2006西安房地产大势发展论坛9月1日开幕

2006新政后（西安）地产大势座谈会现场

　　主持人：

   
    2006新政后西安地产大势座谈会，2006年西安房地产业发展的火花，本土企业是蓬勃发展，百花争艳，市场繁荣，然而2006年对于西安房地产市场来说也是一个政策调控年，国六条，对西安的房地产业有一个冲击，西安房地产业在镇痛中将如何面对新的挑战，当然会有解决的办法，我就不一一的说了，下面我们把一些话题，解决的办法留给我们的嘉宾答以解惑。

    首先我们有请建设部副主任给我们做专题报告。

    他长期在建设部从事建设法规工作，参与过房地产开发，应当是非常的权威了，下面我们就一起来聆听王珏林老师给我们做房地产企业新形势下的专题演讲。有请！

王钰林

　　王钰林：解读房地产业宏观调控政策与探寻房地产企业新形势下发展

    大家好，非常高兴有这个机会来参与西安市秋季房展会，又有机会和诸位今天研讨一下房地产市场的改革与发展问题。今天，我发言的题目是“房地产政策和企业发展”，主要我想围绕四个内容：一个是调控政策的重点是哪些；第二个能达到的效果；第三个方面就是未来产业的导向；第四方面讲企业发展。主要是从四点开始：

    房地产市场现在对社会的关注可以说是非常之高，它主要有三方面的原因。

    一、住房和广大市民关系非常密切。衣食住行，其中重要一点就是住，吃饭问题改革开放以后，穿衣问题已经不存在了，现在改善住房问题已经成为大家最大的需求，这是第一点。

    二、说明我们市场非常好。我们目前开这个会，主要是研究市场如何培育和发展。所以说现在市场的形势非常好。
    三、问题多。所以这些问题已经可以引起社会的关注，甚至引起到社会的和谐，而且还会引起我们房地产业长期持续发展，不解决不行了。所以实行调控政策，调控的目的我认为主要有三点。

    1、改变目前的引导消费的方式。因为我们国家的传统式有钱先买房，买房越大越好，要转变这种方式，不是大好，而是适用为好。所以你买一个别墅，我认识很多人，朋友，他们买房都很大，买的都是别墅。结果呢，冬天的供暖问题费用太高，所以太冬天开空调，夏天太热要买风扇。

    2、要充分发挥资源利用。大家都清楚，现在我们城市的土地资源非常紧张，要发挥它的效率和效能。

    3、解决不同消费需求的分配供给体系。因为不同群体有不同的需求，要调整需求。建立保障体系。

    下面我想讲第一点。

    我主要是把今年的37号文主要的重点和大家简单的讲一下，主要是我个人的理解，两个70％，90平方米，文件要求从6月1号起，凡新审批的新开工的总面积的70％以上，年度土地供应量不能低于70％。这就是我们在年度土地共赢上，实际上我们一个是商业。

    来保证普遍商品房、经济适用房的用地计划和建房指标，这是第一个。

    第二个是两限两近，什么两限两近考虑到70％90平方米实施，所以采取两限两进，两限是什么，就是限地价，限房价，就是政府制定地块，采取限地价、限房价，两进就是在两限的基础上进地价、进房价，在政府的调控之下进行公开的招投标。实际上原先的许多经济适用房采用的也是这种模式。像北京经济房不能超过4000元，这就是限房价，地价现在施行的是进价，这属于第二点。

    第三个是五年内住房转手交易，对购买住房不足五年的，销售时按期收取的全额征收税；个人购买普通住房超过五年转手交易的，销售时免征交易费。这个目的是什么呢？我们前两年宏观调控政策的时候是两年，当时是解决长三角的问题，重点解决是长三角的问题，主要是抑制投资行为，五年既要解决投机性，又要解决短期投资性。

    第四个是对开发企业，对资本提出严格要求，对开发时间提出严格要求，就是现在你开发资本金开发企业必须达到35％以上，另外你开发的土地必须按时开发，按时建房。为什么要这样？因为目前咱们开发企业已经具备了一定的自有资金的能力，不是初期对企业没有什么要求，到目前这个阶段有这个要求是合理的，在这个市场竞争这么激烈的时候。另一方面为什么对土地有所限制，就是城市里面提供的住宅用地是有计划的，如果这些土地不能按时开发，建成的房子不能按时上市，就会出现市场短缺，供不应求。所以说拿到土地以后，必须在规定的时间内开发、建房、售房。这样才能满足市场供需的要求。

    第五个房贷首付，适当区别。银行可以采取灵活的政策30％，今天的政策主要是自住房，采取20％的政策，其他的采取30％的政策。

    所以这是我对37号文件主要内容的理解。

    第二、可能产生的效果。

    1、房地产市场将进一步得到规范。房地产市场规范需要几个主要条件：第一，法制要完善，规则要建立。从我们目前房地产市场的情况来看，这方面还有很大的差距。第二，要建立公平的市场竞争环境。这里面有我们政府方面的，也有我们企业之间方面的，也有企业和消费者方面的。这个竞争可以说是全面的。第三，要加强对市场违规行为的监督。所以我从这三方面来看，我们现在的房地产都有缺欠，都有不足，所以通过我们政策条件要逐步的解决、完善。所以大家对市场不规范现在意见非常大，而且主要对开发企业的行为，一些违规行为，消费者和社会有很大的顾虑，也确实存在一些现象。比如说虚假广告、质量问题、管理问题、哄抬房价，这些非常普遍。从政府方面在监管方面也有一些不足，比如说我们监管缺乏监管的基础材料和手段，现在我们对房地产的基础性档案管理方面我们的缺乏，现在到底有多少房，每个消费者的信息情况是什么样，还有市场公开信息是什么样，实际上政府掌握的并不多，所以要逐步完善。对消费者的信息不清楚，对开发企业不清楚，你怎么监管？所以这次调控政策加大了对规范房地产市场的力度，加强对房地产开发建设项目要进行全过程监管。对洗盘、恶意炒作、哄抬房价的房地产企业要加大惩治力度，解决建设和销售中的问题，严格规范集资合作建房。所以现在房改已经这么多年了，但是我们现在这些现象都存在，尤其一些地方、单位还在集资、合资建房，实质上这是把已经成为市场的另外一个部分必须纳入。

    2、能够起到抑制房价的作用。住房价格调整后，房源可以大量的增加，它的增加不是在增加土地方面，而是通过现有规划用地和土地供给来解决房源问题。一个是90平方米以下的大房变小房，另外从开发商企业里面挤房源，现在要抓了，所以不允许，第三个挤房源就是从投资消费者中挤房源，因为有一部分要退出市场了。这是第一个增加房源。第二是廉租房、经济适用房纳入了住房建设的计划之中，从中央到地方非常重视，西安市在发经济适用房手册，里面规定的很详细，所以这个已经纳入计划了。这些房子不是盖不盖的问题，而是要有计划必须盖。

