简评三种购房心态和空帜率有什么关系

　　楼市是当前热门话题。

　　购楼者一般有三种人群：

　　1，必须购楼者：如结婚需要，没有住房者。不论房价涨还是跌，都在准备购楼。这类人对价格变化不敏感，也就是没有弹性；

　　2，持币观望者：根据楼市行情决定是否购楼。这类人对价格变化中度敏感，也就是有一定的弹性；

　　3，投资者：购楼作为投资。这类人对价格变化高度敏感，也就是说有很强的弹性。

　　在中国楼市上，由于收入和楼市价格差距较大，所以，按揭购房的主流的购房模式。这类购房模式形成的价格――需求之间的联动机制有区别于平常的一般价格――需求联动机制：一般的情况下，任何物品的价格上涨引起需求降低，需求增加引起价格上涨，否则相反；而购房行为恰恰与此相反，其价格――需求变化机制如下：

　　如果，房价上涨超过利率，购房的行为有利可图，因为房价涨幅获利超过了利息支付的支出，因而购房行为增加，需求上升，否则相反。这样的话，对房地产商来说，如果，楼市涨幅没有超过利率或者下跌，这样房地产商就面临双重损伤：迟出售将多背负因早期投入而借贷银行的款项还贷利息，这样的话无利可图；其次，又因为这个时候价格下跌引起的购房数量的下降，将引起资金周转困难，因而形成房地产行业的利润下降或者亏损，最后形成银行坏帐，否则，如果房价上涨，则结果与上相反。这种反应机制行为适合于上述第二类和第三类人，而这两类人是决定当前购房的数量的主流力量。

　　这就是说房市由于其特殊的购房方式决定其买涨不买跌。

　　那有人说，我们都等到跌了买不成？这样不成，为什么？

　　其一，这样的话楼市面临崩盘危险，将连带银行稳定，国家不允许。

　　其次，楼市是一宗大宗商品，其涨跌连带着房地产商的巨大利益，所以，价格变化非常有粘性。

　　再次，等到跌了再买的行为不是上述的主流理性的购买方式，其不决定整个楼市，即使出现跌了再买的行为，这时会马上根据一般的价格――需求机制快速做出调整，因而这种购买行为不会影响主流的购买考虑方式和行为。

　　以上的启示是什么？

　　就是将楼市涨幅建立目标责任，宏观调控在和利率相当的水平，这样既可以保持楼市的稳定，也可以抑制游资冲击楼市，使楼市建立理性科学的涨幅。过大则泡沫产生，楼市炒作盛行，民怨沸腾；过低，则不利于楼市健康。

　　如何看待楼市空置率过高？

　　其一，楼市结构性矛盾严重，据有关报道说24个城市调查120平米以下的住房不到总数量的50%，而需求主要出现在120平米以下面积的住房上。

　　其二，房地产准入管理不严，因为存在高利润，只有能批上地，能贷上钱就上。

　　其三，二级交易市场不发达不完善，房地产作为一种商品流动性差。