“金九银十”难现往日风采 市场预热小户型

    北京目前不少在售的商品住宅项目均有幅度不等的价格上调，这使购房人对后市的看法不甚乐观――

    与上海楼市近期新盘逐渐放量形成鲜明对照的是，京城楼市新项目较往年这个时候的上市量有所萎缩。在刚刚结束的北京秋季房展会上，##Detail_Page_AD##有关机构汇总统计显示，此次展会参展项目共51个，除去10个外埠项目，北京市及郊区项目仅41个，其中新项目只有8个，而去年秋季房展会共有77个楼盘参展，其中新盘28个。

    而来自上海的统计是，9月4日至9月10日，全市共有49个楼盘有新增供应上市，总供应量达到62.85万平方米。有消息称，上海开发商因担心未来市况有变，因此加速推盘并由此令房价有所松动。虽说北京秋季房展会的新项目入市数量不如往昔，但房价却异常坚挺。因此，从市场供应和交易量的角度观察，今年北京楼市“金九银十”难现往日的风采。

    “房价想不涨都难”

    “今年北京房价涨得有些邪门，在CBD（中央商务区）地区好多项目涨得很快”，业内资深人士殷苏峰告诉记者，“有的项目原来准备卖8000元/平方米，但一看周围的项目都卖到10000元/平方米，于是赶紧调价。开发商们一是想多赚钱，二是担心别的开发商说你卖低了扰乱市场价格。在这种市道下，房价想不涨都难”。

    据业界权威机构《楼市》市场研究部的调查，除了CBD区的房价涨的很猛外，以前北京传统的低价区域―――南城的房价也是涨声一片。例如，马家堡板块的“远洋自然”项目由6月的8000元/平方米的销售单价再度上调至8400元/平方米；“星河城”也由6月的7500元/平方米升至8750元/平方米；“瑞丽江畔”的售价近期也有明显的拉升，一举突破8000元/平方米。马家堡板块成为北京南城的领涨板块。在南城的花乡地区，华凯花园二期“风荷曲苑”进入销售阶段后，大幅涨价，涨幅达1400元/平方米；“右安雅邻”小幅提价200元/平方米；“顺驰领海”、“样本”等住宅项目也分别提价300元/平方米、200元/平方米。

    在京城北部望京地区，“博雅国际中心”由前月的8800元/平方米提价到目前的9300元/平方米，“融科橄榄城”有近600元/平方米的涨价，“北京北”“东来奥北中心”则在近期分别小幅提价400元/平方米、300元/平方米……

    可以说，在京城近期新盘供应相对短缺的市况下，目前几乎所有的在售楼盘均有涨价的冲动。高力国际中国华北地区常务董事高晓军认为，近三个月来，北京中高档住宅市场在售项目价格平均涨幅在6%左右。其中，主力户型在100平方米至200平方米之间的楼盘价格涨幅最大，约有10%；主力户型在100平方米以下的小户型楼盘涨幅最小，大约在1%多一些。

    据一位业内人士分析，京城越是高档住宅涨价越猛或许与房地产新政有关。因为按照中央政府的调控精神，未来市场的主流产品将是小户型、高密度的住宅，那么在地理位置优越、低密度以及大户型的品种会越来越稀缺的市况下，促使部分高端消费者尽早决断，这部分人“该出手时就出手”是许多高档房近期价格猛涨的主要原因之一。

    开发商也有难念的经

    尽管京城房价涨了许多，市场呈“量缩价升”之势，但这并不能让所有开发商都能处之泰然。资金链的紧绷，使部分开发商仍渴望尽快回笼资金。

    “近期各银行对开发贷款的审核比较严，前不久又再次加息，让我们感觉现在资金压力很大。对实力稍差一些的小开发商来说，销售回款是至关重要的。如果在‘涨价慢销’和‘平价快卖’的市场策略中做一选项，我猜中小开发商肯定会选择后者”，北京某中等规模的房地产开发项目负责人这样认为。