    3、消费者也在理智的购房。住房两口之家，三口之家，小家庭不需要那么大的房子。将来物业费也非常贵，而且将来打扫卫生也不方便，有那个钱干别的事多好。

    三、可以平衡城市住房市场供需方面的矛盾。目前，房地产市场的主要矛盾还是供求关系上的矛盾。

    一、将减少钢性需求。因为这一块的需求是非常大的。比如说北京，北京这两年为了奥运会，很主要的经济房都是用于城市拆迁，事实上鉴定了多层次住房需求框架体系，这是在土地的规划方面来解决这个问题，所以调整以后我们可以清晰的看到，现在有商品房普通商品房、经济适用房和廉租房，四种，满足不同消费需求。所以不仅是在土地供应上，在城市规划方面，还有在建房方面，所以根据不同的需求在土地规划上进行调整，满足不同需要。

    五是市场竞争。市场越规范，竞争将会越激烈，这就是市场发展的规律。我们现在是限定了这放面的要求，商品住宅用地将会明显减少，因为你现在商品房，70％用于中小户型，从这个角度看，这一块的土地就没有过去那么大了。总的看这次调控政策力度还是很大的，政策还是很强的，所以还有一段时间要进行落实和安排。昨天和西安市几个部门，规划部门，房产部门聊天的时候现在正在紧积极的做这方面的工作，虽然有难度，但是要完成。

    三、住宅产业政策导向。我国住宅产业政策必须符合国家经济发展政策、城镇化推进政策、土地能源和人口政策，城市规划规模和环境的要求制定本阶段住宅产业政策。根据我国目前的实际情况，我认为在住宅产业政策时应该注意考虑一下问以下问题。

    一是如何提高住宅土地利用效率。这里提的提高住宅土地利用效率，不是容积率越高越好，而是科学合理利用空间，达到最佳效果。我国人口多，土地资源少是现实，为了保证国家粮食安全，耕地保有量2010年必须达到17.28亿亩，而目前有18.51亿亩，所以很紧张，空间并不大。所以必须做土地。如果只考虑土地利用效率，楼房越建越高，不久的将来就会重拆卸重建，会造成更大的浪费。国外建筑寿命一般都在70、80年，可我们不到30年，现在改革初期的房子已经开始拆了。国外把房子寿命当成它的价值，比如说欧洲，大家都去过，欧洲的进入二战以后基本上都是平地，所以成为了旅游业的重头戏，所以到欧洲看到的是历史文化和建筑。所以必须合理的安排、科学的安排。

    二是如果出现住宅节约能源政策，这可是国家的一个重大的国策，能战略政策。大家知道都国务院最近要求，而且建设部把它当成重要的工作来这里面和我们开发企业，施工企业都有直接密切的关系，安排还有强制性的要求。我国是一个发展中国家，能源资源相对匮乏、煤炭、石油，水资源人均拥有量仅为世界平均值的拥有量仅为1/2，所以这些年的发展，我经济发展在很大的程度以上损害资源，浪费能源，破坏环境。可是我们铁消耗占世界的40％，我们国家是一个大家，又是人均指标非常低的穷国家。目前住宅节约能源的空间是非常大的，从规划，设计、使用，还包括保温、建材、雨水利用、太阳能利用等。所以我们在规划设计的时候考虑这方面非常少。要改变这种粗放式的建设方式，切实从节约能源中求发展，从保护环境求发展，循环经济中求发展。

    其次要通过城市公城市。

    第三，要通过法规政策标准和税收方面强化和引导。

    四、城乡规划调控和科技创新。所以提出一个指标，到2010年，全国城镇建筑总能耗节能。

    三、充分考虑城市化建设中所考虑建设需求。党中央用20年时间全面建设小康社会的目标和任务，就是2010年，包括发展中小城市，城镇围绕实现这个目标而设定的。按照这个目标，我国城镇化要求年均增长应该在1500，1800万人，城市住宅面积达到14万平方米。所以我们在城乡住宅产业政策的研究过程中，在城市规划，土地利用规划，住宅发展规划合成石建设管理方面，必须研究推进城镇化过程中巨大的主流市场需求。

    四是要高度重视乡镇的建设。现在正在这个大课题怎么解决。

    我国是个农业国家，有70％左右的人口生活在农村，所以我们各项工作都要考虑、农民。我国能否达到全面建设小康社会要求，关键在农村、我们的差距不是在城市，而是在农村，重要的是基础设施，差距非常大。

    五是建设高起点、高规划，高水平建设。广大市民对住宅建设方面最不满意还是现在的城市建设，城市规划的和住宅建设。现在咱们可以看到，中西南北中各个车城市的建设千篇一律，无特点、无地域、无论风格，这几年好多了，开发企业中搞创新。就会失去我们自有的民族建筑的特点，也会失去很多旅游者和商机。

    六是应推行建，装一步到位。这是第三点。

    第四点，房地产企业如何调整发展战略，也是最后一点。政策发生变化，市场也会发生变化，房地产企业应当适应市场变化，这是不能以企业意志为转移的，对市场认真，通过把握消费者需求来定位，开发产品和服务。企业的发展战略、营销战略、营销理念服从并贯彻企业整体经营战略。在整个房地产环节中营销应重点放在市场研究，产品定位的主导性和服务的提升，主要谈以下几点。

    （一）企业对市场要有比较准确的定位。市场的定位关系到企业，关系到整体策略制定的实施，企业要进行充分的调查研究，要根据企业的实力和能力，根据具体项目地域的需求和所能产生的利润，重要的是要做好广泛深入细致的调查研究。根据市场需求况对产品进行实事求是。所以搞商业的还搞住宅的，是搞高档的还是普通的，是都要研究。长期经营一个产品有它的优势，可以积累经验，它作为一个有实力的大型开发企业应当参与，应当参与各类的经济开发。

    （二）企业要制定发展战略合营销战略。营销战略不应当是临时的，就需要对市场需求有一个清晰的判断，并拿出切实的方案。企业市场营销不仅仅是我们的房地产企业，任何一个行业、任何一个企业，最终成果就靠营销，如果你的产品受到市场的欢迎，一是说明你的产品定位好，说明市场好。二是说明营销策略。所以这里头营销策略非常重要。否则，同样的地域，同样的产品，但是卖点不一样，卖的速度不一样。但我们房地产企业更注重暂时的效益和利润，忽视对市场全方位立体方面的研究。一旦企业项目需要更大的发展就会感到营销应接不暇，影响企业快速发展。营销战略是一种具有科学性，实用性的计划和规划。国家和城市都城市规划，但是它应由业内学者进行充分的研究，认真分析，是在科学判断的基础上认定的，而且还要随时调整，就是减少企业的随意性。

