8月1日起强征二手房交易个税 次新房入市受阻

　　风传已久的二手房交易强征个人所得税政策，将于8月1日起成为现实。业内人士预测，此举将挡住一大批5年期次新房入市，促升成交价格，其中北京市场的平均涨幅可能将近1%。

##Detail_Page_AD##　　昨天，国家税务总局公布《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（下称《通知》），规定自8月1日起，所有地税局开始强制征收房产出售个人所得税，并特别强调：个人所得税要与营业税、契税、土地增值税等税收一并办理。

　　国家税务总局一位官员昨天向《第一财经日报》表示，对个人二手住房交易所得征收个人所得税，是原本就有的政策。这次实质上是对原政策作了些许修改，要求严格执行。根据既定政策，该税率为20%。

　　去年7月，国家税务总局曾重申1999年下发的类似上述《通知》的278号文，然而之后“各地大多采取交易者主动申报缴纳方式，也就是你不来申报我也就不征，最后就不了了之”，北京师范大学房地产研究中心主任董藩告诉记者。

　　政策更加细化

　　此次《通知》的一些政策比278号文更为明确。

　　《通知》表示，对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。如果纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。

　　《通知》允许从纳税人转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用，并对这三者一一作了详细的界定。比如合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

　　而其中，支付的住房装修费用又分三种情况?D?D已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%；如果纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费(铺装了地板，装配了洁具、厨具等)的，不得再重复扣除装修费用。

　　链家房地产经纪有限公司市场总监金育松比照以前相关文件后指出，《通知》首先对合理费用更加细化。之前文件的合理费用是指纳税人购买、出售过程中缴纳的相关税费；而此次《通知》的合理费用指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用，在一定程度上表明政策的制定也更加科学。

　　其次，更加明确了减除房屋原值的标准，细分成了五大类。

　　第三，对于合理费用中的住房装修费用进行了明确的量化，以便于实际操作。

　　第四，《通知》规定，对出售自有住房并拟在现住房出售一年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；而之前的政策是指现住房出售后一年按市场价重新购房的出售者，均可享受优惠。

　　打压二手房交易

　　金育松认为，由于此次个税的征收是强制性的，必然会增加交易者的交易成本。而距政策的实施日期已只有三四天，那么，为了减少交易成本，增加房产出售收益，二手房市场必然又会出现类似5月底营业税实施前集中过户的现象。

　　他同时指出，交易成本的增加，会降低房产交易双方的交易意愿，减少投机性。

　　北京信一天房地产经纪公司市场部负责人罗煜认为，政策实施将会挡住一大批5年期次新房入市，可能拉低今年北京市二手房成交数量，同时促升成交价格，“平均成交单价涨幅可能将近1%。”

　　董藩提出，《通知》与“国六条”的第五条“积极发展住房二级市场和租赁市场”之间存在一定矛盾，“相关部门都为了宏观调控，但各自出台的政策却难以完全一致。”