楼市调控倒逼地方政府转变粗放管理模式

　　围绕着房地产市场中出现的问题，国务院召开专门会议，提出解决问题的六项措施。这些措施切中要害，对房地产市场健康发展具有重要意义。

　　这次房地产市场宏观调控，##Detail_Page_AD##思路出现了重大变化。首先，调控重点从投资转向消费，对房地产市场消费结构调整做出了重要部署；其次，宏观调控的重心下移，地方政府在房地产市场宏观调控中承担更大责任；第三，宏观调控从全局向局部发展，调控措施更加具有可操作性。  

　　在房地产市场法律关系尚未理顺的情况下，宏观调控措施未必能够收到立竿见影的效果。此次中央政府改变了宏观调控的思路，从改善房地产市场消费结构入手，要求各地重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用房和廉租住房，直接解决我国房地产市场中存在的供需矛盾。为了防止城市拆迁规模过大，导致被动性住房需求过快，国务院提出合理控制城市房屋拆迁规模和进度。为了解决低收入家庭的住房困难，国务院提出要加快住房二级市场和租赁市场的建设。为了防止部分开发商囤积居奇，国务院提出要科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管。所有这些措施，都是从增加供给，改善需求结构入手，最大限度地满足公众对房屋的需求。

　　根据国务院的部署，地方政府必须改变粗放型的房地产管理模式，必须根据市场需求状况，及时调整房地产政策。地方政府在住房开发、销售等环节，必须配合中央的宏观调控政策；必须加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。

　　中央政府的宏观调控措施意味着地方政府今后必须建立一套精细化的房地产管理体制，改变过去那种在土地招标拍卖过程中，追求高价，但是对土地开发建设、商品房销售缺乏管理的思路，将工作的重心转移到住房结构、房地产市场层次、住房销售价格等方面来。可以说，地方政府的责任更加明确了，地方政府在房地产市场管理上的责任加重了。

　　房地产领域宏观调控思路的改变，将有效地促进中国房地产市场改革。但是，宏观调控从投资转向消费，从强调宏观调控手段到发挥微观市场的作用，其中还有许多工作需要进一步完善。

　　首先，房地产市场属于典型地域性市场，在一个地区投资来源渠道可以多元化，但是房地产市场消费结构却相对稳定。中央政府调整投资结构，可以从整体上改善房地产市场投资过热的问题，但是，要想改变各个地区房地产市场消费结构，还必须依靠当地居民，因为只有当地居民对城市房地产市场的发展才最具有发言权。如果中央政府宏观调控措施受到地方政府的阻挠，那么，房地产宏观调控仍然不能够取得成效。只有充分发挥地方居民的作用，依靠人民代表大会制度，对当地政府实行强有力的约束，中央政府的各项措施才能落实到位。换句话说，强化地方政府在城市房地产调控中的责任，必须同时加强对政府的监督力度，确保地方政府根据当地居民的需求发展房地产市场，而不是单纯为了追求地方利税，发展房地产业。

　　其次，房地产市场是一系列经济法律关系的总和。房地产市场宏观调控涉及方方面面的利益，如果调控措施过于繁杂，有可能会扭曲市场竞争关系，导致房地产市场畸形发展。此次国务院出台的宏观调控措施言简意赅，具有明确的目标指向性，因而能够促进房地产市场的健康发展。地方政府在贯彻落实中央政府的宏观调控措施时，必须充分考虑到市场的规律，在投资、消费、交易等方面，严格按照市场规则制定各项具体的政策，决不可片面理解中央的宏观调控措施，对房地产市场采取缺乏逻辑性的干预行动。

　　总之，地方政府在发挥政府调控作用的同时，必须充分考虑到市场的作用；在满足居民日益增长的住房需求的同时，助力房地产业整体推进经济结构的调整和产业的升级换代。