    （三）、企业要与促发展、促进营销。品牌是一个企业的无形资产，是企业多年积累起来的重要财富。北京燕京啤酒我到那调研，燕京啤酒是一个品牌效应。如果成熟的企业没有自己的品牌，也就是说没有打造出自己的品牌就会失去生命力，就不可能做强做大。对于一个成熟的企业家来讲必须拥有自己的品牌，是拥有一个和还是几个品牌，要根据自身的需要。
    比如说搞商业还是住宅地产，商业地产是搞宾馆饭店还是什么，住宅市场是搞低端还是搞高端？是一种产品还是单独产品等等。不论在哪个方面都要创造出自己的特色，被市场和消费者普遍认可的产品。当然这里品牌还要靠服务和成绩做支撑。所以创牌是要付出代价的，所以要根据实际情况，不要搞无本之木。要树立品牌需要搞好发展，只有企业长期的发展下去，品牌资本才会发展壮大。

    （四），企业在竞争中要看到自己的优势。市场竞争就是实力竞争、技术竞争和信用竞争。大中小企业在竞争中各有各的优势。大企业的管理优势体现在哪呢？应该在组织管理队伍精干、成本底低廉，服务要赢得市场，赢得消费。所以海尔、阿里斯顿大家都知道，服务做得非常好，我们没有资金和技术上的优势，我们就把你的弱势做为我的强势发展，所以产品要有特色，与别人要有差异。

    （五），企业要有创新意识，创新是企业发展的基础，所以对一个企业家来说必须要有创新意识，形成创新机制，创新包括哪些呢？如体制创新、机制创新、管理创新、技术创新、产品创新等等。包含各个方面，各个环节，不创新就束缚发展，管理不创新就难以发展，技术不创新就发展落后，产品不创新就不会出现好的品牌。营销创新可以战略扩大市场，所以说主要是要有创新意识，并形成成果就会看到许多发展的机会。

    （六），企业要发展人力资源，建立营销网络。我跟很多开发商的老板都谈过，他们说我们最缺的是人才，我现在准备自己发展人才战略。从建筑业来讲，跟他们谈也是这种情况，所以咱们企业要重视这一点。

    房地产企业最大的是营资问题。房地产企业必须遵守规则，应该不是由我们左右市场，左右政府，左右消费者，企业要关注市场的变化，政府的政策和消费者的需要，只有这样我们的在市场竞争中才会永远立于不败之地。谢谢大家！

　　主持人：

    非常感谢王主任精采的演讲！大家如果心中有疑问的话，在接下来四位嘉宾演讲完之后我们设立了专门的时间和专家进行沟通和交流。王主任刚讲的是宏观面上的东西，可以说给地产企业指明了方向。

    下面我们把今天到场的嘉宾给大家做一个介绍。

    首先要介绍的是远道而来的客人，刚才大家已经见到了，建设部政策研究中心王珏林副主任，第二位是清华大学房地产研究所所长刘洪玉，西安日报社辛兴虎，陕西省房地产研究会会长王圣学，欢迎您。西安交大房地产研究所所长杨东朗，西安日报社广告经营中心主任张浩然，西安市房地产超市副总经理齐伟。

    今天到现场的各地产名流不少，还有开发商企业可以说来了不少，也对你们的到场表示热烈的欢迎！今天的活动得到了媒体的大力支持，有陕西电视台、西安电视台、还有陕西交通广告等媒体的大力支持，感谢你们。

    第二位为我们带来专题演讲的是清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授，王主任在做专题报道的时候谈到廉租住房，房价大家比较关心。下面刘洪玉教授为大家演讲的题目是“政策宏观调控下思考关于中国城市房价问题”。我把刘洪玉教授的背景资料给大家介绍以下，刘洪玉教授是1985年获得清华大学结构工程专业学学位，现在是清华大学建设管理系主任、教授、博士生倒是，清华大学房地产研究所所长。他主要研究的领域和课题是房地产经济管理，和建筑经济管理，有请刘教授。

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刘洪玉

　　刘洪玉：政策宏观调控下思考关于中国城市房价问题

    尊敬的各位来宾大家早上好！非常高兴到西安来，我在西安讲房地产的问题是第一次，我和西安交大的杨老师也是多年的好朋友。今天给大家讲的一个题目叫做《中国城市住房价格问题的分析》。

    价格问题大家都非常非常的敏感，也是媒体追踪的一个问题，政府和领导也很关心，老百姓也非常关心。关于怎么去认识房价，以及房价的变化，实际上我们觉得我们应该有一套比较理性的科学方法。我今天能够给大家讲清楚，到底怎么去认识房价，我想这就达到了我的目的。

    主要是从这么几个方面，一个是住房的价格它的影响因素，还有它的变化规律。

    实际上大家一直在忽略一个问题，我们讲我们当前市场的时候，包括中央一系列的调控房地产市场的一些文件和政策。首先都在肯定我们这个行业经过这么多年的发展，它所取得的成就。其中经常提到的就这么几条，一个是产业的带动率高，已经成为了国民支柱的产业，《国六条》是我国新的发展阶段的重要支柱产业。2003年已经成为我们国家国民经济支柱的时候我就高兴的不得了，这是一个里程碑的事件。房地产企业怎么看待它，怎么评价它，这个实际上是理论界、学术界，社会各界分歧是很大的。包括还有一些学者们说房地产业好像还不够成为独立的产业，它不应该存在，也还有这样的一些说法。但是我觉得第一条非常重要。房地产业以住宅建设为主的发展，对于提高居民的住房水平，改善居住质量，促进消费扩大内需，拉动投资增长，扩大社会就业等等，包括改变城市的面貌，都起了非常重要的作用。但是实际上我们中国房地产的发展总的来说历史时间很短，在这个时期内我们有了发展，当中肯定会存在一些问题。这些问题是发展过程中的问题，问题突出表现在结构性的矛盾，住房供求方面的矛盾必须突出，价格和投资的增长速度必须加快，市场的服务体系还不健全，住房消费03年的时候说还需要拓展，06年需要寻求新的住房消费的模式，实际上就差了三年，我们对住房消费的认识实际上有一定的变化。市场开发交易行为不够规范，对市场的监管和调控还有待完善。这是03年的时候提的一些问题。到了06年，今年的时候，主要的问题是房价上涨过快，结构不合理，市场秩序混乱等问题。我们房地产市场宏观调控的目标主要有三个，从市场的角度来看，一个是总量基本平衡，结构合理，还有一个是基本稳定。核心的问题还是一个价格问题，总量是不是平衡，结构是不是合理，也会影响到价格，最终反映到价格上面来。房价问题尤其是普通住房的房价，我认为应该控制在一个合理的水平，应该让大多数的人具有获取住房的能力。对于高档住房的房价，我们说既要遵守市场的规律，也要提出不合理的因素，实际上我们高价的部分，高档商品房住房的部分，这里面的价格实际上有的时候会存在一些虚的成分，不合理的成分。也要按照市场运行的规则，去通过充分的市场竞争来消除不合理的成分。核心是价格，但是怎么认识价格，大家现在还有很多很多种说法，什么叫价格？什么叫房价稳定啊？总量和房价有什么关系呀？

