市场，即使是找块地来做公建配套也已经找不到地方。”

　　而目前大开发商云集的增城板块，正在成为下一个华南板块的复制品。据了解，随着合生、金地、和黄、恒大、祈福等大开发商的进入，加上原有的碧桂园、新世界、锦江等集团，增城已有接近10家大开发商进驻。据统计，仅这些大开发商，在增城的圈地已经超过4万亩，其中待开发面积达到2.5万亩左右，即使按照容积率0.6来计算，其未来可供应面积也接近1000万平方米。

  　在此情况下，由于成熟发展区域的土地大多集中在开发商手中，而且多个大集团的年开工量只有100万~400万平方米建筑面积，远低于他们土地储备的增长量。这赋予了他们在未来的楼市走势中，更多与政府部门博弈的筹码。