户型面积比例受限 楼市户型格局面临大范围洗牌

　　5月29日，国务院出台了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（以下简称《意见》），给整个中国房地产市场带来了一场“暴风雨”。其中，《意见》明确规定“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”成为了发展商最关注的条款。
 

　　对开发面积比例发展商意见最大

　　《意见》出台后，##Detail_Page_AD##广州市规划局有关负责人表示，这个政策是一个信号，要求各地要针对中低收入的弱势群体，从宏观政策到实际政策中，在长期规划上提出更高的要求。社科院研究员易宪容也认为，这是一项非常好的政策，给广大中低收入人群带来了希望。而广州房地产专家金贻国一看到90平方米这个数字就称好。他认为，广州市制定的2010年小康居住标准就是人均居住面积为30平方米。而目前广州购房主力的家庭结构都是三口之家，一家人的小康居住面积刚好是90平方米。广东省房地产业协会副会长蔡穗声对此也表示认同，他认为广东目前是在超水平消费，中国人均土地稀缺，每户的住房面积只能小不能大，当前提倡的是中小户型。

　　而广州一位不愿透露姓名的发展商则表示，这一政策可谓是宏调这么多次来，首次打在他们身上的硬棒。他认为，政策限定90平方米以下户型比例要达到项目总面积的70%有点死板、苛刻。因为广州各个区域的购买力对住房户型需求不同，像珠江新城、老城区的买家对大户型有足够的需求和承受力。所以，90平方米的标准应该根据广州各个区域的具体情况给予一定调节空间。广州创域房地产开发有限公司营销副总经理林闽粤也表示，政策来得如此之快，连点应对的空隙都没有，这预示未来广州楼市的户型格局将来一次大范围的洗牌。

　　大户型因供应量少有可能越卖越贵

　　《意见》限制了未来建设楼盘的户型设计，要求发展商大批量生产90平方米以下的中小户型，以满足大众买家的需求，意味着近几年以大户型为主的户型供应格局将被扳正。有业内人士表示，随着90平方米以下中小户型供应量的增加，发展商在这一产品线上的竞争将加剧，而要争取更多的市场份额，发展商势必要在产品质量上寻求突破口，开发出创新产品。

　　由于《意见》要求90平方米以下中小户型供应要占到楼盘总建筑面积的70%，所以90平方米以上的大户型在未来的供应量中只有30%，这将导致大户型的稀缺。那么，目前的户型格局将面临重新洗牌，对于一手楼市而言，整体楼价将会得到稳定，并逐渐回归理性。其中，90平方米以下的中小户型售价将走低，而大户型将因供应量受限而越卖越贵。合富辉煌房地产董事副总经理黎振伟也表示，短期中小户型价格受《意见》影响将会有所下降，而中大户型的价格则有上升压力，所以市民有可能在短期内集中抢购中大户型。

　　户型创新将变得更加迫切

　　在发展商偏爱开发大户型的今天，户型趋大、淘汰中小户型成为广州楼市一个明显特点。据统计，目前广州在售楼盘供应的主力户型以90~130平方米的三房、四房居多，而许多中低收入市民所喜欢的中小户型则成了抢购对象。例如，近期即将推出的珠江新城某楼盘只有几十套两房单位，所以尚未开盘就已早早被抢购一空，使得许多想置业于珠江新城的中低收入者无法实现居住梦想。

　　中原地产项目副总监黄韬表示，目前广州房地产市场存在着明显的比例失衡问题。据他估计，120平方米以上的大户型占了市场的60%~80%。“这个比例正好相反，应该是中小户型占多数才合理。”随着《意见》的出台，广州楼市这种户型格局将会面临大调整。光大地产副总经理陈洪志表示，未来以中小户型为主的格局将使得中低收入者在购房时有更多选择余地。有业内人士指出，受新政影响，大户型开发会立即冷下来。但多套打通的产品户型有缺陷，存在难以解决的问题，像多走廊、多阳台等。因此有发展商表示，一方面是政策的硬性规定，一方面是市场对大户型产品的需求，因此，在一段时间内，广州楼市的户型创新将会变得更加迫切。

　　反思 是谁抛弃了中小户型？

　　据建设部近日发布的消息，截至4月底，40个重点城市可售商品住房面积总量达到100万套，套型面积在60平方米（含60）以下的商品住房可售面积约12万套；套型面积在60~80（含）平方米的商品住房可售面积约11万套，中小户型房子只占到可售房源的23%。与之形成鲜明对比的是，据一次全国性房地产市场调查显示，首次置业者首选中小户型的比例占到87%。

