土地流言近日接二连三 地价到底能否左右市场

　　最近，有两条短信先后出现在众多房地产相关人士的手机上，第一条是说，国土资源部正在酝酿将大块土地拆分上市，以防止开发商囤地造成的哄抬房价；第二条是传言凡是在通过招拍挂出让的土地上建造的项目不受“90平方米”、“70%”这两项控规的限制。近期关于土地市场的漫天流言证明了，在“8・31”到来两周年的关口，人们对土地关注的热度丝毫不亚于两年前的这个时候。##Detail_Page_AD##

　　但是，对于众多普通百姓而言，对土地市场的关注依然更加集中于地价对房价的推动上。虽然我们无从得知在“8・31”之前土地出让的价格，但谁都不能否认，与近两年房价不断攀升同步的，也正是高价“地王”的逐一涌现。于是，地价也成为很多人眼中，支配房价上涨背后的“大手”。然而，拨开表象，地价究竟能在多大程度上决定房价，房价构成当中土地成本占有多大比例，其实在业内和学术界一直有不同的声音。时值“8・31”两周年，记者就此采访了有关人士。

　　郑华：地价决定房价是抬高房价的一面之词

　　“市场经济下决定商品价格的不是单纯的产品成本，很大程度上还要看产品的供求关系，所以谈‘地价上涨决定房价上涨’，更多是开发商对消费者的心理战术。”中国人民大学土地资源管理系副教授、合富辉煌高级顾问郑华这样认为。

　　郑华指出，目前北京房地产市场是卖方市场，所以作为一件商品，房价的上涨是必然的，而作为生产资料的土地也会随之一起上涨。但如果处于买方市场、供大于求，那么房价必定下跌，极端的情况是，即使房价掉到了地价的水平上，开发商也不会因为没有利润而惜售。所以说，决定房价涨跌的不是地价，而是市场供求决定。

　　在郑华和她的同事刘伟强为记者提供的图表中可以看到，2005年上半年住宅均价和土地均价的增长速度都出现了两个周期的波动，波动周期短期内相辅相成，土地均价的增速波动更为剧烈一些，这是因为土地出让价格受到区域地段和出让方式的影响。比如，2005年挂牌出让的朝阳区北苑家园地块价格为10111.7元/平方米，而东城区海运仓的地块价格高达37285元/平方米；2006年截至目前所成交的地块中，挂牌的均价是8516.2元/平方米，招标的均价是13618.5元/平方米。

　　而与土地市场上涨幅的大起大落相比，住宅均价增长速度的起伏则比较平稳，各区域的房价都保持着一定节奏的上涨。而在这些项目当中，事实上真正在“8・31”后拿下的地块并不占主流，更多项目还是在消化“8・31”过关的土地。这样，地价上涨只能成为在售楼盘价格上涨的口实，但事实上房价的走势与地价之间存在着很大的不同步性，所以说地价的上涨和房价的上涨并没有根本的、直接的关系。

　　邵念强：地价对房价的影响最多能占六成

　　与郑华观点相反，管理学博士、北京成业行房地产投资顾问公司总经理邵念强却认为，地价对房价的影响是显著的，一般情况下，地价在整个房价中所占的比例在三分之一左右。邵念强说，如果以城市中不同土地的地理位置为横轴、以地价对房价的影响为纵轴建立坐标，那么不同区域的住宅受土地成本的影响将形成一条开口向上的抛物线，越靠近市中心，房价中地价成本所占比例越大。据成业行了解，现在不少位于市中心的高端项目，每平方米价格高达20000万元，而其中土地成本则在11000-12000元之间，也就是说土地成本在住宅售价中占到了60%左右。