邓力维：国六条到底关爱了谁 易家五大地产方略

　　国务院九部委新政“国六条”出台后，引发“口水”战，说啥的都有。一个政策，亿张嘴，众口难调自然是情理中事。易家方略地产机构以“专诚服务中国房地产”为己任，受中国房地产协会秘书长顾云昌先生赠语“专业诚信，沟通共赢”，当下自然有话要对开发商说、对购房者说，和大家一起说清“国六条”后的我们应该明白的“地产方略”。

　　第1方略：观望会错失良机，房子还是要及时买

　　很多人在大肆议论新政，很多人在持币观望房价，##Detail_Page_AD##也有好多人在发誓不做“房奴”，还有一些人在忙着倒卖经济适用房的房号……房子牵动了太多太多人的心。但不管怎样，这房子还是要买。

　　没有房子，就要遭受无情的风雨打击；租住在别人阴暗的房子里，心情自然不会爽朗；今天不买，明天、后天的房价还会慢慢涨上来。请注意，之所以说“慢慢涨”，是因为现在建设部说“中小套型房屋将限价开发，以遏制房价上涨”，引起了一些购房者的观望。我们应该清醒地知道，限价只是希望遏制价格上涨，而不可能带来购房者梦寐的“降价”，因为房地产业普遍降价的情况极少，没有哪个开发商愿意不顾及成本、利润而去做赔本买卖。再说，需求在那儿，你观望，不代表别人不会买。而最重要的，是韩国总统回答德国总理“为什么亚洲人爱买房”的问题时，一针见血地指出，“亚洲的社会保障普遍比不上西方国家，所以亚洲人爱买房，考虑更多的是养老……”是啊，再过个20年、30年，即使能按月领个1000块养老金，谁又能说清那时的1000块能顶多大用场呢？

　　有合适自己的房子就要快点下手买，哪怕是为了养老，对买房者自己的好处也很大。错过，就是“错”了。

　　第2方略：中小户型不是鸽子笼，市郊大盘抢手

　　按九部委的意见规定，从6月1号起，凡新审批新开工的商品住房项目，套型建筑面积90平方米以下的住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。有专家说，如果最终政策要把建筑面积控制在90平方米以下，今后开发的社区同质化现象将达到高峰，购房者将不再有大的选择余地。购房者也担心，是否中低收入者都要住进“鸽子笼”？其实不然。

　　从西安地产市场来看，中小户型与大中户型一直是共生共荣，满足了市场的全面需求。如果设计合理，得房率高，中小户型也会让购房者住得舒服。不过，由于城市越来越大，市区边缘的交通越来越便利快捷，价格相对较低的边缘绿色大盘自然成了不少中低收入者及追求与自然相融的高收入人群的首选。交通越来越便利的时候，住的大些，自然感觉好些。

　　金窝银窝不如自己的狗窝。如果你是鹰，那你精心布置的房子怎么会是鸽子笼呢？

　　第3方略：提高首付比例开启大众买房新时代

　　建设部政策研究中心房地产业处处长赵路兴表示，从去年到今年上半年市场情况看，大部分城市90平方米以上的大户型商品房开发已占到各地商品房开发总量的一半以上，房屋套型不合理，房价涨幅过高是不少人买不起房的重要原因。在香港，60平米以下的房子占整个市场的72％以下，90平米以上的大房只占10％；在美国曼哈顿，年轻人买的也常是六七十平米的小户型，很少有人高负债买大房。而在国内，房子则往往是越大越好卖、越贵越好卖，尤其是沿海城市。非理性的购房为房价非理性上涨提供了空间。北京市房地产信息网负责人雷华对此颇有感慨，“许多刚毕业的大学生就要买房子，这怎能不加剧市场的供需矛盾？”在这种供求态势下，5月29日“国六条”细则以九部委意见面世后，关于首付比例提高的硬性规定则显得特别“刺目”了。

