“两个70%”的政策调整让楼市走到“三岔口”

　　自从“国六条”及其细则出台以来，社会各方反响强烈。

    我认为，在本轮调控之中，上海房地产市场受影响的力度较小。这主要是由于上海房地产市场在经历了去年的宏观调控之后，目前市场主要是以自住性需求为主，这部分购房群体对宏观政策的反应不会过于敏感。

    具体到板块，外环以内的短期市场供求比例不会有明显改变，房价不会明显波动。

    对于二手房而言，政策的出台将会导致部分卖房者选择长期持有或转为长期投资，这可能会导致市场成交量出现一定程度的缩减。

    虽然各地不少城市已有细则出台，但“上海细则”尚未敲定。“两个70%”是每一个项目都要达到70%还是开发土地总量达到70%的问题尚未明确；同时，细则的有效时间还没确定下来，这种种未知因素将直接导致未来政策多种解读方式出现的可能性。

    岔路口一：总量达到70%

    “总量70%”出台的可能性较大，如果这一政策出台，从某种意义上说将改变上海未来几年的供地模式，即商品住宅供地将继续压缩，而定向供应性质的“特殊住宅用地”将占据主导。

    另外，考虑到政府的财政收入，商办地块供应将延续去年的势头继续保持一个较大的供应量。当然，这样的用地政策出台必须充分考虑到中低收入者的实际需求，避免出现盲目供地。

    岔路口二：每个项目达到70%

    每个项目达到70%，这样极有可能会出现所有土地供应“一刀切”现象，无法实现市中心土地资源的最优化配置，从操作性上讲，该方案的可能性最小。

    岔路口三：对“两个70%”政策调整

    鉴于最近政策所体现的政府思路，“两个70%”在短期内调整的可能性比较小，但根据政府以往的操作思路，不排除一段时间之后对该政策进行调整。(本文作者为易居中国房地产研究院副院长 丁祖昱])