八房地产巨头豪赌瞠目结舌 地荒论弥漫上海滩

　　理性的“疯狂”？

　　向来以稳健著称的金地，终于做了一回超级大黑马。

　　9月6日，占地560亩的上海浦东花木地块竞投开标，总部设在深圳的金地以59.89亿元夺得财务标头名，此报价超出第二名近12亿元，是投标低价27亿元的2.2倍。##Detail_Page_AD##

　　尽管开标后第一时间接受本报记者电话采访的金地集团常务副总裁兼上海公司总经理赵汉忠坚持，其报价“是比较理性和科学的”，但当地不少业界人士仍为此瞠目结舌。

　　实际上，包括金地在内，共有八家内外资知名房企参与了对这幅上海新地王的最后争夺，而且报价不同程度地高于外界原来的预期。

　　到底是什么原因，让他们集体“疯狂”？


　　60亿买地：理性的“疯狂”？

　　据了解，总建筑面积可达53万平方米的花木地块，在浦东内环附近，被公认为是位置极佳的住宅用地。同时它也是自去年1月以来，上海市区首次出让的大幅住宅用地。

　　正因为如此，地块一经推出就备受追捧，共有26家开发商购买了标书。经过初审，其中12家入围。但开标前一天，即9月5日，和黄、万科、保利及上海明泉决定放弃，金地、华润、仁恒、星河湾、合生、新鸿基、中海及世茂等八大巨头展开真正角逐，开标结果是金地以压倒性的优势先声夺人（其余各家报价详见附表）。

　　同样来自广东的合生此前认为，该地块合理地价是30亿元左右，但这次报价居然也接近40亿元。合生集团副主席项斌对记者表示，他们作此决定“经过了深入研究”，不过他承认“没想到金地会报这么高”。

　　他认为，目前花木地块周边房价大约每平方米12000元，对开发商来说，项目楼面地价每平方米7000～8000元较为合适，若按现在近60亿元的总地价计算，则楼面地价达到每平方米11300元，已与现楼价大致持平。

　　“但从浦西的经验来看，内环附近的土地，光拆迁成本每亩都要两三千万元，现在这块地即使以最高价成交，每亩地价还不到1100万元，所以金地肯出这个钱，并非不可理解。”项斌补充说。

　　与那些更强悍的竞争对手相比，“黑马”金地眼下的规模和实力，也让人对其高举高打的战术有所保留。据不久前公布的业绩报告显示，今年上半年，该公司房地产销售总金额不到11亿元（其中上海约为4亿元），2005年全年以房地产为核心的主营业务收入则为25.75亿元，总资产刚刚超过66亿元。

　　而根据花木地块招标条件，中标者需即时支付首期20％的地价款，其余一年内必须付清。换言之，若金地胜出，无论是12亿元的首付，还是余下限期交纳的48亿元，对他们来说，都不会是一件轻松的事。

　　但8月下旬荷兰国际集团（ING）出资1.88亿元，收购金地天津公司51%股权，双方成为战略合作伙伴一事，或者可为金地此次豪爽出手作一个注脚。有市场人士猜测，较早时金地已有向国际财团转让控股权的说法，不排除在强力”外援”做后盾的情况下，他们信心大增。何况一旦拿下众人瞩目的上海新地王，也可大大增加与海外投资机构合作谈判的筹码。


　　地荒论：开发商的魔咒？

　　虽然金地看来志在必得，但能否在10月底投标结果揭晓时顺利胜出，仍受若干因素影响。

　　根据本次招标评分规则，地价将占总分50％，即50分，如报价达到参与企业平均报价的1.2倍，可得满分（现在八家中只有金地达到这一标准）。此外，修建性规则设计项和可行性报告，分别占35分及10分，企业资质则占5分。

　　有熟悉土地招标程序的人士指出，修建性规则设计项是指投标方案能否最大限度满足政府对招标地块的规划要求以及相关政策规定，它和可行性报告一样，专家评分时主观因素都很强。

