开发商陷入窘境 全国数千房产项目求助民间游资

　　在国家出台多种调控政策和持续加息的叠加影响下，越来越多的开发商在资金方面陷入窘境。

    近日，上海举行的一场房地产融资渠道解析会上，记者发现，市场内有相当数量的房地产项目寻求资金支持。来自上海五合智库投资顾问有限公司的一份房地产投融资项目信息表显示，本月以来，该机构在全国范围内就接有几十个需要转让或融资的房地产项目。就五合智库筛选出的14个具体项目来看，总的投融资需求已近38亿元规模。

    虽然有关负责人表示不方便透露今年来该机构掌握的房地产投融资项目的总规模，但他表示，这些项目在整个房地产市场内可能只占1%而已。也就是说，全国各地正寻求资金支持的房地产项目起码有几千个。“在‘国六条’掀起全方位的调控风暴后，房地产投融资项目更有所增加。”五合智库总经理邹毅指出。

    记者了解到，这些项目位于上海、北京、大连等各个城市，性质以商业、办公的居多，住宅的相对较少。“从我们接触到的有意投资的公司或基金的取向来看，也是选择商办项目的多，可能是考虑到住宅项目风险变大，另外投资回报率也是一个问题。”有关负责人介绍。

    另外，各项目的进度和投融资需求也各不相同。有还在报批的项目，需要1到5年、2亿至3亿元不等的融资；有已在经营中的项目，打算整体转让；有的正在建设或已结构封顶，也准备把整个在建项目转让；有的才拿到相关证件，还没有施工，便计划直接转让土地。

    “在各个环节，开发商都可能遇到资金周转不灵的情况，有的只能卖掉。”上海银铃投资有限公司的一位项目经理表示，“特别是调控政策强调银行对房地产开发贷款必须在满足自有资金35%以上且四证齐全的情况下才能发放，而不少开发商往往在办理四证的过程中就需要融资来‘喘口气’。”

    在这位项目经理看来，相当一部分开发商是有钱拿地没钱开发，“显然银行贷款还是最合算的，但在获取开发贷款之前，除了要交纳土地出让金，还有配套建设费用等，不少开发商在交了土地出让金、得到土地使用权证和建设用地规划许可证后，便没钱交配套费用了，建设工程规划许可证和施工许可证这后‘两证’拿不到，还是不能在银行贷到款呀，所以便求助于服务机构从其他渠道融资。”

    信托、基金、典当、委托贷款、合作开发、产权交易……在业内人士看来，开发商在银行开发贷款以外的融资方式还是不少的。“调控和加息并不是要扼杀投资，如在上海就有起码150亿元的民间游资，它们总是要寻找一些投资点的。”上述项目经理认为。

    另据了解，一些基金及民间资本对房地产项目的融资利率要求一般在12%至15%。“关键还是看项目的自身条件和投资方的回报要求，有的比银行利率高不了多少，有的却可高达20%。”邹毅表示，“房地产市场正处于转型期，开发商已经普遍意识到了房地产行业的‘金融属性’，但目前大的融资渠道都收紧了，研究服务机构主要是通过牵线基金或操作委托贷款来帮助开发商完成融资。”