全行业攻坚90平方米 三地专家支招北京楼市

　　90平方米中小户型新政一出，北京房地产企业普遍被笼罩在一片悲观氛围中，对于做惯大户型的开发商如何瘦身转型，研发出既让市场接受，又能保证利润的产品是每个京城开发商的重要课题，##Detail_Page_AD##而设计作为房地产开发产业链中的一环，地位被提升至一个从未达到的高度。日前来自新加坡、日本和本土的建筑设计高手聚焦北京，纷纷为楼市支招献策。

　　90平方米：最优选择

　　如何看待90平方米新政，我们身边有着丰富住宅发展经验的邻国专业人士正在给出答案。出席2006亚洲建筑展第12届亚洲建筑师大会暨建筑创新国际论坛、来自日本的松原弘典建筑设计咨询公司执行董事松原弘典认为，这是完全符合中国国情的政策。

　　“中国和日本的住宅市场相比，日本住宅面积由市场来确定，中国则是由政府的政策来规划。”松原弘典表示，最后这两个选择都是以中小户型为主，说明是亚洲人口较多国家的一种必然趋势。

　　松原发现北京近年来盖了很多住宅，都是大户型，非常浪费，到了晚上房间都是黑的，买的人都不住，反倒需要住宅的人买不起。在日本因为户型面积非常小，整个总价并不高，所以普通的人也可以买得起自己的家，因此“国六条”限制发展大户型是非常正确的。

　　而来自新加坡巴马丹拿顾问有限公司董事林财?F介绍说，在新加坡，80％以上都是政府开发的住宅，其余就是私人企业开发的住宅，占20％左右。而政府开发的住宅，面积都是控制在90平方米以下，主要是解决住宅供求的问题。

　　“新加坡住宅是以实际居住面积为单位，控制在70平方米内，加上公摊等辅助面积，差不多也就是80至90平方米左右。”据了解，新加坡人口在300万~400万之间,每一户人口基本上是一家四口，也就是100万家的居住。

　　国内建筑业界泰斗、中国建筑设计研究院顾问、总建筑师赵冠谦认为，上世纪70至80年代福利分房，对住宅面积控制非常严格，而商品化后就形成了一种失控的现象，现在谈中小套型的创新，不再是曾经低标准的重复，而是在控制面积标准前提下提高住宅功能和舒适的最大化、合理化。

　　户型支招

　　在开发商看来最难的关键点――户型设计上，如何既能在90平方米内满足市场需求，又能控制成本实现盈利，对此，外来同行也纷纷献计献策。

　　“在日本，极小主义和收纳主义是小户型虽小但却实用宽敞的重要法则。”松原弘典说，所谓极小主义，以最小的面积创造出满足一家人生活的大空间，通过节能薄型建材的使用，最大限度地降低房屋占用面积，一般日本普通家庭面积都在90平方米左右，可以达到3层（2层地上、1层地下）的复式结构；而通过屋内组合家具的设计可以将所有日常所需用品全部容纳，以最大限度扩展实用空间，此谓收纳主义。松原认为，小户型扩大实用空间要与创新建材、装饰设计及生活理念联系起来。

　　对于北京楼市，松原大胆提出在不超过4.9米高度范围增加隔层，日本的建筑法规规定1.4米以下房间不算建筑面积，所以很多开发商就把它做满，1.4米的房间，虽然不能进人，但可作储藏间，塞很多的东西，这样户型必将受欢迎。此外还可在三维空间上进行一些变化，右边是层高3米涨到4米，这样可以作为两层的空间，产生很多变化，有跃层，也有单层，组合在一起进行三维构成，整个楼是错层的。

　　“现在城市里单身白领数量越来越多，他们并不需要120平方米大房，只需要一间屋子供睡觉就可以了。”松原认为30平方米的小房型也是未来的一种趋势。

　　而新加坡林财?F则将提议空中景观花园直接移植入房间，通过把室外的园林景观、花池甚至小型迷你泳池搬进住宅阳台，这样既满足了功能需求，又增加了空间感觉，是新加坡目前比较超前的一种设计。

　　“打一个比方，一栋住宅有几个房间，把每一个房间拉开对着景观，对于整个住宅环境就把外面景观引入到住宅里面，如果这个房间是20平方米，你可以感受到50平方米的空间。”

　　对于住宅创新，赵冠谦则认为，户型无论怎么改进，都必须要有三个因素：第一就是要有大空间结构；第二是要有可拆装的内部分割构建；第三是可调的设备管线。这些问题至今还没有很好的解决。“不过住宅户型的创新也不是赶时髦，应该是传统与时代的结合，需要抓住主体的特点和主要的因素，要反映简约实用。”

　　政策护航

　　中小户型的贯彻和落实，在业内人士看来，成功与否很大程度上还取决于相关制度、政策的配套进程。

　　建设部政策研究中心秦虹表示，资源节约和环境保护的长期政策发展方向，建筑要与环境相适应协调，把节能降耗放在第一位，为了实现这一目标，首先是要用相应的手段加以保障。

　　“在房地产开发过程中，要增加节能的指标，环保的指标，要达到节水、节材的要求，工艺流程中要增加一些新的工艺，在建筑材料上要摒弃传统不适应、不环保、不节能、不节地的材料，采用新的材料，尽管这可能会增加建筑成本。”秦虹认为，这些需要通过具体指标制度得以落实。

　　国内目前的现状是，很多建筑都现在都体现了建筑创新，在此过程当中，对技术发展比较注重，但在制度上、在政策上调整仍不够完善。例如要建资源节约型、环境友好型社会，应该体现在建筑上。

　　秦虹认为，对于未来此类建筑，是不是应该考虑在税收政策上就有所优惠？对于这些产业通过政府的补贴以及有利的政策手段加以扶持，使其符合国家大发展方向的建筑产品，产品在建设初期也能够尽可能降低成本，具有更大的推广价值。

　　总之，创新需要更多配套政策制度的落实，而这些措施的到位也能够为未来建筑更“安全舒适、方便实用、节约环保、紧凑为观”的主流和方向提供保障。