7月 政策频频亮剑 8月 地产何去何从

　　进入８月，国家调控政策让西安楼市调控氛围依然浓重，买房难，养房难；买好房，养好房，更是难上加难。奔走在都市丛林中的每个人无一不为手中的资金辗转反侧，更为被经济学家们称为“稀缺物品”的房子绞尽脑汁。##Detail_Page_AD##根据西安市房管局出具的房地产市场运行状况分析，截至５月底全市新建商品房销售２３０００余套，销售面积２５２万平方米，销售金额９１亿元。房价同比增长４．４％。

    过去的７个月，政府、银行、开发商、专家都发出了自己的声音，面对“雾里看花”的房地产市场，老百姓们紧捏住手头并不那么鼓的钱包，不知把手伸向何方？十字路口的徘徊，更是让生活的压力在每个家庭中衍生。近日，本报记者走访了西安市相关部门和业内人士，试图为大家拨开８月起后地产时代的层层云雾，还大家一个全面真实的西安房地产市场。

    西安市房管局：

    关注中低收入者 稳房价

    西安市房屋管理局局长延锡铭告诉记者， 从２００６年４月西安市经济适用住房和廉租住房管理职能划转到西安房管局，他们就成立了经济适用住房和廉租住房领导小组办公室。今年经济适用住房建设计划有１０５个项目，占地面积２万余亩，总规模２４００万平方米，预计总投资４１５亿元；今年计划施工４３６万平方米，投资３６亿元。下半年，该局将按照市政府相关精神，做好第一批改造的３６１处、５３万平方米、１３０００余户的公房改造工作。按照“安置先行”的原则，拟新建丈八北路、纬二十六街、南小巷等３个经济适用房小区，计划新建７９万平方米，年内力争完成三个项目征地及前期手续工作。

    为解决经济适用住房数量少、价格高等问题，西安市房管局将重点加强项目清理和督导，推进项目启动，加快建设速度，力争从明年开始，西安市经济适用住房项目开工量、竣工量、销售量均有大幅度增长，而且强调要注重项目定位分析，加强前期成本控制，充分进行规划设计论证，逐步解决经济适用住房价格过高问题，使其成为中低收入家庭能够买得起的商品，切实解决普通群众的住房困难。西安市房管局还将建立以租赁住房补贴为主、实物配租为辅的廉租住房制度。

    另外，延局长表示，房管部门会继续加强房地产市场运行分析监测和指导，严把商品房预售许可证关，加大对违法案件的查处力度，有效地规范商品房市场秩序。完善商品房买卖合同签订及联机备案制度，加强商品房广告的审查，引导和增加中低价位、中小套型、普通商品房供给。严厉打击内部认购、违规促销、囤积房源、哄抬房价等不法行为，使房价保持基本稳定。不断完善和简化现有工作程序，特别是二手房交易一定要简化手续，使住房二级市场真正活跃起来，让不动产动起来。

    西安市土地局：

    严把用地预审关 控土地

    随着经济的快速增长和房地产业的不断加剧，集体土地特别是城乡结合部的集体建设用地非法出卖现象逐年增加，尤其是一些打着城中村改造的旗号，其土地开发利用呈现出过渡性、动态性、差异性和复杂性等特征，表现出商用性和随意性，严重影响西安房地产业的健康发展。

    西安市国土资源局从６月就已在全市范围内开展专项执法检查，严肃查处“以租代征”等土地违法行为，依法严厉查处未依法进行农用地转用审批、擅自调整土地利用总体规划规、对土地违法行为未依法处理到位即补办建设用地手续、单位和个人擅自“以租代征”、擅自占地或骗取批准占地等违法违规行为。

