利空"七剑" 狙击楼市"金九银十"

　　【策划人语】

　　今天是9月1日，秋高气爽的好日子已经在望。

##Detail_Page_AD##　　地产圈最近一直有这样的声音：调控政策差不多出完了，观望期也该结束了，开发商们跃跃欲试，加上地产销售“金九银十”的常规定律，新一轮的楼市高潮即将在这个月到来。

　　我们的判断是，近期想要有真正的楼市“金九银十”，必须跨过7道难关。分别是，持续高企、并未实质性回落的房价，被观望氛围压抑的需求，高昂的营业税，突然强征的个税，连续加息，中小户型结构供应的缺失以及土地闸门的收拢。

　　这些倘若不能有所破局，“金九银十”终究只能是少数人的一厢情愿。

　　七剑当头，杀伤力几何？这期，《上证・地产投资》就来个大排行。 (柯鹏)

　　结构

　　中小户型唱不了主角

　　杀伤力：★★

　　□本报记者 李和裕

　　楼市产品供应结构也是影响“金九银十”能否正常发挥的因素之一，毕竟，能多提供符合普通购房者居住需要的房子，购买力才容易被“激活”。然而，今年的结构调控落实不过几个月时间，中小户型想唱主角还为时尚早。

　　就在今年7月建设部出台结构调控细则的前一天，记者调查发现，当前我们的住宅市场已陷入一个“倒70%”的怪圈。在不少城市，不是“90平方米以下中小户型占70%”，而是“90平方米乃至100平方米以上的大户型占据着住宅成交总量的70%”，现实似与政府调控目标背道而驰。

　　调控政策实施至今，来自上海易居房地产研究院的统计显示，就在上周，上海的商品住宅新增供应倒比前一周有所增加，共2941套，达到33.75万平方米。然而，在21个有新增房源推出的商品住宅项目中，套均面积90平方米以下的仅3个。销售情况也不理想，17个项目的去化率在5%以下，其中11个成交为零。

　　不仅在上海，北京的月度统计也显示，7月北京商品住宅中，期房的套均面积为119平方米，现房的套均面积为156平方米。在结构调控新政背景下，与6月份相比，住宅期房的套均面积仅下降了1平方米，而住宅现房的套均面积又增加了3平方米。

　　看来，虽然各地已在土地出让、规划审批等环节对户型结构进行限制，但“倒70%”的楼市现状眼下还暂难改变。此外，记者也了解到，的确有部分开发商“藏”了一部分小户型房源，准备在旺季时推出，可是面对政策、金融等调控措施的叠加影响，要想在越来越浓的观望氛围中成功突围也非易事。

　　□本报记者 李和裕

　　除了“两税一贷”、价格高企等直接因素，“供应链”上的原因也使“金九银十”面临窘境。

　　根据“国六条”及其细则的要求，90平方米以下的中小户型的住宅应占70%；并且土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。“虽然各大城市已经开始在土地供应上做文章，比如根据中央要求，加大保障性住房的土地供应，积极筹备限价商品房的开发等，但要产生效果并非是一朝一夕的事。”业内人士指出。

　　正如业内所预期的，一些地价和房价屡屡攀升的城市今年供地放量。如广州就在上周把今年计划供应的18幅、104万平方米的商品住宅用地全部推出，并计划在9、10两月出让完毕；北京则在未来几个月里还有40幅土地即将入市或进行交易，其中具备居住用途的土地占到24宗。不过也有一些城市供应不多，如上海迟至上月才公布了今年1号土地出让公告，13幅涉及住宅的地块也多集中在外环线以外。

　　“即便大幅供应，土地供应对楼市的短期影响不大，却是市场各方判断中长期楼市走向的风向标。”地产分析师指出，“一方面，土地杠杆在今年房地产市场调控中的作用也已初步显现，但另一方面，增加土地供应以改变目前楼市供求失衡的状态、以平抑房价的迅速上涨，这方面的效果要得以体现尚需时日。”

　　土地

　　远水解不了近渴

　　杀伤力：★

　　房价 “金九银十”的致命之击

　　杀伤力：★★★★★

　　□本报记者 于兵兵

　　调控一波紧一波，房价却久控不下，依旧高高在上。如此楼市形势，迎接“金九银十”似乎已成奢望。

　　统计数据显示，受政策影响，8月份上海二手房市场交易量较调控前下跌近一半，一手房日交易量也由6月前的500余套降至目前300余套的水平，下降近半成为市场默认的事实―――“冷冻”成交量的，仍然是不落的房价。

　　据美联物业、信义房产、中原地产等多家中介机构的市场反馈，从八月起开征的二手房个人所得税令多数售房者要么转售为租，要么直接将税收成本加入房价，“税收反推房价上涨”的预言似乎就要成真。

　　尽管有市场人士此前判断，随着投资者资金链进一步吃紧，大量二手房源可能降价抛盘，但实际情况显示，投资客的资金实力显然阶段性地战胜了刚性需求。“9、10月仍是高价与滞销的胶着时期。心理大战才刚刚开始。”美联物业人士称。

　　虽然上海人并未感到多少房价下跌的意思，但是国家统计局的数字却表示，在全国70个大中城市7月房价普涨6.7%的情况下，上海还算是最有“调控效果”的城市，房价总体下跌3.6%。所有城市中，只有上海、温州、丹东等很少几个城市有回落趋势，部分中小城市房价更是以远高于统计数据的实际涨幅一路上扬。

　　据北京市房地产交易管理网数据显示，8月份北京已经获得预售许可证的24个住宅楼盘中，售价超过9000元/平方米的项目有12个，占总数的一半。9月、10月虽然预计有80个新盘入市，但比去年同期减少了一半，且大部分为尾盘销售。值得注意的是，供应吃紧的同时推动着价格进一步走高，未来两个月北京房价超过9000元/平方米的项目已经增加到14个。

　　在此情况下，大多数自住性购房者正越来越多地将房价下调期望寄托在小户型住宅用地的出让上。但是，从各地新出让土地情况来看，这一希望仍然渺茫。比如近期，上海1号土地出让公告明确规定90平方米以下小户型占比70%以上，甚至有些地块要求达到80%以上，由此将有13000余套的小户型商品房在二年内推出。

　　但是，也有分析人士担忧，这并不意味着上海未来所有出让住宅地块均按此标准，可能为未来更多市中心区域的大户型高房价楼盘腾出指标。小户型远效化的供应特征是否会重演过去部分配套商品房“无人问津”的窘境仍然有待检验。