    下面我想讲住房价格的话题。住房价格是一个永恒的话题，为什么这么说呢？如果没有这房价的上升对整个经济增长，经济的恢复，复苏，抵消高科技泡沫的影响，对刺激美国经济增长所发挥的作用。所以当时这篇文章叫《住房拯救了世界》。在05年的时候有一篇，这个文章题目就改了，说住房价格当它下降的时候会是一个什么佯子？所以这个描绘了非常可怕的景象，当住房下降的时候对整个社会造成了很灾难性的影响。而且在目前的阶段，它认为抑制房价的上涨又是非常困难的事情，如果真的抑制了它的上涨，它所带来的负效应我们是不是能够承受得起，也是非常难以决策的事情。价格问题始终是核心的问题，看待这个问题我们应该用一种比较平常的心态，讨论本身就是在降低风险。实际上我们有心理准备应对这个问题。所以从这个意义上来我们不敢小看住房价格快速的变化，不管它是上升还是下降，尤其是下降。当然我们现在关注的是它的上涨。这是一个关系到全民的问题，是全局的问题，它的不正常的变化所带来的灾难我们都没有曾经遇到过，我们都不知道。所以中央这么关心这个问题，非常有道理的。这个图是美国房价的变化，05年第一季度到06年第一季度，一年之间价格的涨幅，美国一年平均的涨幅是12.54％，东西海岸的增长幅度达到了20％多。美国的变化在不同的区域差异性非常大，美国也非常关注自己住房价格的问题。因为美国房价是怎的速度，已经连续很多年，从96年开始，进了九几年以后，价格增长速度开始超过了GDP的增长速度。而且有一个很长的持续的时间，从06一季度来看它价格上涨的势头已经开始向下走因为美国连续17次调整了利率。
    房地产价格，如果要判断房地产价格是高是低，是稳定还是不稳定，我们首先搞清楚房地产价格是个什么样的价格？我们从理论上来说它有平均销售价格，拿销售额除以销售面积。因为的美国房价基本上按一套多少钱平均每套多少钱，另外我们还有一个理论价格，真实的需求和真实的供给，我们经常用资金还是资本化率来确定理论价格。除了这四种表现形式以外，房地产整个交易过程中是一个很长的过程，开发商卖房的时候叫价，买房的人和卖房的人初步签订意向的价格，有的是签协议的价格，有的是拿到政府管理部门登记的价格，还有人拿的是交税时候的价格，有的拿的是评估的价格，很多很多种价格，每一种价格都可以用四种方式来表达。包括我们现在有很多的媒体朋友，实际上我们很多媒体朋友对这些东西实际上不理解，但是敢写，写错了也没关系，因为我们现在没有客观标准。我上次碰到了建设部研究中心陈主任，说我们一起搞一次房地产经济学基础知识培训，专门面向记者，我说可以。实际上很多问题就是因为大家传来传去，因为媒体的影响很大。我们可以用几百种价格的方式表明当前的市场，每个人说的价格是哪个价格呢？有很多种的表现形式。

    当前社会关注的住房价格，通常指的是单位住宅面积的平均值，也就是平均销售价格。平均销售价格反映了当前住宅供给结构条件下，市场上可销售住宅的或者说已经销售、近期销售住宅平均的价格水平。用这个价格可以和居民当前收入水平进行比较。还有一个同质价格，是不随着时间变化的理论价格，是住房价格的理论方式。同质住宅变化主要反映了宏观经济环境和市场供求变化等因素影响下的住宅资产价值。考察同质住宅的变化，更多是从资产投资的角度，它的发展变化更多是受经济基本面指标的影响，什么叫经济基本面指标？GDP增长的速度，人均收入等宏观经济的指标。价格有很多很多种类型，大家最关心是平均销售价格，我们看各种价格的时候目前前还会看到一些价格，我们叫准同质价格，70个大中城市的房价指数实际上接近于同质住宅价格。这些变化有很多很多种因素，这些包括社会的因素、政府的因素、社会因素跟人口的数量、结构，发展变化的数量趋势相关，跟家庭规划建设结构相关，跟传统的文化和潮流相关。

    西班牙房价收入比超过1倍，在欧洲是最高的，住房自主的比例超过70，也是欧洲最高的，房价很高我们不起，应该大家都不买房了，但是它拥有住房的比例是最高。德国和瑞典拥有自己住房的比例是30％左右，不到40％。按照我们的理解这么便宜的房子我们去买吧。这么多的文化传统拥有住房的愿望是不一样的，而且跟其他的很多因素相关联的，比如和社会保障的制度、税收制度等等相关联，但是和文化传统的因素也有影响的。包括居民可支配收入水平，还有政治因素，包括税收制度，保障制度、土地制度等等，这个我不详细解释了。

    另外，它还受房地产本身特性的影响，房地产本身特性包括房地产的法律属性、物理属性。不同的楼层，不同的朝向，层高不一样，都会影响房地产的价格。商品住宅，经济适用住房等。法律不同，属性不同，房子它的价格也不一样。有一段时间讨论开发成本，开发商卖房子的价格是苍天大树是不成比例的。

    香港一个项目叫凯旋门，在香港的尖沙嘴东部，这个项目的面积有500多尺，30多个户型，价格是7000－31000港币。哪块的房子成本高，哪块的房子成本低？每个楼里每套的房子成本能差4倍吗？差不了4倍。还有一个概念要让咱们的开发商肯定都建5000多平米的。开发商决定项目户型配比的时候你要看市场。王主任也提到了怎么充分利用土地的资源，到一层建一个5000尺的，就是7000米卖也没有人买。

    我们现在这个房价的上涨的主要因素是哪些呢？有这么几方面。

    一个是经济发展水平和居民收入的提高。经济发展了人们支付能力提高了，房价应该涨，人的收入高，房价降。就跟鸡蛋一样，20年前我们上学的时候鸡蛋几分钱一个，现在几块钱一斤。还有开发商炒作的的因素也是存在的。
    还有一个原因，金融机构的过度参与导致资金可获得性。金融机构的钱太容易拿到了，开发商承担的风险。银监会、央行在调整金融的政策，银行也有怎么完善，怎么服务和管理的问题。