　　既然市场上对中小户型需求旺盛，那开发商为何却对此视而不见？国家统计局经济景气指数监测中心研究部的张海旺处长认为，在我国目前的房地产市场，开发商由于受利益驱动，更愿意投资那些高档、豪华的商品房，普通住宅的面积趋同高档住宅倾向也很突出。

　　驱动开发商青睐大户型的“利益”究竟如何体现呢？一位业内人士向记者道破了其中玄机：首先，大户型建筑造价低。同一楼层设计为大户型，不仅房间设计布局方正，而且省下了间墙建筑、水管、电线等建设成本和设备成本；其次，资金回笼快。同样的宣传，卖一套大户型的资金回笼速度当然比卖小户型的快；第三，销售压力小。同一项目，做成大户型只有300套，如果做中小户型则可能有600套甚至更多，销售压力显然大不相同；第四，抬高房价易。大户型对应的一般是高档次，其买家都是有相当购买力的，对价格的敏感度相对弱一些。

　　此外，在现行招拍挂的土地政策下，土地价格往往被抬得很高，这样的土地就不可能做成面向中低收入人群的项目，高档、大户型住宅过多也就不足为奇。一位刚刚买房的尹先生告诉记者，现在的主要问题还是房价过高，地方政府把土地出让金定得那么高，开发商做出来的也只能是那种高档次、高价位的房子。

　　声音 90平方米房子居住受局限

　　有市民认为90平方米不够住。如刚调到广州工作的李小姐说，他们是三代同堂的家庭，在老家住的是140平方米的四房，如果现　　要她买90平方米的房子，肯定不够住，也会住得不舒服。

　　还有市民提出，现在的房子多为电梯房，公摊面积比较大，一套建筑面积90平方米的房子，实际可使用的面积只有70多平方米，一般都是间隔成小三房或两房，这对一个三口之家来说，住起来肯定局促。而且有了小孩房就不能有书房，建议广州政府应该把户型分水岭的面积适当加大一点，100平方米则比较合适。

　　对策 发展商将在户型上做文章

　　对于新政规定套型建筑面积90平方米以下住房须占项目总面积七成以上，有不愿透露姓名的发展商直言：“这样的规定根本限制不了大户型开发，只会让未来广州市场出现更多的‘二联’、‘三联’单位，好让买家连买两三套打通。甚至有发展商会推出捆绑销售策略来应对政策，如两三套一起销售，发展商进行适当让利。”

　　据了解，在新政出台前，广州楼盘“二联”单位已有增加的趋势，这种户型是部分发展商转型开发大户型的试验性产品，主要特点是“可分可合”，如两个90平方米的单位，厨房、阳台等只用一面墙相隔，方便买家买下两套打通。一位番禺区的发展商表示，对这一规定，各地的发展商会寻求变通办法，目前来看，两套或多套打通会成为热门之选，广州将出现更多一梯多户的产品，发展商会在打通户型上寻求出路。

　　记者观察 大户型之风将被打住

　　毫无疑问，国务院出台的《意见》，其矛头直指目前楼市充斥着高价格、大面积的弊症，也是百姓们怨声载道最大的。楼价高自不必说，以广州为例，今年首季一手住宅的成交均价为5842元／平方米，同比上升18．3％，环比上升9．0％，上涨速度惊人。面积方面，自从去年制定了建筑面积144平方米以上的豪宅标准之后，大户型的数量不降反升更是令有关部门大跌眼镜。在过去一年，一手楼面积越做越大是有目共睹的事实，放眼目前楼市，120平方米以下的户型已被称为“小户型”，而且数量相当有限，这已经很能说明问题。

　　其实，这股大户型风2003年就已开始，只不过没有现在来得这么迅猛而已。近两年，这股大户型之风愈刮愈烈，如从去年开始，作为广州楼市主要供应量的番禺几个大开发商便宣布，未来重点开发150平方米以上甚至200～400平方米的大户型产品。发展商这么乐意开发大户型产品，是不是意味着市民都想买大户型？其实不然，二手楼市目前的主要成交对象都在60～80平方米之间，即便一手楼的购买力较强，但估计主流的心理需求仍在100平方米以下。

　　笔者认为，《意见》的出台将会彻底把发展商热衷开发大户型之风止住，给广大中低收入群体带来了希望。难怪不少市民在看到“国六条”细则出台后都高兴的跳了起来。的确，该政策真正第一次反映了政府关心普通百姓居住问题，切实为他们着想的决心。在采访中，不少市民表示，他们持币观望这么久就是为了等这么的好政策出台。

　　实际上，在大户型当道的今天，中小户型由于总价比较合理，市民普遍青睐的特点，无论是中心城区还是番禺、开发区等较为偏远的地方，每当楼盘有中小户型的产品推出，便会在一两天时间内售罄，其中从去年底楼市回暖开始，众买家争抢一个中小户型单位就可见一斑。