90平米新政冲击 住宅立项写字楼面临清退？

    新政出台之后，“90平方米”成为房地产业内讨论中出现最多的词。就在很多住宅的开发商费心琢磨如何应对“90平方米”的这个界限时，京城一些写字楼项目也开始波动不安起来，##Detail_Page_AD##其中尚处于规划状态中的项目更透露出一丝焦躁。而造成这一现象的原因就是这些写字楼项目“住宅立项”的身份，包括很大一部分商住公寓项目。据记者了解，位于北三环附近的某个以住宅立项的写字楼目前就在酝酿如何对后期产品进行调整，以应对北京下一步出台的相关细则。

    本来就被业内人士认为是“占了大便宜”的这类项目，在享受了几年的“特殊待遇”后，如今也在又一次的新政大力调控下“难逃一劫”。一位不愿透露姓名的业内人士表示，如果北京细则出台对“90平方米”进行明确规定，那么以住宅立项的写字楼产品在规划设计上将面临很大局限，并直接导致成本提高和使用成本的提高。而此类产品生存空间也极有可能在这轮新政调控中大幅缩减，最终在市场中清退。

    市场份额小

    新政后将继续萎缩

    在上个世纪90年代，北京就已经有了住宅立项的写字楼项目，当时就是以商务公寓的形式出现，但并未带来很大的市场影响。而这类产品真正受到业内关注正是随着SOHO现代城的建成而不断成熟而高涨。作为北京最具代表性的住宅立项的商住公寓，SOHO现代城可谓是开启了“住宅立项”商务产品的新篇章。此后不久，包括韦伯豪、富顿中心、大成国际中心等一批“住宅立项”的写字楼产品不断涌入市场，成为北京写字楼市场的生力军。

    事实上，“住宅立项”的写字楼，包括商住公寓一直受到来自纯写字楼市场的“抨击”，认为这类产品破坏了市场公平竞争环境。众所周知，此类产品因为是住宅立项，不仅交纳的土地出让金比纯写字楼要少，贷款额度也比纯写字楼要高，且在土地使用权上也要比纯写字楼多20年。因此，无论是价格还是获得权益上都占有很大的优势。在去年的宏观调控中信贷政策调整对写字楼市场造成较大影响的局面下，住宅立项的写字楼产品就因为其“住宅”的实质而免受波及。

    在今年出台的一系列调控政策直指住宅市场的情况下，这类产品显然不可能再那么幸运了。那么，新政之后，这类产品受到的影响究竟有多大？而这种影响是不是“致命”的呢？对此，北京汉博投资顾问有限公司副总经理罗涛认为，目前，北京以住宅立项的写字楼产品并不是很多，因为普通住宅的需求量较大，有机会做住宅产品的开发商一般都不会选择去做商住产品。今后，政府肯定会用行政手段将公寓中的办公物业逐渐清退出去，让居住和办公完全分开。目前，广州市场上这种类型产品就已经开始清退了。可以说，这类产品的供应会有所萎缩甚至消失，但并不是马上，而是需要一个过程。

    面对记者的问题，千万家市场总监常淑娟也给出了与罗涛相同的观点。常淑娟认为，住宅立项的产品从目前来看应该不会消失。毕竟在房地产领域，每一类型的房子都是有适合于它的匹配需求者。再加上住宅立项的写字楼，包括商住公寓项目优势明显，未来出台的细则可能会在很大程度上限制其在市场上的比例份额，但这不可能抵消其存在的价值。同时，她也认为，如果今后出台相关法规禁止商住混杂现象，很大一部分做写字楼用途的住宅物业将存在一定的政策风险，并使客流向中高档写字楼分流，这对于写字楼市场是一个全新机遇。

    会应对的开发商是聪明的开发商

    以住宅立项的商住项目，很多都是按照写字楼的配置来设计的。因为这类项目的售价比纯写字楼便宜，所以吸引了大量中小型企业购买，并且市场租金一直保持很平稳的水平。近年来，这类产品为了迎合市场的需求，产品不断升级。如在户内或户与户之间尽量减少承重墙、增大跨度，便于自由分割、自由组合，使户型更符合办公的功能。另外，有些还打破传统写字楼的平面设计标准，在大空间里做出复式、跃层、错层，达到公私分区、动静分区，增加商务情趣。并且取消厨卫、阳台等住宅功能空间以扩大商务功能空间，从而增加商务氛围。

    这样的优势在新政要求今后住宅项目必须大力开发90平方米以下产品的情况下，很有可能会成为此类产品最大的问题。由于这类产品多用于办公，如果全部开发成单套90平方米的户型面积，一方面会增加开发商的开发成本――住宅产品每套户型都必须配备相应的厨卫、阳台等功能空间；另一方面也增加购买者的使用成本――如果购买多套户型打造成一个办公空间，则需要花费较高费用去拆补多余的厨卫、阳台空间。

    面对这些在未来可能会成为“阻碍”的问题，开发商正在或将会采取什么措施来排忧解难呢？业内人士给出了自己不同的观点。北京经纬时代总经理凌一准表示，如果有了相关政策的限制，开发商也会有相应的解决之道，比如，前不久传出的南京某开发商将150平方米住房分割成“60+90”平方米两套住宅来卖。住宅立项的写字楼产品也可能想了类似的办法。而中大恒基不动产营销总经理助理郑建阳则认为，目前在售的一些住宅立项的写字楼产品多采用的是框架核心结构，面积都可以自由分割，户型面积的要求应该有变通的空间。

    此外，在规划设计时，户与户之间预留或拆墙；将层高建成5.8米，预留装修跃层的空间；以及采用“魔方组合”形式，即一套户型包含二至三个产权的“伞式”方式进行销售等方法都被业内人士认为是可以合理规避新政的好“对策”。罗涛坦言，开发商修改规划是因为他们必须要适应政府和市场的导向，而能够调整规划的开发商是聪明的开发商。

    对于开发商为应对新政而调整规划后增加的成本可能会转嫁给购房者，罗涛认为，开发商多出的成本肯定会增加给购房人，但必须要提醒开发商的是，增加的程度要依据整个市场的提高速度，如果在很短的时间内提升过快反而受损失的是开发商自己。

    业内人士普通认为，虽然新政的确在市场引起了一定的波动，但整个市场的需求依然旺盛，开发商的信心还是很充足的。