楼市拐点会出现么 市场何时向普通消费意愿回归

　　纵观近期房地产市场的舆论形势，国六条和九部委意见在很大程度上满足了人们进一步打压房价和开发商的愿望，与此同时，他们预期楼市拐点即将出现：##Detail_Page_AD##房价被击落、开发商被弹压、市场趋向普通需求意愿――然而，这实则是对楼市拐点一词的浅显认识，带有某种情绪冲动。

　　在我看来，国六条也好，九部委意见也罢，其实质不在于打压房价，也不在于弹压开发商，而是要迫使市场向广泛的普通消费意愿回归。

　　要使市场向普通消费意愿回归并非易事，它要求现有市场的内在结构发生一次质的变化和提升。比如，矫正已经颠倒了20多年的市场各主体之间的地位和关系，使买卖双方回归到对等交易的地位上来；再比如，要改变现有的单边市场规则，使消费意愿引导市场。此外，政府决策透出的暗示也很明显，正在努力建设一个有基础的竞争型房地产市场，其中的基础就是住房保障制度建设，竞争型就是鼓励产品市场多元化；同时，由于自有资金实力与项目建设类型的严格要求，会使开发商之间出现不同的价值取向，这时候在开发商间也会形成一轮竞争态势。据此推断，国六条等决策实际上包含了一个比打压房价、弹压开发商更为深广的调控目标，这就是从本质上变革现有的市场格局，建立一个围绕普通消费意愿为主要取向的市场运转与分配体系。因此，国六条和九部委意见所涵盖的调控时间不是短期的一两年，而是指向了未来五年，使之具备了与国民经济发展总体规划对等的重要地位，其中的用意是非常清楚的――这是一次有步骤、有规划的战略行动。

　　当然，房地产调控是一件繁琐又极易反复的事情，政府计划用五年时间进行这次战略部署，可能这五年间会是一次比较艰难的尝试，其艰难之处很可能会使人们预期的楼市拐点无法变现，至少今年内是没有多少可能的。为什么呢？这五年里因为种种原因，难免会有所反复，有所偏颇，有所调整，这都需要时间。人们一味呼吁那种简单的楼市拐点――价格下滑――更多时候却没能兼顾到调控工作的复杂性和宏观环境的约束，这是不应该的。

　　比如，人们可能忽略了中国目前的经济发展形势，也可能忽略了分别在2008年与2010年举办的北京奥运会和上海世博会。中国正面临一个空前的发展机遇，房地产显然也不例外，它将受到整个宏观形势的惯性作用。再比如，国六条尤其是九部委意见，才出台不久分歧已经暴露，像套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上，这一规定不仅遭到开发商联合排斥，很多专家对其中一些措施也表示谨慎欢迎，认为这容易回归计划市场。

　　政府官员对此规定也有莫衷一是的认识，最近建设部的官员还解释说，70%的比例将适用于城市建设总量，而不是适用于单个开发项目。可是我们分明看到，九部委意见里一再强调是具体到项目上的。据说有关这一方面的界定，将由建设部最终决定并施行。这种来自执行部门里的分歧，从另一层面也意味着，楼市拐点将很难在短期内实现。章剑锋 厦门大学不动产金融研究中心