《金融时报》：房价高企的三个制度性根源

　　英国《金融时报》中文网编辑：

　　您好！这篇文章是我对近来贵刊的一系列关于房地产市场的争论，表达的一些个人看法。

　　房价是经济学里一个相当微观的话题。但是，从这个微观的话题中，我们却可以看到三个并不“微观”的制度性根源。正是这三个制度性根源，使商品房无辜地背负了不该由它背负的政治义务，承受了不能承受之重。

　　一、贫富悬殊

　　许多人习惯将房价飙升归咎于开发商的炒作，##Detail_Page_AD##这完全不是事实。当一个社会80%的财富集中在20%的人手里，就出现了多数人买不起房，而少数人钱多得花不完，随手买几套房子来投资的情况。他们的人数或许不多，但是口袋里的钱很多，多得连贷款都不需要，房价自然“钱涨船高”。

　　房地产商作为商人，不顾“80%的人民”，去追逐“80%的财富”，以实现股东利益的最大化，是在尽商人的天职。真正需要我们反思的是这一现象的源头：造成目前贫富悬殊的原因有哪些？这些原因都是合理的吗？

　　合理的原因，比如人与人的能力有别，运气有别，我对此坦然不论。不合理的原因至少有这么几个：垄断，腐败，公共服务（比如农村义务教育）的缺位，社会保障的歧视（表现为户口制度），侵犯弱势群体的私有产权（土地使用权，股权）。

　　有人说：“物质的贫富分化，根源于权利的贫富分化”。上述问题，都不是单纯的经济问题，同时也是法制问题，人权问题。它们既违反了经济规律，又违反了公认道德，是“效率”与“公平”共同的敌人。只有通过政治改革，尤其是司法改革，才能解决这些由来已久的“经济问题”。政治改革与经济改革是唇齿相依的。

　　二、地方政府的考核机制

　　2004年，中华人民共和国宪法里增加了一条修正案：“国家建立健全同经济发展水平相适应的社会保障制度”。向贫困群体提供廉租房，就是社会保障内容之一。2005年中国政府在廉租房的投入为62亿。假设贫困群体占社会总人口的10％，他们人均只得到了4元/月的廉租房补贴，根本无法满足需要。

　　中国去年的财政收入为30000亿人民币，其中土地出让金的收入为5500亿人民币。和前两个数字相比，62亿实在是九牛一毛。与其说地方政府没有能力提供适量的廉租房，不如说他们没有积极性这么做。中国的地方官员平均每3－5年就要被上级调任一次。“成绩单”的主要内容是GDP增长率。这种“对上负责”的考核机制，使政绩偏离了民意。这是官员们怠于提供廉租房的根本原因。

　　解决的办法是，要么在“对上负责”的成绩单里加入量化的廉租房考核指标，要么干脆将“对上负责”的考核机制改为“对下负责”的选票政治。后者的效果更优，不过难度也更大。

　　三、土地公有制

　　在我看来，土地公有制是房价高涨的主要原因。如果土地市场的供应者形成竞争，地价高涨会引来私人抛售土地，地价就会回落。但是，当政府垄断了土地供应，地价越涨，政府越能从中牟利，越惜售。价格这个“无形的手”，在垄断者面前无法发挥作用。这是土地公有制带来的第一个后果。

　　目前的征地方式是“先征用，后补偿”。也就是政府低抢高卖，从中剥削农民。这造成了两个后果：1. 农民得到的补偿价值远远低于土地的价值，他们没有足够的原始资本改行做其他工作。2. 即使失去土地的农民希望继续务农，他们也得不到土地。因为“土地公有制”不允许他们向别人购买土地。

　　在这种体制下，失地农民阶层很可能走投无路，威胁到社会稳定。原因倒不是他们失去了土地，而是在于失去土地后得不到市价补偿。中央政府很清楚这种征地方式会对于社会稳定带来威胁。但是，他们的对策并不是改变这种不合理的征地方式(比如通过土地私有化来保障农民的喊价权益)，而是通过严格限制地方政府每年对耕地的占用量，尽量减缓这一过程的冲击。

　　这就造成了土地公有制带来的第二个后果：即使地方政府希望大幅度扩大土地供应，中央政府（国土资源部）也不允许他们这么做，怕由于征地威胁到社会稳定。

　　房子只能建在地上，地由政府垄断，而土地公有制又制约了政府供应土地的积极性。就凭这一点，房价也不可能不涨。

   “国六条”及其细则

　　结合上边三个制度性根源，我想评价一下“国六条”及其细则。这一系列措施，有比过去进步的地方，比如要求地方政府增加土地供应，增加廉租房的供应，虽然规定得很不具体，没有一个具体数字。

　　“国六条”及其细则里还有一些干预市场经济行为的规定，比如强制规定商品房面积，在我看来都是指标不治本的权宜之计。要么效果有限，要么代价高昂。

　　最后我说说对薛兆丰先生的“炒房无罪论”的看法。目前，由于土地的供应被政府垄断，中国大陆的“商品房”不完全是“商品”。“炒房”这种无可厚非的市场经济行为，在这种人为造成的紧缺环境下，背上了原罪。在当前的体制下，限制“炒房”或许有其相对意义上的“朦胧”的正当性。

　　但是，更应强调的是，当前几乎所有经济领域改革的失败，其背后的根源都是制度性的。就房地产领域而言，只有正视上文中的三条制度性缺陷，还“商品房”其本来面目，才是实现多盈的最终出路。