　　“报价较高的华润、仁恒及星河湾，价格分不会比金地低太多，还是很有机会后来居上的。”该人士称。

　　明白了此中微妙的关系，这幅新地王最终花落谁家，也许能让人窥见调控之后上海市政府方面土地出让的基本思路：是价高者得，还是向更合心意的规划设计方案倾斜？

　　抛开地块竞争的胜负不论，如此豪华的竞投阵容，还有出人意料的惊人报价，传递的信息就更丰富了。

　　“首先是大家都看好未来上海的楼市，愿意赌一赌，其次就是上海市场好久没卖住宅用地，房企有点儿缺地了。”项斌说。

　　其实，早在去年年初占地270亩的上海新江湾城地块出让时，各大豪门竞争就异常惨烈。最后，合生的同门兄弟珠江投资击退瑞安、招商、中海及凯德置地等对手，以近16亿元一举拿下这个当年上海住宅的“地王”。

　　由于各路大开发商争抢，该地块楼面地价达到每平方米6000元，在当时市场情况下，项目一期的开盘均价只是略高于每平方米1万元，项斌称“基本没什么利润”。

　　“一般来说，如今全国发展的大型房企，都不会太缺地，唯独在上海市场是个例外。”中国指数研究院上海分院副院长陈晟说。

　　以金地为例，在上海现有4个项目，除其中一个占地2100亩之外，其他三个规模都不大，而且这三个开发周期均已接近三年，要继续发展，大幅增加土地储备是当务之急。

　　同样来自深圳的万科、中海、招商等也面临类似景况。市场消息称，近年大举收购兼并同行的万科，近期亦有意在上海故伎重施。至于和黄、凯德等外来大鳄急于购入住宅开发用地，并非什么秘密。

　　但陈晟分析认为，由于市场和政策等原因，未来一段时间上海住宅用地的供应仍将从紧，“地荒”看来依然是开发商心头挥之不去的魔咒。（王其明）

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　　越调控越疯狂 开发商为何还要不计成本拿地

　　开发商对土地的需求是强烈的。

　　前日，八大巨头惊心动魄的开标战围绕着规划37.34公顷（合560.1亩）的花木地块展开，因其是宏观调控后首个超大型住宅地块而引发各方注目。甚至有业内人士戏言，”很久没有地解馋的开发商巨头都铆牢了这一地块。”此前的消息显示，有20多家开发商欲角逐这一地块。而金地的59.89亿的天价报价无疑是这场没有硝烟战场上令所有人瞠目的一招。各家的报价都呈现出对土地饥渴的状态，尤其是在中央陆续出台从紧的土地政策之后。”天价”报价出炉显示出开发商对好土地的需求仍强烈。##Detail_Page_AD##

　　”好地块也可提升企业品质。”蔡为民(蔡为民博客,蔡为民新闻,蔡为民说吧)表示，像花木新民北块这种集聚地段优势的地块可塑造企业品牌，能引来这么多地产大鳄争夺，其土地价值可见一斑，但高地价也是造就高房价的最直接因素，待土地开发完其房价涨幅可能也很可观。


　　意图削弱上海房地产市场的观望气氛？

　　有人首先对于花木地王的招标意图提出质疑，因为该地块所属的陆家嘴集团强大的资金实力完全可以自行开发这一地块，没有必要割肉让出。据了解，按照未来规划，上海陆家嘴CBD范围还将进一步扩大，陆家嘴集团的开发项目持续扩张。”公司有可能在不情愿的情况下出让地块。”据市场人士的介绍，目前，大地块出让仍由地方政府最后把关，如果地方政府有了新的意向开发企业，一般都可以实现。如果持有者不愿私下转让，还不如通过直接招拍挂方式转让，起码还可能更多获利。

　　而上海富阳某分析师认为，在浦东花木新民北块地块出现之前，上海已经经历了近一年半的住宅用地出让真空期。在此期间，除了嘉定一块住宅用地伴随其他综合地块共同推出，以及一系列配套商品房用地之外，住宅地块尤其是位置较好的大型住宅用地难见踪影。而对于房地产企业来说，充足的土地储备是公司长期运作的前提。长时间的缺地状态让在上海的众多开发商陷入发展困境，而很多意欲进入上海市场的外地企业也因为没有土地，长时间没有任何作为。因此花木地块的开标才引起了很多资金雄厚的房地产开发商的兴趣和角逐。这在国家对房地产采取一系列宏观调控之后，对上海的房地产市场可以起到一定的刺激作用，一定程度上能提高房地产开发商、投资商和购房者对上海房市的预期，削弱上海房地产市场的观望气氛。


