国土部澄清：“地价将涨50%”纯属误读

　　征地成本增加是以政府收益减少为前提，房地产用地价格仍将基本持平

　　昨天（9月11日），有媒体刊登《国土资源部预测地价上涨50%》一文，援引国土资源部政策法则司司长甘藏春称政策将引起地价各项成本提高，从而导致地价上涨50%。这一说法引发市场强烈反响，甚至下结论说地价大涨势必引来房价的进一步大幅上升。

##Detail_Page_AD##　　昨天，上海证券报第一时间采访到甘藏春。他表示，这一结论实属媒体误读。50%的上涨指的是原来低价出让的工业用地，而征地成本的上升是通过政府减少收益来平衡的。房地产用地出让价格将与目前水平基本持平。

　　此次地价上涨的说法源于日前国土资源部部长孙文盛一篇政策解读文章，文章介绍，当前中国地价主要由三个部分构成：一是取得成本，包括给予被征地农民的征地补偿安置费，及给予城镇居民的拆迁费用；二是开发成本；三是政府收益。

　　根据国务院关于土地调控的八项措施，调整土地利益分配机制后，征地补偿安置费和土地有偿使用费等费用均有所增加。

　　甘藏春表示，如相关措施全面推开，征地补偿安置费将提高1倍，新增建设用地土地有偿使用费将提高1倍，城镇土地使用税将提高2倍，耕地占用税征收标准也将有所提高。但是，这并不意味着地价将全面上涨。孙文盛介绍，从一些试点城市的测算看，政策调整后，被征地农民的征地补偿安置费用提高，地方政府获取的土地出让纯收益在地价中的比重将有所下降，房地产用地出让价格将基本持平。

　　昨天，甘藏春在接受本报采访时重申，所谓50%的地价上升幅度只针对工业用地。据了解，此前大量工业用地采用协议出让方式，有些地方政府甚至以更低的价格出让工业用地以吸引投资，造成地价低估。根据国务院新的要求，有竞争性的工业用地实现招拍挂后，将恢复到基准地价水平，相比原来的价格会有40%至60%的提高。（记者 于兵兵 柯鹏）

　　“地价将上涨50%”掩盖了什么

　　9月5日，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》正式发布，国土资源部有关人士表示，受政策的影响，我国的土地价格将提高近50%，楼市价格不会有太大变动。但随后又被辟谣：这纯属误读。

　　有人为何将工业用地上涨50％解读为地价上涨50％呢？常识告诉我们，如果土地价格提高将近50%，楼市价格应该大涨才对。显然，有人可能故意在工业用地和土地的概念上语焉不详。

　　国务院发布的《关于加强土地调控有关问题的通知》规定，工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。其目的在于抑制地方政府低价出让工业用地的做法。

　　这样做可能导致的一个直接结果是，工业用地价格将上涨。但是，楼市价格不仅不应该跟着上涨或“不会有太大变动”，反而应该大跌才对。因为，地方政府为了招商引资而压低工业用地价格，常常会将由此造成的成本转嫁到商品房用地方面。据报道，真正的商品房用地仅占15%，政府的土地收入主要依赖商品房用地，政府要用15%的土地收入弥补压低工业用地所增加的巨额成本，同时还要赢利。这就是商品房用地上涨和房价上涨的根本原因之一。

　　在《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》发布后，将不允许地方政府压低工业用地价格，相应的，地方政府也不必再通过向商品房用地转嫁成本和抬高商品房用地的价格来“补空”。说得再明白点：在工业用地价格上涨，恢复到基准地价水平的同时，商品房用地的价格也将因为不必承担“补空”之重而下跌，以回归到它固有的价格水平。

　　奇怪的是，对此心知肚明的“有关人士”，对这一点似乎在有意含糊其辞，不说工业用地价格将上涨，而说土地价格将提高将近50%，而土地价格是包括工业用地和商品房用地的，是截然不同的两个概念。如果真的是土地价格提高50%，楼价肯定疯涨，焉有“不会有太大变动”的道理？

　　应该认识到，由于房地产市场的信息不对称，公众获取的信息常常是残缺的，如果“有关人士”在关键问题上语焉不详，可能给公众心理上带来压力。事实上，在“有关人士”预言“地价将上涨50%”之后，坊间对房价将再度上涨的担心鹊起。房价虽然经历了两次调控，依然没有出现人们期待中的理性回归，“地价将上涨50%”无疑又在公众心理上浇了一盆冷水。

　　而这正是“地价将上涨50%”背后所掩盖的内容。事实上，在每次房价调控政策出台后，总有“有关人士”在解读政策时语焉不详，不仅与公众的预期背道而驰，也与中央的政策相去甚远。比如，调控政策一出台，“有关人士”马上就站出来解读，认为国家政策不是要压低房价，而是稳定房价，为那些囤积居奇的开发商和与开发商合谋的地方政府暗地里鼓劲，鼓动他们硬撑着不让房价下来。问题是，自古以来有只涨不跌的市场吗？

　　现在，正值房市调控的敏感期，从中央出台调控政策时的决心来看，国家是绝不可能在这个时候推动商品房用地价格上涨的。“有关人士”在此时故意用地价概念替换工业用地的概念，鼓吹地价上涨，很可能是为了帮开发商的忙。