亚太房地产报告:上海楼市投资开发潜力亚洲第一

　　《2007亚太房地产未来趋势》报告反映，在亚太城市房地产投资和房地产开发潜力两个方面的综合排名中，上海位于全亚洲主要城市第一位。

　　“让我在中国市场分一杯羹，我不关心细节，只要给我一杯羹。”美国城市土地学会（ULI）和全球四大会计师事务所之一的普华永道昨天在上海共同发布的《2007亚太房地产未来趋势》报告中如是称，这表达了投资者对中国房地产市场的浓厚兴趣。该报告反映，在亚太城市房地产投资和房地产开发潜力两个方面的综合排名中，上海位于全亚洲主要城市第一位。

　　过去的几年里，国际房地产投资机构开始更加重视亚洲房地产市场，同时大量资金开始进入包括中国在内的发展中新兴市场。这些市场在他们眼里更有发展潜力，投资价值更高，回报也更为可观。

　　报告指出，外资将继续涌入亚太地区特别是迅猛发展的中国房地产市场。报告称：“对于亚太房地产开发商来说，2007年的前景一片光明。”

　　上海综合排名第一

　　在报告关于亚太地区物业投资以及房地产开发潜力的预测中，上海的预测评分都相当出色。其中，房地产投资价值仅次于大阪，排名第二最佳市场，东京排名第三；上海房地产开发前景的排名则位于第三位。而在投资性地产及开发性地产的综合评分中，上海排名亚洲第一位。中国另一个上榜城市北京的三项排名分别为第13、第11和13位。

　　对于报告中提及的19个亚太城市，根据每个市场整体投资和发展前景，以及被调查者关于在每个市场中购买、持有和抛售三种投资地产的意向，这19个城市被划分为五大类。其中第一类是排名前五位的投资城市：除上海、大阪、东京以外，还包括新加坡和中国台北。这些城市对投资地产提供了大量机会，被访者甚至传递出这样的信息：“如果有条件就去这些市场购买。”

　　商业物业成投资焦点

　　报告指出，“商业物业是第一投资取向，上海的日益繁华应该会继续推动这一领域的发展。”70%的被调查者提倡在上海购买商业物业，有些被访者认为上海周边卫星城镇的发展将继续推动商业物业的需求。

　　64%的被调查者建议在上海购买酒店/度假村地产，62%的人建议购买工业/物流地产，59%的被调查者提倡购买办公地产。

　　根据亚太城市投资发展前景，办公地产领域在受欢迎的地产类型中名列首位，其次受欢迎的是酒店/度假村地产，商业物业是第三受欢迎的，孟买、东京、上海、班加罗尔和大阪分别位列投资或发展商业物业地产市场的前五名。工业和物流地产排名第四，具有投资发展的潜力，其中，大阪、曼谷、东京、胡志明市和上海依次被列为最有潜力的市场。

　　担心上海房价下跌

　　尽管被采访者都对上海地产投资和发展前景持乐观的态度，但也提及了对于某些方面的担忧，包括基础设施的日益紧张、办公地产有供大于求的隐忧等。报告指出，与其他地产领域受青睐不同的是，只有32%的被调查者建议购买上海的住宅地产，这也可能反映了人们对房价可能下跌的担忧。

　　报告显示，美国投资者是亚太房地产投资资本的最大源泉，来自亚太和中东地区的投资也持续增加。报告将整个亚太地区房地产信用基金的增长作为一个关键的投资资金的来源，“这将一种规则带入了这样一个环境：房产部门越来越类似于一个高级俱乐部。”

