"售后包租"转回购 一家地产商的商业"回归

    在意识到“售后包租”可能带来的种种后遗症之后，一家开发商选择以市场价格，向小业主收回之前以“收购包租”的模式消化掉的小商铺。

　　8%的回租诱惑

　　“8%”的售后返租回报就如同一支强心针，打在苏州楼市的命脉上。2004年末，苏州核心商业区一个1万平方米的商铺按照“一房一价”的销售模式，卖出了2万元/平方米，甚至更高的顶级价格。超高比例的售后回租成为其中难以抵制的诱惑。

　　这个售出“天价”的商铺是东渡国际集团拿下的一个闲置项目，原本打算做宾馆或是高级公寓。在苏州步行街，这是一个龙头项目，号称苏州第一号烂尾楼。几度市场调研和市场定位之后，这个老物业最终被定位于小公寓，底层商铺则作为商业广场。

　　项目的上层做出了苏州第一家的青年公寓，在周边物业3000元/平方米售价之时，这个项目的售价接近6000元/平方米,而且销路不错。

　　“底层的商业楼就难了，我们先请人评估公司的价值、每平方米的价值。如果按照这个价格整体向市场出售是3亿元，没有能接手的。”这是东渡国际集团总裁李海林遇到的第一个问题。

　　一家台湾地区的营销公司给东渡国际做了一个策划报告。##Detail_Page_AD##大出李海林意料，这家公司作出的评估比原先的价格还要高出几千元/平方米。“这个价格我酝酿很长时间了，三天就可以给你卖完。”来自台湾的乙方拍着胸脯说。乙方还为此招了一大帮的中介公司，做了一个很好的策划。

　　8%成为诱人的回报，助力一开始的商铺销售。几十户商铺顺利出手。

　　“当时我们想为什么我们卖出去的价格没有人接手，而我们分成一个个商铺来出售的话，8％的回报就有人来要。”李海林现在还没弄明白其中的原因。

　　但问题接踵而来。江苏一家颇具声名的电器大卖场成为商铺的大租户。有经验的地产人士都知道，类似的租户通常只能提供很低的租金回报。商铺出租给这家大卖场的出租回报率只有3%。在吹出“8%”的肥皂泡之后，台湾这家营销公司又把皮球踢给了开发商。

　　“首先影响到的是我们对业主的承诺，因为借助广告，我们的回报率等承诺都已经宣传出去了。”李海林说。

　　“我们差不多承担了5%的回报，返还给小业主。”东渡苏州公司前总经理谢桦说。他也明白，一个商场刚刚开始起步，经营都还没有进入正轨，这个时候租金显然不会太高。他认为：长期看来，旺场之后，租金肯定会往上走。

　　苏州的项目对李海林触动很大。他认为这是刚涉足商业地产的开发商都会遇到的困惑。

　　第一起“回购”包租

　　带着苏州项目留下的困惑，李海林的团队在成都拿下了号称成都第一高楼的时代凯悦楼盘，这个项目有涉及6亿元的商业地产。这次,他决定自己经营。李海林不希望走多元化的道路。但现实的商业问题绕不过去。李海林通过调研、请专业公司评估、请专业公司加盟，最后敲定，做一个最大的珠宝交易中心。

　　原本勉为其难的尝试反而令李海林茅塞顿开。“原来一些咨询公司所说的8%的回报是有可能的，或者还可以更高。从珠宝交易中心的经营中我们发现，3%到4%的租金是拿得到的，另外商业经营公司的经营过程中，又可以获得4%的回报率。如果一个开发商跨行业经营，完全可以获得8%的回报。”

　　反思苏州的项目，李海林认为现在再评估商铺，已经在短短两年多的时间里增值1万元/平方米。

　　这时，李海林倒是觉得把商铺以便宜的价格租给商业机构有些“傻”。他说他现在有意识地保留在南京、上海的一些商业形态。有类似于银行、中国电信这样的单位要一口气把商铺吃下来，李海林不答应。

　　不仅如此，李海林还作出了新决定：收回之前在苏州售给小业主的几千平方米商铺。

　　5月底，谢桦准备了一份基本方案，既要照顾公平，又要保证实施的可行性。李海林预备逐层回购，去年已经在尝试对于1~2层的回购，3~4层的小业主谈判也在进行中。

　　“我们拿回的租金回报只有3%，现在给业主的承诺由我们来给，但是3年后，如果依然是3%，对业主是非常大的刺激。”李海林说。他准备市场定价，考虑一些补贴，把售出的物业再收回。他坦言这将是一个漫长的过程，甚至涉及开发商与业主的心理博弈。李海林举例说：“南京原来有个美国的投资商，一开始是做房地产开发的，开发经营大厦以后下面有一个经营百货，现在房地产这块已经不做了，就做百货。上个月刚刚在香港上市，也取得了非常好的成绩。”

　　“我们很多地产开发商也会逐步随着商业地产的成功向商业转化。房地产商也可能从建房者到最后的购房者。”李海林说。