　　“面粉比面包贵”理论下的生态链

　　按照金地集团的报价，该地块每平方米的楼面地价将达到11300元左右。据此前业内估计，该地块楼面地价为8000元/平方米。

　　“如果按照59.89亿元的报价，再去掉4%到5%的面积用来做会所与超市等配套，那么楼面地价将上升到1.2万元/平方米左右；如果要做高档住宅，算上正常的建安成本、营业税、所得税和其他税费以及财务成本，总成本更要上升到1.6万元/平方米以上。开发商的可操作空间就将十分有限。”一位参加竞标的开发商如此分析说。

　　开发商拿地时的考虑是与当前的房价密切相关。基强联行总经理陈基强向记者介绍了在香港房地产市场曾经流行的“面粉比面包贵”理论：“面包”比喻的是现楼，“面粉”比喻的是地块。假如每次拍卖的地块当它推出来时成本加上建筑费用比现楼的价格贵，房地产的价格就会持续上升。人们预计到房子的升值，便不断去换房子，使得投资有非常大的增长。在一个房价持续增长的市场中，“面粉比面包贵”理论下的生态链得以生存。

　　从表面看，地价上涨、成本上涨导致房价被动上涨。例如北京去年拍买的几块地(温泉镇的,清河的)按当时的当地房价，开发商是亏损的。开发商为何还敢拿地？关键是预期房价高！房价预期的背后是信息控制，信息控制的背后是利益集团的利益分配。利益集团控制了信源 、信道，房价还要涨的信息包围着投资者和购房自住者，就象传销一样，让投资者失去理智，从而产生非理性预期，以为房价只涨不跌，最终使利益集团拉高房价获得超额利润。


　　再好的地，也要慎重

　　上海一位“空军”中的分析者律师黄祖斌认为，如此不计成本的疯狂拿地，是因为开发商一时间，思维还停留在前几年暴利的时代，这些开发商必然大幅亏损。当一种价格，哪怕再高，可是维持时间比较长，似乎就成了一种合理的价格，于是买也好，卖也好，会把这个维持时间较长，其实不合理的价格作为参照。所谓，当局者迷，旁观者清。2005年1月12日，新江湾城C1地块曾因其16亿元的身价成为上海”地王”，而珠江投资也曾因中标上海“地王”令整个中国地产界为之侧目。然而，繁华易逝。当初珠江投资中标上“地王”的盛景犹历历在目，仅过去7个多月，珠江投资便已经面临着资金困窘甚至被“合并”的境地，而新江湾城项目也曾一度停工。

　　土地拍卖或招标背后的“冷暖”，可能只有开发商和政府部门才能体味。”那是因为本土开发商还可通过协议出让获得成本较低的地块，只有外埠开发商才会挤破了头去抢食土地整理中心的土地。”某位业内人士说。这就注定了在土地竞拍中，外地开发商必须付出比本地开发商高得多的代价。

　　当然，我们并不否认，好地块以其稀缺性才受到如此追捧。上海易居研究院高级评论员杨红旭(杨红旭博客,杨红旭新闻,杨红旭说吧)说，预期该地段的稀有性使该地段的房价可望走高。参加花木地王招标的开发商都是做豪宅的专家，拿这块必定要做高档大盘。豪宅的抗跌性远比一般楼盘强，所以不怕未来收不回成本。

　　我们可以设想一下，这块地上矗立的，将是怎样一个楼盘。显然不是一般收入的老百姓可以住得起的，但也不会太高端。里面会住进中高收入的人群。37多万平米的比较方正的地块，完全足够任何一个实力较强的开发商淋漓发挥，建设出一个既有良好大社区氛围，又有优良楼盘品质的产品来，也当然会给中标开发商带来滚滚财源和巨大的品牌效益。

　　不过，无论最后结局怎样，都希望在10月底拿下这个地块的开发商，好好考虑一下未来到底做才能做到名利双收，毕竟，现在和将来的房产市场不是谁都会成为赢家。