潘石屹：新政是本轮调控的高潮 交易透明更重要

　　土地是“多米诺” 之源 此次新政是本轮调控的“高潮”

　　在电话里听到笔者告之的土地新政出台的消息，潘总就脱口而出“这次出台的土地政策是当前力度最大的政策，是本轮调控的‘高潮’……”

　　老潘指出，对房地产的调控最根本的就是土地的调控，与税率、户型面积、利率等市场杠杆相比，土地调控的威力是最大的。“如果把房地产市场的各个链条比喻成一连串的多米诺骨牌，那么土地就是最大、最开始的那张牌。”

　　不仅影响大于市场杠杆手段，从见效的时间性来看，税率、利率等手段对地产市场的影响可以说是立竿见影的，而土地的调控真正辐射到市场、房价上需要的时间要长得多。“从这个角度看，这次的《通知》也是一场及时雨。”

　　正道大多走不通时 开发商只好铤而走险

　　《通知》的一大重点就是真正触及了在土地收易方面，中央与地方政府收益分配长期存在的深层次矛盾，从土地审批权限、土地出让金收益上做了较大的调整。 

　　国土资源部上星期发布了去年对１６个城市用地的卫星监测情况，违法用地宗数占新增建设用地总数的近６０％，面积占近５０％，个别地方甚至高达９０％。从今年初步摸底情况看，这一势头还在上升。国土资源部执法监察局局长张新宝也用“严峻”来形容当前土地执法的形势。

　　尽管从2004年土地真正市场化交易以来，我国政府对土地市已经进行过长达３年的治理整顿，但包括北京在内的全国各省市违法违规用地现象仍然大量存在，土地“闸门”并没能真正把住。

　　当前，凡是性质严重的土地违法行为几乎都涉及政府。

　　80年代末期就进入房地产业、亲身经历过我国土地交易从计划、半计划到完全市场化的潘石屹对土地交易渠道的不通畅深有感触。他说无论是过去的协议出让主导时代、还是“8•31”之后的拍卖主导时代，还是地产新政后将出现的招标为主的时代，从总体上说，土地交易和出让的透明程度都亟待提高。

　　“当正道大多走不通时，很多开发商就难免铤而走险。而不透明的背后就是巨大的利益和行政成本，而土地交易潜在的巨大利益，也成了地方政府腐败的根源，同时也是高房价的最终要因素。”

　　他指出，以土地市场化工作在全国做得还比较好的北京为例，土地放量信息、土地交易现场的社会化公开程度都还远远不够。很多政府都是在年中才公布土地出让计划，而且到年底经常连一半都没完成。“北京今年三、四季度的土地供应计划早就说要公布，现在已经是第三季度的最后一个月了，但还没有半点消息。”

　　土地出让 比交易“方式”更重要的是交易的“透明性”

　　“8•31”之后，拍卖成了土地出让的主流方式，媒体、百姓也把高房价的主因臆断为土地拍卖带来的高成本。政府与开发商之间关于地价究竟是不是高房价的PK也上演得不亦乐乎。

　　一方面是背负着高房价罪名的高价土地拍卖，另一方面土地出让金的巨额收益又是地方政府财政收入的重要来源；据知情人士透露，将土地收益进行收支两条线管理、支出统一划归中央的《土地出让金收支管理办法》正在紧锣密鼓地制定中，预计年内出台。

　　一波未平，一波又起，本轮地产宏观调控新政衍生的拿地与限价结合政策，又有可能将“招标出让”推上土地交易历史舞台的第一把交椅。