华北房产中介"借尸还魂"吞房款品牌急扩存隐忧

　　个人房产买卖营业税、个税等已经明显触动到利益各方的神经，而各种私下逃税对策也在应运而生。日前，在天津发生匪夷所思的“借尸还魂”事件将逃税案推至顶点：一家名为“21世纪不动产天津北洋未来加盟店”为逃避征税，居然将房产作为“死人”遗产来遗赠给买房人，##Detail_Page_AD##中介公司精心设计遗产继承骗局，最终几乎吞没总房款近70万元。更令人担忧的是，在征税的背后，由中介公司主导的各种五花八门避税“大戏”正在上演。

　　房产买卖变“遗赠”

　　家住天津市河西区的冯女士，在今年5月出售自己价值70万元的房屋时,遭遇了一次自己并不知情的“死亡”经历，居中房产代理的即为“21世纪不动产天津北洋未来加盟店”。

　　据了解，冯女士出售的该房购于2004年，按照当时规定营业税征收年限规定，购买不满2年的要征收房价款全额营业税，以5.5％营业税率计算，冯女士卖房交易成本将增加房款近4万元。

　　买卖双方都认为这一增加部分无法接受，就在这个时候，中介公司提出可以用“赠与”的方法避税，即卖房人以房产赠送方式转给买房人，当即遭到冯女士丈夫杜先生的断然拒绝。

　　而不久之后，中介又向杜先生表示说，已经做通买房人工作，交易可以继续进行下去。于是在签订购房合同后，卖方将产证交中介公司代理手续。6月中旬，买方人王女士顺利拿到新产证，也将70万房款打入中介公司账户，而卖房人迟迟未收到买房人的任何房款。

　　接下来杜先生向中介催讨房款，得到的回答却让自己大吃一惊：“别打电话了，这笔钱已经被花了，现在公司账上仅有3万元，原买卖合同也不复存在。”

　　中介公司开始向杜先生露出了“真面目”。

　　但更为离奇的事情还在后面，在冯女士聘请律师调阅所在房管局卖房档案时，赫然发现自己已经“因病死亡”，档案里面不仅有医院出具的死亡证明，而且还有自己签名的“遗嘱”。原来这笔交易是以买房人继承冯女士遗产的方式进行过户的。

　　回看整个事件，不难发现交易在中介公司的“导演”下处处预谋，为了骗取买卖双方顺利达成交易，精心设计避税环节，在骗取房款后全额侵吞，目前中介经办人“及时”辞职离开不知去向，当事人现已开始采取相关手段追究相关责任。

　　各方解读

　　事件被公开后，受到各界极大关注。除经办人方面拒绝表态外，21世纪不动产总部旋即发表声明，称21世纪不动产与天津北洋未来房地产于2003年~2004年间签订了3份特许加盟合同,授权北洋未来开设并经营21世纪不动产加盟店，后因种种原因，于去年5月解除了加盟关系。

　　不过尽管21世纪试图竭力撇清与北洋未来的加盟关系，然而仍有很多疑点需要解释。北京一位不愿透露姓名的二手房交易资深人士认为，为什么在解除加盟关系的一年多时间里面，北洋未来仍沿用21世纪不动产的招牌？难道作为一家国际知名品牌会疏于管理、不知道或者默认其存在？这对中介靠品牌诚信来谋生的行业来说有点不可思议。

　　截至发稿前，《第一财经日报》就个中玄机向21世纪不动产求证时，依然未能获得公司对该事件的进一步回应。不过21世纪不动产接下来的动作颇耐人寻味，表示将极力帮助客户拿回房款。既然完全无关，何来帮助追款？更没有“客户”一说。

　　事件发生后，北京各大中介公司十分关注。北京中大恒基房地产经纪公司董事长刘益良认为，营业税年限延长、个税新政从今年6月开始实行，这一时期是买卖双方包括中介在内容易发生问题的集中期，尤其对小中介公司或小业主加盟等为躲避调控政策铤而走险的几率非常大，华北中介公司都要从事件吸取教训，引以为戒，以管理来维护品牌。

　　而北京顺驰置业总经理雷海荣也表达了类似的观点，现在政策调控的确对房产经纪业务有影响，但不能因为追求业务就打政策“擦边球”，甚至违法违规。目前顺驰也不断加强对业务流程控制，比如购房资金通过银行系统统一监管、交易流程全程透明内部监管，避免出现一切可能的漏洞。

　　数据显示房产交易环节税收新政影响极大。以北京为例，8月1日到7日，二手房交易下降了18.6%，而另一个奇怪的数字却在急剧上升，南京新政实施后，办理房屋赠与的数量比去年同期大涨2.6倍，最高的城市增加了4.7倍。

　　业内人士分析，办理房屋赠与数量急剧上升，原因很简单，就是为了以此避税，通常都是通过中介来“出谋划策”铤而走险，这是产生问题的最根源。

　　品牌急速扩展背后

　　作为国际特许加盟品牌的21世纪不动产进入中国市场数年来，经历了较大的发展，尤其在去年底获得高盛数千万美元的注资以后，更是提出了未来规划要在全国60个城市发展3000家以上的门店规模。

　　而在急速扩展的同时，一些看不见的隐忧也在如影随形。以天津为例，经过3年努力，目前加盟店已经达到了106家，这个数量超过了目前北京50多家门店的整整一倍，尽管天津房地产市场发展迅猛，毕竟跟北京仍存一定差距。

　　一位熟悉21世纪不动产运作的内部人士告诉记者，21世纪不动产全部采用房地产经纪小业主对品牌投资的加盟模式，大部分只是买一个牌子做生意的心态，没有与品牌共同成长的理性观念，在经营管理上基本以小业主自身为主导，这样容易造成急功近利的心态。