    还有一个土地使用权转让的方式。还有就是人民币过度的流失。还有国际化，国有资本大量的流入。还有住房建造的标准和住房建造质量也在提升，中国老百姓也有一个住房所有权的偏好，大家想拥有自己的住房。

    我想跟大家介绍一些跟我们城市建设发展因素有关联的问题。

    第一，住房的价格随着城市的增长而增长，随着城市化水平的提高而提高。我们现在的城市长人口增长速度很快，城市空间不是无限的扩张，这是基本学的原理。我们要提高城市化的水平，增加城市的人口我们是挡不住的。在就业和城市公共体相对集中的城市，随着城市扩张，城市内部每一点的房价上升，而且越是靠市中心增长的速度越快。如果减少城市的副效应，通常是进一步提高地价和房价作为地价。

    就业和公共品的分散有利于降低房价压力。这种风险程度主要与城市中经济的强度和交通体系的便利程度相关。同时也可以通过符合经济规律的城市规划和基础设施建设施加影响。实际上，改变城市发展的这种形态，这样来调整，因为那是个必然规律。

    国家城市化的速度，2005年我们预现实当中的速度是40.3％，当时专家预测是40.6％，按照专家预测的曲线，2003年我们接近世界平均的城镇化的水平，2005年我们是40.3％，2030年跟世界平均水平一样的时候，我们当时预测2005年是40％，说明现在又快了，这是前几年做的预测，实际上我们现在的速度比原来预测的还要快，在这么高速城市化的过程当中，大量的人口进入城市，我们还是原来城市发展模式的话价格必然提高。城市中心向外发展的过程当中房价地价的梯度线是一个样子，我们现在做定量的。如果我们进行这个城市的管制或者做绿化隔离带话会考虑和房屋的变化有大。

    实际上我们很多城市都是这样，各种基础设施公共服务都集中，在一个很小的区域里面。西安和咸阳离不远，到咸阳工作那里的房价肯定比西安的便宜。但是大家都不愿意去，为什么呢？政府在布局城市发展的时候实际上没有太多的考虑怎么分散房价压力的问题。不同城市之间价格的差距是由于什么东西导致的呢？劳动力和人口向中心城市的流动推动了房价水平的提高，城市的房价反映了城市工资和公共品的吸引力，居民为了享受更好的质量，他愿意支付相应的高房价。

    美国的研究比较多，这是美国住房能力支付的图谱。越红色它的房价的支付能力越差。这个地方的气侯好，就业机会多一，收入水平高，各种各样的方便性等等，我一学生刚刚去了（英）读书，中部的地方虽然房价可支付性很强，洛杉矶一年的工资可以到那买两套房子，但是大家不愿意去，因为去了以后在那挣不到那么多钱了。美国人在研究明星城市怎么去降低它的吸引力，来缓解房价的压力。换句话说，降低明星城市的吸引力只有去培育更多新的明星才有可能，这就是不同的城市之间。美国想办法提高住房支付能力，美国提高住房支付能力是什么呢？减少土地利用和城市增长管制，让住宅建造商和开发商有更多的机会来满足这些需求。另外，在收入能反映高住房成本的地方，要提高公务员补偿量。鼓励市场创新，比如创新地方抵押的产品，通过金融支持提买房的人的支付能力。再有就是鼓励社会盈利组织方式，帮助草根阶层买房。

    房价的上升也是实施土地供应限制的必然结果。土地供应的限制在多大上影响了房子的价格。我们初步的结论是受约束的住房供给对住房需求增长反映迟钝，使住房存量和劳动力数量增长缓慢、房价上升快，这是进行土地和住房供给的代价。这是美国人研究的结果。没有管制的地方房价收入比很低，有管制地方房价收入比很高，最高的是洛杉矶，是有这样的关系。
    实际上我们一方面要控制，我们的土地资源很宝贵，我们要收紧。另外，我们要解决高房价的问题，这个是一个矛盾，怎么去做呢？大家可以思考。

    另外，推动房价上涨其他的因素包括结构的失衡也会导致房价不合理。供求总量现在看来我们多城市的供应量和销售掉的量不足一倍，实际上供给面临这么一个情况。住房的结构也不是很合理。

    这里面我想多说几句，我们现在很多人对90平米，70％不理解。我们去看一看国外的数据，国外的数据我这边找了一欧洲国家，存量住房每套的面积和增量住房每套面积。至少在欧洲，在日本，在韩国，这样一些国家和地区，它的新建住房的每户的面积低于它存量住房每户的面积，我看到三个国家例外，美国、加拿大、澳大利亚，它的房子是越建越大。像美国新建的独立式住宅，它的每套的面积是226平方米，而且每年都在涨。这是美国从75年到05年独立式住宅的面积，75年150多平米，现在到了200多平米，多户住宅，我们说的公寓，是从90多平米现在也发展到了100多平米，始终在涨。但是这几个国家有一个统一的特点，他们的人口密度都非常的低，也就是说它的土地资源相对来说是非常丰富。我们应该怎么做？英国现在也在讨论住房支付能力的问题，英国新建住房平均每套面积是76平方米，老牌的资本主义国家怎么这么勤俭？要提高我们的住房消费模式，我们也要从这个角度思考。我看网上写的，“自从住上了大房子，每天只能吃方便面”，怎么样提高综合的质量呢？这个问题值得我们思考。

    日本的情况也差不多，我们一个叫住房自主比率，一个叫住房租住比率。日本自住的房子面积比较大，125平米。租房住的是47点几平米。日本制定了相关的居住水平，实际上达到最低水准的情况比较好。它这个水平不光是面积，包括里面的设备设施。

    房地产价格和宏观经济之间存在长期均衡的关系。日本经济不均衡，出现了房地产的泡沫。从60到90年经济涨了17倍，从前年开始房价的增长速度超过了经济增长水平的发展速度，我用的房价是指的平均销售价格。如果要是用国家统计局价格指数来衡量，我们发现价格指数普遍低于国家统计局公布的经济增长速度和人均可支配收入的增长速度。基本上，我们现在遇到了一个很难的问题，如果用国家统计局的数据来衡量，这个是准同质住宅价格的，这个变化赶不上人民收入水平增加的速度。现实当中大家感受到的价格绝对不是这样的一个变化。这个拿的是国家统计局的数据，重庆05年、天津、上海实际上很多城市，从感受到的东西再去跟这个地方对比的时候你就会发现统计的这些数据跟现实是有差异的。

