房贷新政：房贷调整市场四大连锁反应

　　点评：房地产和银行有着难解难分的关系，金融政策的变化不仅直接影响到房地产市场，更影响到消费者的利益。那么，房贷政策的变化对楼市到底会有哪些影响呢？记者就人们关心的这些问题及时进行了报道，从四个方面进行了分析和说明，用数字真实记录楼市与金融的关系。由于此稿抓住了当时人们关心的热点问题，可以说，稿件刊发后引起了人们的广泛关注和很大反响。##Detail_Page_AD##

　　《房贷新政》组稿之一：人民银行宣布调高个人住房贷款利率并建议提高首付额度，本市金融与房地产业内人士预测――

　　房贷调整市场四大连锁反应

　　随着昨日(编者注：所指时间为2005年3月17日)人民银行宣布调高个人住房贷款利率并建议提高首付额度，本市金融与房地产业内人士为该政策的执行预测了四大连锁反应。

　　一、提前还贷现象更加集中

　　去年(编者注：所指时间为2004年)10月29日，央行突然宣布调整人民币存贷款利率，个人住房公积金贷款利率提高0.18%，个人住房按揭贷款利率5年以上提高0.27%。由于对已经获贷的人们，新利率从今年(编者注：所指时间为2005年)1月1日起执行，带动了去年底的提前还贷潮。很多银行人士分析，今年底人们提前还贷现象将同去年底加息后的表现一样，再次形成一个提前还款高潮。而且在加息预期的带动下，提前还贷现象将比去年表现更加突出。

　　据悉，本市近年来各家银行的提前还贷现象都有上升的势头，使得保险公司的退保量不断增长，以至于多家保险公司主动退出房贷险市场。但是由于本市房地产市场表现出巨大的潜力，多家银行在大力发展个人住房贷款业务方面竞争激烈，多数银行对于购房者提前还贷并没有提出违约金要求。对于那些提前还贷的购房者，可以选择等额本金还款方式，因为在同样的贷款期限下，等额本金还款方式所支付的利息低于目前一般所采用的等额本息还款方式。

　　二、各家银行利率差异不大

　　在利率市场化的推动下，各家银行的贷款利率水平可以出现分化，所以贷款人在利率上可以"货比三家"。

　　从本市一些银行获悉，由于银行可自行规定是否上浮，以5年期以上个人住房贷款为例，银行将贷款利率从5.51%到6.12%划分为好几档。如果对于新申请的个人住房按揭贷款不实行优惠利率，5年期以上贷款利率由以前的5.31%调高至6.12%，提高幅度实际上是0.81个百分点，而不是最低的0.2个百分点。不过业内人士表示，目前市场竞争激烈，各家银行贷款利率水平的制定都要参考同行的标准，特别是对于实行下限管理、上浮利率非常慎重，因此利率水平将不会出现很大差异。

　　三、首付款因项目因人而异

　　由于央行此次表示：对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%，但具体调整的城市或地区可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定，不搞一刀切。本市一些银行在昨日拿到总行的批复时发现，其中并没有列出哪些城市属于上述范围。业内指出，如果本地银行自行决定首付款比例，将采取对不同项目、不同贷款人"区别对待"的做法。

　　业内人士介绍，近年来银行已经强化了贷款人信用评级系统，在市场深入调研的基础上，结合贷款人的学历、职业、职务、在职年限、行业薪情等信息判断借款人目前收入的合理性及未来行业发展对收入水平的影响，对贷款人收入水平"心中有数"。对行业收入稳定、信用良好的"优质客户"，银行将重点支持，不会提高首付比例。不过对于一些价格高、还贷风险大的高档商品房项目，银行会采取降低贷款成数的做法。

　　四、购买高价房人们更慎重

　　央行人士昨日表示：近期，房地产价格涨幅持续高位运行。房价过快上涨，隐含了潜在的金融风险。因此，有必要调整商业银行自营性个人住房贷款政策，从调控需求入手，引导社会对未来房地产价格形成较合理的预期。然而据权威媒体昨日调查，有六成以上的被调查者认为此次住房贷款政策的调整会加大他们买房的支出压力。

　　本市许多银行表示，从去年开始依据总行要求严格控制投资性购房及高档房的贷款，已经采取了提高贷款成数、缩短贷款年限的做法，甚至有部分银行的下属支行停止发放写字楼、底商、别墅等高档房地产项目的贷款。银行人士透露：许多高价房一旦成为不良贷款"压在银行手中"，银行处置难度相当大。天津市社科院经济预测研究所所长卢卫教授认为，当前本市居民对买房追涨的行为不明显，加上本市的高价房供应量相当充足，因此人们在银行还贷压力下，以及对高价房可能供大于求的预期下，买高价房的行为会更加慎重。

　　《房贷新政》组稿之二：贷款新策对房价调控有限　　界内更关心土地税收等多项政策“合力”

　　对于昨日(编者注：所指时间为2005年3月17日)央行宣布实行的个人住房贷款新政策，本市房地产业内反映比较平静。许多业内人士表示，利率杠杆对整体房价调控作用有限，土地、税收等多方面的政策"合力"对配合市场拐点的出现将有更大的意义。

　　有开发商表示，对于提高住房贷款利率，我们已经有了一定的心理准备。由于本市房地产市场在城市大规模拆迁改造拉动下，刚性需求比较大，他们目前最关心的是结合天津市场的土地政策、拆迁进度等具体情况，这比央行利率水平更能影响楼盘的开发销售进度。对于此次央行政策能否有效地遏制炒房行为，许多开发商认为：相比之下，那些投资者更关心银行如何界定"第二套住房"来限制贷款发放，以及遗产税、物业税的开征。毕竟对于大资金的炒房者来说，那些政策的施行比每月还款多支出百十元以及提高一成首付款所带来的压力大得多。

　　还有的开发商表示关注今年1月1日(编者注：所指时间为2005年)起施行的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》。因为其中规定："对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。" 这一司法解释实施后，由于缺乏房产担保变现的保障，近日深圳、上海等地的许多银行已经将部分客户的房贷首付提高到三成甚至更高，使得他们也在关注本市银行将采取的提高"贷款门槛"举措。

　　天津社科院经济预测研究所所长卢卫教授指出，央行此次提高利率是1998年亚洲金融风暴后利率水平的正常回归，它更多是"传导出一种信号"影响人们的预期，可以遏制部分投资者的短期炒作行为，不过对楼市价格走势的影响仅凭利率这一种手段是难以达到效果的。房地产市场的"基础杠杆"是土地，管理部门可从加大土地供应量、大力兴建经济适用房等方面起到更好的市场调控作用，让更多工薪阶层能买到他们理想的住房。