　　刘益良则认为，区区几万元加盟保证金不足以防范可能的危险，如果发生侵吞房款的情况，根本无法追回相应的房款。据记者了解，21世纪不动产北京区域的加盟门槛12万元，其中6万元加盟费和6万元保证金。

　　同样加盟模式目前也不是国内二手中介市场的主流。北京顺驰置业雷海荣分析说，现阶段大部分加盟模式存在着经营管理和品牌管理的严重不对等，总部对加盟小业主输出的只是间接管理，很难在实质上规范经营行为，这是由于经纪人松散的现状所决定的。直营模式的好处在于整个系统的管理效率和执行力。

　　目前北京市场业务量居前的北京中大恒基、顺驰、我爱我家、链家等中介品牌，几乎全部来自直营店营销管理模式。北京房产经纪协会会长陈同顺在更早前曾向记者表示，北京市场大部分中介小公司诚信环境存在不佳的问题。

　　但这并不意味着洋品牌在国内现有发展阶段完全“水土不服”，事实上，以21世纪不动产为例，其成熟的管理经验首屈一指，而其相应的法律流程规范也是同行业中较为详尽的，如何常态管理为数庞大的小业主团队才是考验品牌走得更久远的关键所在。

　　视点

　　谁让调控措施“打了折扣”

　在中央对于国内房地产市场系列调控中，一项很明确的要求是，地方政府、开发商等相关环节一定要落实，为此，相关部门还在研究拟定相关督察制度，并设立监督机构。

　　事实上，目前房地产形势走到今天，不少违法违规与地方政府、企业市场实际操作者“上有政策、下有对策”的心态不无关联，致使中央的很多调控政策的“拳头”打在了棉花上。而在今天，越来越多的房地产经纪中介公司正在扮演着化解中央调控政策的“关键力量”。

　　为了有效打击投机客“短进短出”的炒房行为，国家税务总局将营业税的征收年限从2年提高到了5年，从今年8月1日开始征收房产交易增值部分的个人所得税，这些政策很明显直击炒房行为，意在把房地产市场中不健康的泡沫挤压出来。

　　而明显的迹象是，房产中介成了居中协调的关键角色，他们的的作用在于努力促成每一个短期交易的成功，其中不乏大量的短线投资客，为了能躲避国家征收的税金，不惜“出谋划策”，各种违规手段可谓无所不用其极。

　　最终造成的结果只能是，交易问题个案越来越多，受到侵害的消费者无法获得保障，而国家的调控政策被束之高阁，所谓调控效果可想而知。

　　有人想出了很多钻政策和法律空子避税的办法，挖空心思的目的只为了眼前利益。目前一些城市房屋赠与的数量就成倍增加，还有一些地方的公证处也门庭若市，有很多人用只公证、不办手续的办法来进行二手房的交易。

　　这些做法有的看似得到表面“成功”，然而同时每一个个案又埋下了极大的隐患。如果为了一个交易税可以将“活人”变成“死人”，还有什么事情是不可以做的？如果中介凭侥幸获得的成功而大量复制的话，那么这个市场还有什么诚信可言？房地产市场还需要什么调控，任何严厉的调控手段都是可以被所谓的从业环节轻而易举地“四两拨千斤。”

　　可以想见，即使国家有更多调控房地产市场的各种严厉措施出台，只要有这样的抵消环节存在，就像重拳打到了棉花上，拳头还没收回，棉花就已经恢复了原样。

　　如果“上有政策，下有对策”的游戏不能结束，国家政令的权威性和效率就会大打折扣，衡量调控房地产市场政策的效果，中国房地产市场能否长期健康发展，某种程度上取决于我们在多大程度上压缩各种对策的空间。

　　作为房地产中介一个环节，不应只看到眼前利益，更不应该成为抵抗调控措施、“顶风作案”的前沿基地，有句话说：“所做一切，都要还的。”

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　　房产偷逃税伎俩揭秘

　　手法一：采用房屋产权赠与手段。即将原本是买卖关系的房产交易作为关系人之间的友情亲情赠与，本文中“遗赠”是其中一种，谎称买卖双方是表亲关系，且长期照料生活起居，以骗取赠与资格，从而逃避应征税款。这一做法很可能弄假成真，变为正式赠与，损害卖房人权益。

　　手法二：阴阳合同做低房价。即买卖是实际价格，而去交易中心办理缴税和过户环节，采用写低合同价款的办法，获得部分逃税的实际数额。此类做法亦有可能买方毁约，按低价格执行，从而损害卖方权益。

　　手法三：采取先公证后过户的办法。因为营业税征收年限从2年增至5年，为了躲避营业税年限规定，采用先实际交易，并取得公证。等年限到了以后再去有关部门办理过户。此类做法同样存在买卖双方毁约的可能，由于房价处于波动调整，如一方在未来因房价变化不履行过户，即使公证也无法得到法律保障。

　　手法四：先赠与给亲属，后再转让。这类做法主要是为逃避房产个人所得税，由于个税规定只要是满五年的自住用房可优惠免征。不少卖房先将房子赠与自己无房亲戚，然后再转让以图避税，而实际上很多已经在交易过程中发生的亲人反目也为交易投下变数，即使是赠与也有不菲的相关手续费用。

　　凡此种种，不胜枚举。而个人房产交易逃税的共性是得不到法律的保证，极易出现问题，但是中介公司为了追求业务、买卖双方为了取得实际利益不惜铤而走险的各种做法仍在不断创新。