    荷兰从1628年到1978年的房价不多，跟300年前没有什么差别，这是它的一个重要的规律。不同的房价方式。

    我讲的房价稳定问题有一些供大家参考。不同的房价它的应用范围和对象是不同的。英国有很多种的变化幅度，它的变化幅度在很短的时间里差异很大的。实际在一个城市里面大家讲这个东西是很正常的。很东多地方出现了一个问题，平均价跟国家统计局公布的价不一样怎么办？只要统计局的数。刚才统计局的数跟它一比较，是不一样的。如果真的那样我觉得很高兴了，天天都在涨，但是现实当中不是这个样子。看待房价问题首先要有一个观点，房价问题不仅仅是房地产内部的问题，而是与城市扩张，和城市间的竞争都有密切关联的一个问题，整个处区域经济和城市经济是一个紧密相连的整体，需要了解这些部分之间的经济，才能更好的理解或者是调控住房的价格。另外，要有一个长期的观点，降低当前存在的成分，是目前调控市场主要目的之一。均衡价格的变化规律什么样子？需不需要进一步调整？这也是需要考虑的。控制城市规模和开发管制带来房价上升，房价上升就是成本，政府的选择需要权衡社会收益和社会成本，房价上升是一种成本优质的劳动力流入到城市，或者投资进入到城市，这两个之间衡量打破僵局的问题。对于政府来说是做好公共住房的制度，不管它叫什么名字，我们公共住房政策体系里面必须要存在一部分可支付出租房屋供应，还有可支付产权房屋的供应。每一个部分之间有它特殊的功能，房产市场对开发商来说就要自觉遵守市场的规则，多一点创造性，要创新，要认识这个市场，认识我们所从事的行业，和自己所开发的产品，提高消费者投资资本的能力。没有投资能力在竞争当中就会处于不利的地位，要提高专业化水平，我们看实际每个公司发展稳定以后不是说我什么项目都能做，而是我能够做的最好的东西是什么，就是我们说的主要的能力。

    实际上很多问题，通过我今天的介绍，我不知道大家能不能得到一个印象，很多问题没有定论，中国没有定论，世界还没有定论，这是异常复杂的社会经济、社会政治问题，它不是一个简单经济学上的问题。所以我们呼吁大家更多的支持研究者，从事研究，我就讲这么多，谢谢大家！

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　　主持人：

    下面我们有请陕西省房地产协会会长王圣学给大家带来关于贯彻《国六条》，促进房地产健康发展的几个问题。有请。

王圣学

    王圣学:

    刚才建设部研究中心的王主任，还有清华大学的刘教授做了很好的演讲。我就简单的讲几个问题。

    刘教授从房价的理论角度做了很好的阐述，我听了以后很受启发，会议的主持人也让我发个言，谈点儿看法。说什么呢？我考虑了一下，我们在这一段贯彻《国六条》的过程中，如果来促进我们西安、陕西房地产健康发展的问题，我简单的说几点意见。王主任站在政策的角度来解读我谈一下我们调查研究中的一些感觉，所以说的不一定对，说的不对的地方请王主任、刘教授和在座各位批评。我是陕西省房地产研究会的会长，协会的会长是建设厅的同志。

    我说的第一个问题，关于最近两年多来房地产宏观调控的政策问题的看法。大家知道房地产作为改革开放以来发展最快一个产业，一直备受社会各界的关注，在最近几年国家宏观调控过程中一直处于风口浪尖，是调控的重点之一。这是大家都看得到的。

    回顾最近两年多政府、央行、房地产的调控，我认为主要经历了以下三个阶段：

    一个从2004年，从土地供应入手。当时房地产过热主要是由开发商所至，经过一年多的调控政策效应并不明显。到2005年春节，房地产的过热依然，房价上涨了14％，这是04年底。其中住宅上升了15.％，所以在去年年初中央政政府从个贷入手，提高个人住房个贷门槛上调个贷利率。从当时认为供给这一块没有达到预计效应，所以从需求入手，这个政策效应还不是很理想，房价仍然上涨，房地产过热并未小消退。在这种情况下，从今年上半年，不少城市房地产有10多个城市继续上涨，呼和浩特、深圳城市上涨幅度高达10％以上，去年《国八条》的基础上，今年又出台了《国六条》。这几年从调整住房的消费结构出发，大多数人的住房着手进行的，实际效果怎么样？现在需要看一看。我们从房地产政策的宏观调控来看，从开发商、购房者户型等面积方面，出台了一系列的政策，但是都没有完达到调控的预期目的，而且意见不小。这说明什么呢？这说明我们房地产调控政策还是有问题的，需要反思和总结。这里我简单说我一点看法。

    第一，地方政府在房地产开发过热，价格上涨中的作用估计不足，或者忽视了。我们这几年房地产调控政策达不到预期呢？从开发商开刀，从供给着手，从需求着手，从今年的需求结构着手，为政策效应这么不明显呢？我们在宏观调控，对地方政府，特别城市政府在房地产开发过热，价格上涨中的作用估计不足，或者忽视了。这几年在城市经营，土地招标的政策引导下，土地价格上涨过快，引起房价上涨这是大家有目共睹的，各方面的因素很多。
   
    第二，政策调控区域性的问题。我们国家很多，但是我们这几年的宏观调控更多的是一刀切。这是我的第一个看法。

    第二个看法，对央行相继出台金融宏观调控政策的看法，因为时间关系，我们这里就不去全面评价央行这几年来出台的金融宏观调控政策。从西安和陕西的情况来看。我主要谈一点，我感到央行没有充分发挥大区分行在区域房地产宏观调控中的金融货币政策，信贷政策方面，利率方面的作用，而只是一个执行机构。这也影响银行在房地产调控，宏观调控，促进房地产健康发展方面的重要作用。我们央行的利率一出台全国一样，各地分机构及时执行，我们央行体制改革以后这几年，本来大区行要发挥宏观调控的作用，但是实际上就管了人事，管了管政策。我们有一个城市管了七个区县，一年房地产投资不足一个亿，开发面积不足1万平方米，不到西安一般开发商的规模，你调控它，它过热吗？我到安康、汉中这些地方，就没有办法搞经济适用房，房价很低，信贷困难，开发公司就难以运转。

