卖地潮暗涌 调控新政加速开发商"淘汰赛"

    受宏观调控影响，近期通过招拍挂等方式在一级土地市场公开出让的土地正在减少，甚至在部分地方绝迹。而在二级市场上，因资金受阻不得不“吐地”的开发项目却很“丰富”。另一方面，上海各区县被抵押的地块近来出现惊人的增势。

　　土地项目转让与抵押同步增长的背后，是开发商们面临银根紧缩与楼市调控的无奈。中小开发商可能因此被逐步淘汰出市场。

　　“因为从银行贷不到钱，‘吐地’的开发商越来越多了。”##Detail_Page_AD##昨天，上海一家土地中介机构的负责人告诉记者。他所说的“吐地”，是指开发商将手中的土地及项目资源在土地二级市场转让。

　　与此同时，上海土地抵押贷款项目开始飞速增多，这两个月的数量翻了一番。业内人士介绍，在土地二级市场，如果开发商不希望出售项目而需要贷款融资，就得通过银行办理土地抵押的委托贷款手续。

　　土地项目转让与抵押同步增长的背后，是开发商们面临银根紧缩与政策隐忧的无奈退让。中小开发商可能因此被逐步淘汰出市场。

　　二级市场出现“吐地”潮

　　受宏观调控影响，近期通过招拍挂等方式在一级土地市场公开出让的土地正在减少，甚至在部分地方绝迹。因此，一些希望拿到房地产项目的开发商不得不转战二级市场寻找投资目标。令他们暗喜的是，受宏观调控影响，因资金受阻不得不“吐地”的开发项目很“丰富”。

　　“虽然没有量化的统计，但明显感觉到供应活跃，接手的下家却变得更为谨慎。”一些土地中介人士介绍。

　　一个典型的案例来自一家房地产律师事务所。6月中旬的一天，一家国资开发企业欲在上海收购土地项目的消息由一名律师通过邮件方式在事务所内部传开，仅一天时间，该律师邮箱里就收到了五份土地出让信息，位置分别在上海奉贤、杨浦等区域，项目包括商用、住宅、低密度联排别墅等众多类型。

　　“因为二级土地市场的活跃，房地产业律师等相关产业都已经介入到项目介绍这一中介环节中。”上海一位房地产业内人士称。而根据这些中介人士的介绍，最近一轮开发项目的出让热潮多源于资金链吃紧和政策恐慌。

　　新政后难寻买家

　　商业银行最近一次的信贷收紧信号是5月24日中国银监会主席刘明康的表态。刘明康称，应有效控制房地产放贷增长，严控贷款总量。随后出台的九部委“十五条意见”明确要求，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。银行信贷收紧的信号进一步明确。“尽管之前上海已经执行35%自有资金的贷款要求，但新政出台后，对房地产开发项目的信贷审批还是更加严格了。”上海某银行人士告诉记者。

　　贷不到钱的开发商不得不转让项目，而接手的买家却显得更为谨慎。上述中介人士称，形成这一局面的原因有二：一是目前项目的交易金额已被抬至一定高度，对接盘人的资金要求更高，而海外资金入市仍有一定的要求，因此有实力的接盘方不多；另一方面，受新政影响，70%以上建小户型的政策还没有明确，面对不符合规划的项目，买家比较谨慎。

　　土地抵押融资近两月翻倍

　　与土地转让热潮同时出现的是土地抵押潮的兴起。

　　来自上海房屋土地资源管理局网站国有土地使用权抵押公示榜上的信息显示，近两个月以来，上海各区县被抵押的地块出现比较惊人的增势：今年3、4月份，有20幅地块入榜，但5月份至今，已有40幅地块入榜，增幅100%。而去年8月至12月的4个月里，上海各区县仅有16幅地块入榜。

　　这也从一个方面反映出调控对开发商资金链的考验。由于去年的宏观调控中上海已有部分房地产项目销售受阻、信贷吃紧。“国六条”之后，还没有“喘过气来”的开发商无疑压力更大。加上房地产融资渠道的依然短缺，通过土地抵押等方式加大融资力度就变得更为普遍。

　　业内人士指出，在房地产行业中，拿地后先将土地抵押给银行获得贷款，以此作为启动资金，等销售回款后再偿还欠款的开发模式，一直是许多企业完成资本原始积累的制胜法宝。但这次的抵押土地增加，主要是二级市场的交易需求。比如开发商想从其他企业获得贷款融资，也需要将土地抵押，并通过银行进行委托贷款备案。

　　但是，上海的一些金融人士表示，这种高信贷开发模式隐含着极大的财务风险，一旦出现资金链断裂，缺乏自有资金的房地产商无法为债务清偿提供合理保障，就转化为由抵押权人（银行等金融机构）来承担理应由开发商承担的风险，要对此高度关注。