    除了销售速度、资金回笼等问题困扰着不少开发商外，限制外资购买也已对一些高档项目产生了一定影响。位于北京东四环的某高档住宅项目销售总监告诉记者，“这个项目约有30%的买家为境外人士。现在北京市暂停了对境外人士购房的登记备案，以前认购还没付款的房子，现在要等进一步的政策，这对我们的项目影响很大”。

    据了解，这种情况对京城东部的泛CBD地区高档楼盘的影响不止是一家两家。许多楼盘的境外买家占到两成以上。在这些人中，有的是自用型买家，也有的是投资性购买。问题的关键在于，你根本就无法区分谁是买房自住谁是在投资。

    从目前的形势看，今年人民币汇率升值超过3%以上估计是板上钉钉的事了，而在北京区位较好和品质高档的楼盘今年涨幅大多在10%左右。对外资购买而言，二者相加使得人民币资产升值近15%，并且这一趋势短期内难以改变。如果没有一个有效的限制办法，在这种财富效应示范下，对于外资的进入想必是挡也挡不住。

    此外，房地产新政出台后，使市场增加了一些变数，也对房地产开发投资产生一定影响。根据北京市有关部门的统计，6月份北京市的住宅开发投资为87.4亿，7月份75.8亿，8月份67.9亿，呈逐月下降的态势。尽管在这短短的三个月内的投资变化还不足以影响市场大的格局，但鉴于投资开发指标的先导性，或许会对今后的市场供应产生一些负面影响。

    “金九”市场预热小户型

    据北京业界机构《楼市》市场研究部的统计调查，到目前为止，北京市场主力户型在90平方米以下的住宅项目约占到新盘总量的30%左右，这与新盘供应中普通住宅类的产品以及公寓类产品的增多不无关系。

    9月份，北京新楼盘以小户型为设计理念的项目有“金唐国际公寓”、“博客雅居”、“考拉社区”、“财富东方”、“晓月苑”、“新龙城”等多个项目。这些项目销售均价在4000元/平方米―8000元/平方米之间，由于面积比较小，因而总价也较大户型产品的价格要低些。

    “虽然近期推出的小户型住宅供应比例远没有达到‘国六条’和‘九部委十五条’要求的供应比例，但不可否认市场上小户型住宅的项目在逐渐增多，表明政策导向作用正在‘发酵’，并且这一市场趋势将会越来越明显”，北京一位业界人士预测。

    就北京市场而言，小户型住宅是刚参加工作不久，并有着强烈自立愿望的年轻人的理想选择。“其实像我这样参加工作不久，渴望将来有套自己房子的人要求并不高，面积不大功能全、交通便利、总价不超过40万元的小户型住宅是我心目中的理想选择”，在北京CBD区某外企做文秘工作的张小姐说。类似张小姐这样的年轻人并不在少数，前两年在北京朝阳北路针对这一人群推出的小户型项目“炫特区”火爆旺销，说明这一市场需求潜力巨大。

    与此同时，在市区小户型住宅产品也是投资客的最爱。在东部CBD地区、北部中关村区域，小户型公寓的投资收益率都普遍要高于大户型的产品。例如，在中关村科技园某住宅项目一居室的租金价格平均为4500元/月，而该社区的140平方米的三居室的租金最高也就5500元/月，低总价的小户型住宅投资收益明显要优于大户型住宅。

    “客观地说，投资客的介入会使市场实际需求产生某种扭曲，而这种投资需求政府也很难用行政手段来解决。最好的办法就是，市场的问题用市场化的方式来化解。一是增加市场供应量，当供求关系发生根本性变化时，投资房产的利润率也会趋于平均化。也许将来有一天，投资客发现购房投资的收益还赶不上股市投资的平均收益，那么市场‘无形之手’自会作出调整；二是政府应尽早建立健全社会住房保障体系，通过廉租房、经济适用房、限价商品房的建设，覆盖一部分中低收入人群的住房需求，使市场供应结构趋于合理”。房地产界一资深专家这样认为。