    第三个问题，关于新建住房结构的比例问题。户型、建筑面积90平方米要占70％的看法，刚刚王主任也详细解读了为什么要这样做，就是我们国家的资源约束，人口规模很大，不能无限制住大房，住别墅，这是国情所决定的，这个我完全同意，应该肯定这个出发点是对的，是符合国情的。但是我觉得在这个问题上，还有需要商量的一些问题。比如我们对经济适用房，廉租房使用这个标准是没有多少意见的，我们首先解决中低收入群众的问题，但实际情况是怎么样呢？我到关中一个城市做调研，当地的房改办势力很大，公务员都在分房子，领导的经济使用房子都200多平米了，还在盖。所以从这个方面讲，我认为出台这个政策是完全对的。但是另一方面来讲，对商品房也执行户型面积的政策我觉得值得商榷。因为商品房的开发是一种市场行为，户型面积大小是由市场需求决定的，现在我们还要看到人们的收入是多层次的，而且差别很大，这也就决定了各种收入群体对住宅的需求，包括面积的多样化。

    第二，政府不应该对商品房的面积搞一刀切的限制，更不应该对开发项目明确规定90以上占30％。是否政府就不要管商品房的面积呢？回答应该是否定的，政府要管。怎么管呢？应该更多的采取经济杠杆的办法，比如说税收这方面来调节，而不是行政命令，这是不符合市场经济游戏规则，政府管是对的，你有钱，你要住别墅，你甚至要住半个山，你多占资源你就应该付出更多的钱。但是现在收入是多样的，你让人都住90以下，这个是不符合实际的。同时，同时从多年来，从陕西各城市的需市场需求来看，100平方米、140平方米的户型是市场销售的主要户型，不管是经济适用房，还是廉租房，还是商品房，每个项目都按90平方米的比例搞，必然造成30％的大户型价格上涨，70％的小户型加压，价格下降。从这个问题也可以看出，我们的政府应当更多的学会用市场经济的游戏规则来调控经济发展中的诸多问题，现在的经济是市场经济。

    再一个我说一下二手房交易的问题，我们不鼓励投资，鼓励你买房自己住，而文件解说的意思，住的房子一般五年内是不会卖的。但是从我们西安看，这几年二手房的交易本来发展比较缓慢，这几年从30、40平米，去年70万平米，今年上半年只有26万平米，我从报纸上看8月1号实行新政策，人只有前几天办手续的10％左右，而且还是前年大部分手续没有办完的。二手房不活，一手房很难健康的发展，目前二手房的问题也需要进一步做一些研究。

    我以上几点意见提出来供在座的同仁，至少是关心房地产行业发展的朋友们，供大家参考、思索、研究，希望我们在这种讨论过程中，使我们西安、陕西的房地产发展的更好，更健康，我的发言完毕。谢谢大家！

　　主持人：

    非常感谢王圣学会长的演讲。最后一位演讲的嘉宾是西安市交大房地产研究所所长杨东朗老师，他带来的是西安房地产的发展趋势。有请。

杨东朗

　　杨东朗：

     各位嘉宾，大家好！因为时间关系，我现在争取在10分钟之内把我的观点给大家介绍完毕。王主任介绍了国家住房政策，特别是今年住房调整政策的有关问题，清华大学刘教授介绍了关于房价有关的理论和国内外的研究进展情况，以及我们如何看待目前房地产市场的房价问题。陕西的王老师给大家介绍了有关几个热点问题。我现在就结合西安的实际讲几点看法。

    西安的房地产市场到底是什么样子，对我们房地产开发商来讲大家都很关心，我们在这个区域投资，我们搞这个项目，我们要销售，我们有很多消费者要购买，我们的管理者要对我们西安的房地产市场进行宏观调控，所以有必要把这个问题谈一点我个人的看法。

   第一，关于西安市房地产的现状。我个人认为我们西安市房地产市场最近几年一直发展的比较平稳，比较健康，从投资量，施工面积，竣工面积，销售面积等指标的增长状况来看，我们西安市的房地产市场是比较健康的。一个是大的环境。

    第二，由于国家对房地产市场的扶持，我们西安房地产在西北地区，以及在陕西省城市化进程的作用。我们陕西省有4000万人口，2020年我们城市化水平达到50％－60％左右。我们西安市在2000万城市人口要占多少呢？我们要达到1000万，但是我个人认为西安市1000万是打不住的，要超过规划城市人口的增长。目前来讲，我们陕西省在城市里面，西安市是特大城市，下来我们就没有大城市，刚刚超过50万的城市只有两个，一个宝鸡、一个咸阳。在剩下的还有8个，按照8个里面一个城市人口就是10、20万，10、20万在短短5、年10年、15年三个不同阶段，你翻两倍，翻一倍是很困难的。到2010年不同阶段还有一些指标，要实现靠什么？必须靠西安市的带动，这是第二个问题。

    第三，房地产西安的走势将会出现一些新的特征。现在我们房地产市场它是一个成长期，但是从今年的宏观调控来了以后，就要很快转入一个成熟期。从房地产的供给来看的话，我们图上就可以看出来，西安市的房地产投资和商品房建设投资，从99年到05年一直是在增长，但是99年到2002年增长比较缓慢，但是从03、04、05到今年来看的话，我们有500万的大盘，从近年来看的话签合同的还是比较多，所以西安的房地产增长的势头是非常好的。

    再一个，不同物业投资的情况，99年到2005年，都在60、70平米之间，2000年比较高，那时候有一个房改的效应，98年有一个房改末班车的问题。但是02年以后占的比重有所下降，其他的工业用房，还有其他的商业用房占的比重比较大。再有一个是西安市经济适用房，西安市经济适用房占的比重，从99年到2005年，99年、2000年占的比例比较大，这是受98年国务院文件的影响，但是到了2001年，特别是2003年，我们的经济适用房的比例就非常少了，但是到了05年开始增加，到了今年，西安市政府已经做了三年规划，和五年规划，经济适用房的比例、面积、定点，现在已经向社会公布了，我们现在有几个经济适用房的项目大盘已经确定的，这是《国六条》的一个具体的行动。但是经济适用房的比重和我们商品房的比重结构来看的话，有利于分析西安房地产市场。

    西安的房地产，国有企业、事业单位，省驻西安的单位比较多。它里面的集资建房仍在继续，这是符合2003年18号文件的，18号文件有一条就是继续鼓励各个单位利用你原有的土地进行集资建房和合资建房，这个要严格执行。最近国务院建设部发的文件，对党政机关事业单位违规搞集资建房，要较停，对正常的并没有叫停。

    西安市房地产竣工面积与施工面积，我们西安市的竣工面比较稳定，99年到2005年的是红柱子，竣工面积增长幅度不大，每年40万平方米左右，蓝色是的施工面积，施工面积增长的比较快，从02年到05年增长的比较快，但是为什么我们我们竣工面积增长不快呢？这里面有一个很大问题。有些开发商取得了施工许可证，但是没有按期开发完工，存在开发企业屯地现象。另外，反映了我们施工面积和竣工面积是不同步的。因为房地产项目有一个周期，一般要两年以上，大盘的话要有五年，这里面有一个滞后的问题。05年批了这么多，但是05年不可能竣工，每个企业发展的时候你必须研究市场，它现在有多少项目在建，这个时候上市，对我们搞动同业竞争的话是有利的。