　　规定实施后，不乏开发商感到无奈，也不乏购房者为先前的犹豫感到惋惜。但分析来看，提高首付比例确实打击了职业炒房者和投机炒房者，要知道，不少在开发公司工作的人也在偷偷炒房赚钱，而开发商老板则睁只眼闭只眼地不闻不问。据了解，真正想买、又有能力买房的人是完全不在乎提高首付比例的。由此可见，这项规定代表了一个信号，一个提醒购房者理性消费的信号，起到了“过滤”真正购房者的作用。这意味着，此次的宏观调控将从非理性的投资购房、奢侈购房、恶意炒房开刀，继而将购房者的需求引向简约、实用、注重性价比的高品质楼盘。这无疑也是开发商需要关注和接受的信号。

　　但这个信号并不意味着这样那样的结束，反而它意味着新的开始。从这个信号起，激烈的竞争将使房地产市场进入大众用房的黄金时代，真正专业、诚信的开发商会鲜活地生存下来。

　　第4方略：楼市兴旺不衰的前提是利益各方共赢

　　笔者认为，一个市场的发展，或者说持续健康发展、兴旺不衰，需要利益各方共赢才能达到目的的。我国房地产市场近几年发展迅速，尤其是2004年以来，房价一溜烟飞涨，致使房价与房租金背离、与大多数人的收入脱节，这自然不妥。政府卖地、收税，开发商盖房赚钱，这是供方的利益行为。购房者是买方，在房地产市场的链条中相对于供方属于弱势的一方，大多数人买不起，或一辈子成了“房奴”，市场“链条”断裂的危险就加大了，这对利益各方是毫无利益可言的。于是，政府近两年不断进行调控，“下手”也越来越狠，大有不达目的不罢休的气势。

　　第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司项目策划部总经理徐伟成认为，九部委政策只是“凉菜”，政府接下来势必会用猛药进行严苛的市场调控，以保障绝大多数民众的基本利益和社会的安定团结。从长远看，目前出台的政策只是几碟“凉菜”，主菜还在后头，宏观调控还将继续。这说法很多人赞同。其实对当前房地产市场而言，在治重病下猛药的时候，患者肯定会有阵痛的过程，购房者和开发商都需要适应新政可能产生的“副作用”。但是政府要切实执行新政，平抑房价，就必须及时根据市场反应，做出新的调整，才能使“正作用”大于“副作用”，为普通购房者带来实实在在的好处。

　　一句话，利益各方都能获得自身应得的利益了，这个市场才能皆大欢喜、兴旺不衰。

　　第5方略：传递市场变化信息，媒体应保持“客观”

　　实际上，媒体也是房地产市场上的一个利益方。现在我们无论是翻开报纸、杂志，还是打开电视、上网，甚至看到路边上的广告牌，充斥眼帘的大多是房地产楼盘的广告，这说明房地产广告已是媒体的一个重要收入来源。事实上，媒体一直是社会大众获取广泛信息的最主要渠道。在我们的社会生活中，尤其是在传递政策信息、揭露社会现象、追究事件真相等方面，媒体有着越来越重要以至不可或缺的作用。在“国六条”新政出台后，各类媒体对“各地、各方关注房地产市场宏观调控”的相关报道不断增多，影响巨大。笔者认为，如果媒体不能以“客观真实”的态度进行报道，势必影响房地产市场的健康、有序发展。

　　一个已被普遍认同的现象是，媒体上的信息常常“抄来抄去”，缺少“自己的东西”。这个现象自然不好。当前有很多媒体提到新政出台后持观望的购房者越来越多，但实际上，当前一些知名的大盘、好盘还是在一路旺销的，每到周末购房者还是纷至沓来的，所以说媒体报道应该真实客观、“眼见为实”。如果撰写房地产新闻报道稿件的同志都能保持“中立”，实事求是，不站在利益的某一方说话，就会对房地产市场的良性发展起到有效的推进作用。