　　限外政策是正常风险

　　美国城市土地学会总裁罗瑞德告诉上海东方早报记者，在房地产市场巨额的投资回报诱惑下，中国的调控政策只是外资投资过程中考量的“正常风险”之一。

　　东方早报：这份报告是什么时间写成的？

　　罗瑞德：今年7到8月份。

　　东方早报：也就是说，在调查过程中，中国政府出台了限制外资的有关政策，其中包括防止更多境外资本涌入中国楼市的措施。受访的投资者没有因此表现出犹豫吗？

　　罗瑞德：在我们的调查过程中，并没有受到太多政策的影响。我们通过面访或者邮件等形式与近200名房地产投资界专业人士沟通，这些人士都具有知名投资银行或中介机构背景，并全部具有亚洲房地产投资经验。在调查中，我们要求这些专业投资者选出愿意投资的城市，而其中大部分人经过评估选择了中国上海。这说明国际投资者会继续向上海房地产市场加大投资。

　　东方早报：那么国际投资者是怎样看待中国目前的调控政策呢？

　　罗瑞德：中国的宏观调控大部分集中在住宅领域，而对商业物业的投资是鼓励的，这就给投资者带来了信心。国际投资者在判断一个市场是否有投资价值时，只是看重投资能否带来令人满意的回报。

　　东方早报：外国投资者一般要求多高的回报？

　　罗瑞德：（笑）你可以翻到我们报告的第7页（注：投资者视投资要求不同，预期平均回报率从12.5%到23.9%不等）。从实际投资回报来看，亚洲地区的回报平均比美国以及欧洲地区高出50%以上。

　　东方早报：一些人告诉我，由于政策不稳定，中国房地产的投资风险似乎更大？

　　罗瑞德：完全不是这样。谈到政策风险，亚洲其他地区的情况同样如此，越南有，韩国也有，只是不尽相同罢了。对于投资者来说，每个地区都会有风险，与回报相衡量的话，每个地区的投资风险都是同等的。总的来说，更大的风险就意味着可以带来更大的回报。

　　今年外资上海购楼一览

　　今年以来，海外投资者上海地产下单已超过7笔，总额近40亿元人民币。

　　2月一家拥有印尼、美国、中国香港地区资金背景的基金介入新天地板块，从ING手中购买了经营状况良好的盛捷高级服务公寓，成交金额约为1亿美元。同时，Cargill（嘉吉）集团在南汇买下了24栋别墅。

　　3月中旬美国高盛以7000万美元以上的价格买下虹桥花苑酒店式公寓。

　　3月底来自中东的神秘资金方，通过美资背景的基汇资本（GatewayCapital）以6亿元人民币的总价整体收购了翠湖天地其中一栋物业，未来该大楼将作为酒店式公寓对外出租。

　　4月上旬摩根士丹利买下陆家嘴中央公寓一幢毛坯住宅，总价为1.9亿元人民币，拟将该物业作为酒店式公寓经营。

　　5月摩根士丹利7亿余元人民币收购陆家嘴中央公寓4幢物业。

　　6月大摩8亿元人民币收购上海长宁区华山夏都项目A栋，未来作为酒店式公寓对外出租经营。

　　8月花旗集团在上海房地产市场落下第二单―――将参股上海徐房集团，以共同开发的形式参与徐汇区“建业里”改造工程。花旗集团透露，集团此次将投入2000万美元，参建“建业里”改造工程的公寓项目部分。

　　链接

　　美国城市土地学会(www.uli.org)是一个非营利性的由会员出资成立的教育研究机构，它的使命是为了提升总体环境而对土地的利用提供可靠的指导。学会成立于1936年，拥有30000名会员，代表着全方面的土地利用与发展的规则。

　　《2007亚太房地产未来趋势》提供了对亚太地区房地产投资和发展趋势、房地产金融资本市场、地产部门、市区以及其他亚洲国家房地产问题的前景分析。该报告是城市土地学会年度《房地产未来趋势》投资者调查报告的第一份亚太地区版本。《未来趋势》是最受尊重的行业前瞻性报告。亚太版综合了包括对投资者、发展商，以及房产公司代表、出租商、经纪人和顾问等175位专业人士的采访和调查。此次采访对象包括仲量联行、ING、通用房地产、摩根士丹利、戴德梁行、JP摩根、花旗房地产等。