自住定义引争议 外资购房限制<意见>效力难测

    专家称缺乏详细规定操作起来仍可见招拆招

    近日，有媒体报道由建设部、商务部、国家发改委、中国人民银行等六部委已会签《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》【建住房【2006】171号】。记者从建设部了解到，该《意见》目前还在最终报批过程中，尚未正式发布。

##Detail_Page_AD##　　由于该《意见》不但涉及到外籍人士个人在中国境内买房要实行实名制，而且还对外资在境内的投资，因此，消息一经传出，引起业界各方面的关注。

　　显然，外资投资房地产管理政策的出台，目的是抑制外资进入炒房，平抑房价。对此，许多房地产业内人士认为，此次政策明确规定，境外机构和个人在境内购置房产必须采取实名制。境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。这将是给外资在境内炒房亮出一个“警示”，其对境外个人投资聚集的北京、上海、广州、深圳等一些大都市将会产生较大影响，可抑制部分投机需求，对目前大量私募性质资金机构的收购行为、游资的短期投资起到抑制作用，使房地产市场得到进一步规范。

　　然而，一些经济专家则认为，该《意见》与此前政策相比没有更多新意，其更多意味在于从政策层面上做出一种“高压”姿态。

　　北京师范大学金融研究所所长钟伟认为，六部委171号文件并没有从根本上限制外资进入中国房地产市场，无论在一级市场、对外商在华投资项目转让和股权转让、二级市场、中介、R e its，还是在对外资企业办公用房的管理等方面，没有考虑到对外资的实际限制，因此很难起到实际效果，外资仍然会一如既往进入中国房地产市场。

　　中原地产董事总经理李文杰也认为，该《意见》并没有从所购物业的面积以及投资物业的持有时间上作出具体限制。外资购房一直以来都是实名制，而且即便不用实名，其实也很难在实际操作当中加以区别。

　　有房地产业内人士表示，由于该《意见》未作更多详细规定，操作起来仍可“见招拆招”。如将国外购房资金以“建设资金”的方式进入，将收购二手房的外资以投资二手房公司的形式来运作。另外，由于该《意见》没有对外资企业的办公用房加以限制。大量外资企业可通过在中国建自用工业用房、企业员工公寓等名义，将自行购置的持有型物业，如写字楼、酒店等大量用于出租。

　　业内人士提出，如果要想真正抑制外资大量进入房地产市场，应该出台更加全面细致的规定。如对外资在融资和税收方面应有更加明确的规定。在“结售汇”安排上，则应对金额和年限有具体限制。非居民长时间离境，对其不动产要强制处置。对外资企业自用物业出租的，应该出台相应的罚则。（陆昀  中华工商时报）

　　外资购房“自住”定义引争议 

　　“我们在第一时间解读了政策，发现很多内容，比如信息监控和自住限制的界定等仍属于框架性意见，具体执行还需要地方相关部门再次出台细则。”上海一家台资品牌中介负责人称。

　　“限外”内部文件的第十、十一条规定，境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作学习时间超过一年以上的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。不符合条件的机构和个人则“不得购买商品房”。同时，符合规定的个人和机构还要采用实名制，持有效证明进行产权登记。

　　新规同时指出，港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。

　　对此，房地产中介人士指出，“一定面积”和“自住”的说法比较宽泛，比如超过500平方米可拆分的别墅是否可以算自住房等仍有争论，对港澳台居民和华侨是否无须“满一年”的标准也没有明示，并容易产生市场混淆。另外，“有效证明”只说明是“我国政府有关部门批准设立驻境内机构的证明”，以及“经我方批准的个人境内工作学习证明”。但究竟是由哪个部门批准、具体如何开具，需要借鉴税单还是入境证等等，文件都没有细化。