    据西安市国土资源局有关人士介绍，他们将继续完善各项处置措施，深入推进闲置土地处理工作，建立动态巡查制度，加强项目的督促检查。对重点问题实施专项督查，做到一案一策，逐宗解决，最大限度地消除闲置土地这一突出问题。国土部门继续严把预审关，依法加强用地管理。他们将重点严把建设用地预审关，严防新的闲置土地出现。严格项目投资强度、建设容积率和资金审核。对自有资金不足、融资能力差的不予预审，对投入产出低、科技含量不高的项目不予预审。严把建设用地报批关，严格审查用地单位的征地补偿落实情况，补偿不到位或存在补偿纠纷的，坚决不予供地。严把批后跟踪管理关，加强对已批建设用地的监管，建立季报制度，跟踪掌握项目实施进度，加大指导、督查力度，使新审批和供出的土地在法定期限内按期开工，不出现新的闲置土地。

    西安市城调队：

    投资增幅下降 需求旺

    受国家宏观调控政策影响，西安房地产开发投资有所遏制。１－５月，西安完成房地产开发投资７０．５７亿元，同比增长１４．５％，增幅比去年同期减少１７．２个百分点。

    从西安市城市经济调查队调查资料显示，当前西安房地产市场存在三个主要问题不容忽视。一是房地产产品供应结构不合理。近年来西安市新建商品房市场普遍出现户型偏大、价格走高的现象，个别房地产开发商热衷于开发高档房屋，面积越建越大，标准越来越高，价格越来越贵，满足中低收入阶层住房需求的中低价位、中小套型、普通商品房、经济适用房的供应量偏少。即使目前供应的一些经济适用房，由于结构等方面的原因，价格也相对比较高；二是二手房市场空间大，但交易量萎缩；三是房地产市场秩序混乱的状况仍不同程度地存在，严重影响了房地产市场的健康发展。有的开发商大发布虚假信息哄抬房价；有的商品房面积“缺斤短两”；中介市场混乱；物业管理服务质量差等问题也时有发生。

    从西安市城市经济调查队有关数据可以看到，上半年西安房地产市场价格变动呈现两大特征：房地产开发投资增幅减少，商品住宅需求依然旺盛；土地交易价格稳步上涨。随着国家宏观调控政策效果的显现，在需求仍然旺盛、房地产开发成本刚性增长等因素的共同作用下，从整体看，今年下半年西安市房价总体仍将呈现稳中上涨的趋势。

    地产开发商：

    政策氛围加重 涨房价

    业内人士认为，西安房地产投资增幅下降，贷款减少，这是本地银行业认真落实国家宏观调控政策的结果。同时也反映出西安的房地产业正在逐步回归理性发展的轨道。房产新政对进一步促进西安房地产信贷业务的规范发展起到了积极的作用。

    有相当开发商本以为，经历了２００５的“组合拳”式的政策调控后，２００６年将毫无疑问地成为古城房地产市场的一场盛宴，但随着７月份连续数次宏观调控政策的出台，原本看好的局面又变得扑朔迷离起来，市场在政策的影响下立即显现了负面反应，６月份成交量有所下降。鉴于房地产行业对政策的高度敏感性和此次政策力度的强大，相信下半年众多开发商在对市场没有把握的情况下选择待机观望，这将直接延长从土地到房产成品的转换周期。因此，就供给而言，下半年市场可能会出现一定的萎缩。

    由于目前西安细则尚未出台，尤其是对“９０平方米占７０％比例”暂无明确定论，在这种情况下，已审批但未取得施工许可证的项目无法开工。据业内人士透露，这样的项目有相当一部分，其中包括原定今年即将入市的新项目。“即使８月份对这类项目有明确的处理意见，但一个项目从取得相关证件到开工销售至少需要四个月，按此推断，今年下半年整体开发数量将减少。”一业内人士持这样的观点。

    “虽然从下半年来看，购买者的购买力在减弱，但开发商依旧会继续坚挺产品价格。”一位开发商告诉记者，虽然需求在减少，但从开发商自身角度来看，是不可能降低产品价格的。“房价上涨是必然的。”他个人认为，供需失衡往往是导致房价上涨的最重要原因。如果今年下半年西安房地产市场供应量减少，需求量即使有所萎缩，房价还会上涨。另一个原因则是随着周边配套设施的规划和完备，城市价值也会提高。比如说地铁、环境、政府北迁等，这些都会有效拉升土地自身价值，房价也会随之上涨。