中介业务量急剧下降 二手房买卖进入观望期

图为北京金台西路二手房中介门庭冷落景象。

　　８月 二手房市场静悄悄

    ８月１日起征收二手房转让个人所得税新政已实施一周，二手房买卖市场转冷，很多原本欲购二手房者改为租房，但由此也出现了新的变化趋势，二手房需求开始向５年外房产转移。
 

　　８月１日，为期５天的“避税大战”终于尘埃落定，同时二手房市场也进入“后个税时代”。记者经过两天的采访发现，北京的二手房市场一片惨淡，经纪公司业务量急剧下降、二手房买卖双方进入了观望期，而想方设法避税则成了人们谈论最多的话题。

    二手楼市冷清平静 业主客户都在观望

    ８月５日上午，记者连续走访了朝阳区水碓子、团结湖附近的十几家房地产经纪公司，发现许多公司都在招聘业务员、文秘，甚至“信一天”、“顺益兴”的分店还在招聘门店经理、房产经纪人；往日店内洽谈、咨询业务的火热场面已经不再，只剩下业务员在电脑前查询资料或是聊天，偶尔有顾客进到店内，也都是为了求租或是招聘的事，还有的中小型经纪公司如“世诺”已经关门停业。“偶尔有几个电话打过来，都是咨询租房业务的，真正要卖房的早在７月底以前就已经过户了”，“千万家”房产经纪公司一位业务员这样告诉记者。

    在朝阳区地税局的过户大厅和东城区的房地产交易中心，记者发现，这里已经与７月最后３天交易者“爆棚”的壮观场面相比已是“冰火两重天”，只有零散人员在办理其他手续，各区县地税局的工作人员空闲了许多。据了解，强征二手房个税规定执行前的７月２７日、２８日、３１日三天里，北京市总过户量为３６６０户，日均１２２０户。而８月１日北京二手房过户量不足１００户，前后相差悬殊，二手房市场在经历短暂而喧嚣的“火热”状态之后瞬间坠入“冰点”。

    “链家地产”市场企划部经理张晓蓓介绍说，契税按照普通住宅总房价的１．５％，两次的印花税是０．１％，而购房不足５年出售，要按总房价交５．５％的营业税，这加起来就是７．１％了，现在还有个税。此外，装修费用一般要占总房价的１０％，贷款买房的还要还利息，加上如果通过中介交易，还有１％至２％的交易佣金，这些费用加起来大概是总房价的１７％至２０％。“如果说卖房者是在短时间内把房产售出并获得利润，房价至少要累计涨幅两成左右，卖主才可能保证不赔”，“中大恒基”业务员张先生告诉记者。

    记者在采访中了解到，由于目前北京二手房市场仍然房源偏紧、供不应求、价格涨幅较大，因此在“强征个税”后的一段时间内，业主和客户将会出现观望情形，短期内将有可能出现业主由售转租的“惜售”行为和二手房交易中“税费转嫁”现象，二手房的交易量会有一定幅度的下降。但由于北京的二手房市场中自住型购房需求占到９０％以上，这种刚性的购房需求中有相当一部分是从新房市场中转移过来的，而二手房整体价格相对较低，且具有地段优势与现房优势，因此，从中长期来看，二手市场上的购房需求仍将大量存在。

    “后个税时代”到来 房产中介市场重洗牌

    据了解，二手房征个税自诞生以来就经历了试征、停征、反复等一系列震荡，而此次国税总局下发强制征收个税的《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发２００６１０８号），使得个税长久以来的“利益空间”消失，让普通消费者、房地产经纪公司内心中忐忑不安的石头落地，市场预期反而会变的更加明朗和乐观，而从中长期来看，市场洗牌和房地产中介行业的调整也将在所难免。

    有数据显示，今年上半年与去年上半年相比，北京的二手房交易量虽然只上涨了１％，但大型品牌公司，特别是诚信经营的大型品牌中介公司实际的业务量却在明显上升，这表明普通消费者对中介公司的认可度在不断上升。在新政出台后，中小中介公司在市场上的生存空间越来越小，特别是以吃差价为主要经营模式的经纪公司将会很快被市场淘汰，而服务好、抵御风险能力强的大型品牌中介公司将在市场上走的更远。记者在采访中了解到，已经有小型中介公司开始关闭一些分店。

    业内人士普遍表示，个税开征肯定会给投资型购房者给予较大打击，抑制了“炒房”行为，但在廉租房、建设小户型商品房等配套政策还没有完善的情况下，政策“一刀切”也不可避免的打击了很多老百姓的购房意愿。“我爱我家”市场分析人士认为，“国六条”明确提出要大力发展住宅二级市场，因此在“个税强征”之后，政府还会出台一系列具体措施来促进二手房发展，增加二手房交易，并通过二手房市场来分流新房购买人群，解决中低收入和社会弱势群体的住房问题。