    再一个是控制面积对比。西安市控制面积从99年到现在始终是在60万左右，我们前面有个县，每年竣工的面积是400万平方米，但是我们每年统计它还有没有买出去的。当然各个盘不一样，有的盘多一点，有的盘销售好了，没有控制，销售不好是因为你的产品市场定位不好。

    再一个，从我们西安市人均收入来看。从01年以来是在增长，但是增长的幅度非常缓慢。咱们人均收入，我们西安市的穷人多，中低收入者占的比重超过全国的中低收入者的比重。销售面积，我们的销售面积05年的时候，我们达到了350万平方米以上，竣工量400万。竣工了400万，你卖了350万，还剩了50万，销售量在增长。

    下面还有销售额，就是卖的价格，销售额也在不断的增长，05、04年和03年比起来增长在一倍以上。再一个就是销售价格指数，04年是最高的，05年比04年有所下降，04年比03年有比较大的增长，去年国家有两个八条，我们执行这个政策是比较好的，从我们的数据上就能现实出来。

    再一个，房地产价格的均价，我们从这个图上就可以看出来，我们的城北、城东、城南，西高新，从平均的销售价格来看城北是最高的，下来是城南，下来是西高新，最低的是城北。从05年到今年下半年，我们西安市房地产价格的区域差异逐步缩小，03年城南和城北差一千块钱。

    第三个问题，西安市房地产市场有制度四个特点。第一个政府调控职能趋于合理。第二，我们的产品结构趋于合理。两室两厅为主打小区，价格在2900，一打折就到了2700，这种小区在我们西安是比较多。

    第三，西安市场的繁荣有一个导火索，有一个动力，我们的动力是什么？旅游。西安市的产业结构里面：旅游、商贸、科技。这是江泽民给我们题词的。旅游带动最典型的例子就是我们的曲江新区，曲江新区成为西安市一个高尚的住宅社区，主要就是旅游、文化。曲江新区正在投资的，以及销售的，价格都是我们西安市平均最高的，但是它的品质也是最高的，建筑成本以外的附加值是最高的，或者定价的时候打了旅游牌、文化牌的。这是我们分析的现象。

    第四，我们西安市房地产的信息化。《国六条》里面的第六条就是加强信息化建设。从03年就开始了，我们西安市房地产管理系统已经建好了。最近你要买房签合同，而且必须是电子合同。西安市今后贯彻国家宏观调控，怎么样为开发商服务？为老百姓服务？这个信息化的平台已经初步搭建起来了，今后就是如何管理，如何提高服务水平的问题了。

    最后一个问题，西安市房地产今后的趋势。我个人为有下面几点。

    第一点就是新建房地产，保持快速增长。现在很多国内的名牌房地产企业到我们西安投资了，新建房地产快速增长将要保持下去。

    第二，房地产品质在提高，品牌时代到来。大家都知道有很多国内的知名品牌来了，现在国际上的品牌也要加入，包括开发的，包括服务业。大家知道美国的21世纪来了，咱们的玛雅房屋也来了，这是21世纪的背景。还有香港的一些品牌，这就是中介这一块，包括开发的。

    第三，房地产供应结构进行调整。增加经济使适用房和普通商业房的供应。房地产价格的增幅，怎么样让房价增长的速度慢一点，怎么样让房地产价格比较平稳。有些高品质的房价那些盘还在上涨，上涨的幅度要控制，要低于10％，一般最好在5％左右，要和我们居民的收入增长幅度最好的相适应。

    第四，房地产的消费结构在变化。过去是城内的人，现在我们重点要转为新市民，新市民包括两个概念，一个是外来的投资者，我们陕西省境内的还有周边的。还有把农民工、外来工都归为新市民，这些农民工都有在西安买房，让小孩在西安上学的愿望，所以他也有相应的支付能力。还有区域的投资者。

    最后，我们要看到美好的明天，西市新的城市规划已经报到国务院等待审批。如果审批了以后，我们2020年我们西安市6000平方公里，现在我们不到300平方公里。西安的“十一五”规划是在二环到三环之间，区域差异逐步缩小。北京是二环、三环延环发展，但是我们西安市二环周围发展很不平衡，甚至在五年之内要打破，现在西二环、东二环的房价在不断的上涨，现在二环内的工业项目外迁，工业项目退走以后就是我们的住宅进入。谢谢大家！

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　　主持人：

    非常感谢杨东朗所长的演讲。可以说人人都要住房，所以住房问题一直备受各界关注，如何让房地产市场健康有序的发展也是很多专家学者一直在努力和关心的一个方向。

    以上四位专家学者在这方面也正在做着不遗余力的努力。再次感谢远道而来的两位专家在政策上的讲解。

    最后我们要进行一个2006西安住博会的颁奖意仪式。

颁奖现场

    首先颁发的是单项奖，

　　2006西安房地产人居环境示范奖――风景家园；

    2006西安房地产经典户型奖――高新枫林华府；

    2006西安房地产最具成长型企业――西安金鸡建设发展有限公司；

    2006西部最具有价值商业项目――慈恩镇。

    请获奖的开发商企业上台领奖。

    下面请杨东朗老师上台为获奖企业颁奖。

    感谢颁奖嘉宾，同时祝贺以上获奖的开发商企业。


    第二个奖项是2006西安房地产销售20强：

    2006西安金牌房地产奖他们是：

　　白桦林居、紫薇田园都市，西安富力城，智慧城，雅荷春天，请以上的获奖嘉宾上台领奖。

    2006西安人居成就示范奖：

    枫林华府，高科新花园，白桦林居，紫薇臻品，紫薇山庄，水岸东方。请获奖的开发商企业上台领奖。

    2006古都和谐社区奖：

    天地源枫林绿洲，紫薇田园都市，白桦林居，豪盛时代，曲江春晓苑，太阳新城，智慧城，融侨紫薇馨苑，有请获奖的开发商企业上台领奖。

    2006古都经典建筑奖。

    天地源曲江华府，金花大厦，豪盛旺座现代城，金桥国际广场，就掌灯，融侨紫薇馨苑，绿地世纪城，利君明天，高新枫叶新都市，金地曲江尚林苑慈恩镇，有请开发商企业上台领奖。

    感谢我们今天演讲的四位嘉宾，今天我们的解读地产新政关注发展走势2006新政后（西安）地产大势座谈会就结束了，感谢大家！

　　编辑：王文科