商业地产 三大问题分析

　　“金九银十”的销售热潮，不仅让众多住宅开发商喜上眉梢，也让商业地产开发商赚得盆满钵溢。但业内资深人士说 ：对一个时期的旺销，业界不能沾沾自喜，销售仅仅是商业地产项目迈出的第一步，更应做好后续的招商和运营――

　　■专业策划　决定商业项目兴衰

##Detail_Page_AD##　　当前，国内地产策划机构林林总总，专业商业策划也不少，但整体水准却良莠不齐。策划团队的专业水平是一个商业地产项目成败的关键，因而，如何选择一个专业的策划团队，成为商业地产开发商所关注的焦点问题。

　　对于商业项目如何选择专业策划团队，商业地产研究专家杨奕勇有其独到见解，他认为商业地产是复合型地产，需要高素质专业人才进行开发，业内流传“住宅地产是小学生，写字楼、度假村是中学生，商业地产是大学生”。由此可见，策划开发商业地产的难度，比策划开发住宅地产的难度更大。

　　从各地调研的情况发现，目前不少商业地产策划机构原先是从事商品房策划销售的，对商业地产缺乏深入透彻的了解。有人甚至提出：这些住宅地产的“小学生”往往是仓促上马，缺乏商业运营素质的开发商一旦遇上“专家们”，后果可想而知。西安一商业项目座落于城西繁华地段，但由于只重视项目规划，缺乏商业策划，结果难以形成较好的商业氛围，致使商场几次易主，投资客怨言很大。

　　地产策划人吴军认为，在商业地产的商业策划设计方面，设计师由于缺乏整体策划概念，缺乏商业经营实践，设计出来的一些商业街或商场往往中看不中用，不能突出商业主题和各种要素，缺乏整体商业形象。或者由于采用房地产策划模式，其整体布局策划背离商场运作规律，难以适应现代商场经营运作需要，其结果肯定是门庭冷落，经营惨淡。

　　■统筹策划　避免纸上谈兵

　　对于商业地产开发商而言，无论选择哪种类型的商业地产策划团队，都不要被他们夸夸其谈的表象所迷惑。正在运营咸阳一项目的资深地产策划人岳保智指出：要深入了解其是否全程参与策划过大型商业地产的运作；是否能够融会贯通，全程化解风险，解决实际问题；是否有多个策划成功案例，而且从开发到正在运营的项目仍然一直保持兴旺。

　　盛世商都营销总监田茹谈道，统筹策划对商业地产来说尤为重要，从商业到地产，从地产到商业，没有好的整体策划思路，即使房子卖得火、招商进展顺利，商业运营也未必能成功。

　　西安的策划人士王志刚认为，“往往一个好的经典策划，能创造出巨大财富。”从充分的市场调研可以发现，有些策划机构为商业项目进行招商时，缺乏商业全盘统筹，往往不管主力店、次主力店、中小商家各种业态的不同，也不管商家素质优劣，只要有人租赁商铺就收，一味急功近利追求招商率，这也是当前商业地产存在的主要硬伤之一。

　　■精准把脉　卖家买家共赢

　　开发商业地产，如何选择专业策划团队担当重任，成为困扰开发商的难题。对此，杨奕勇提出，可以采用现场把脉的方式，组织策划专家现场“亮剑”，对商业地产项目进行分析论证，分析其失败或失误的主要原因，看策划人是夸夸其谈、纸上谈兵，还是有的放矢地指出存在的问题，并能提出令人信服的切实可行的整改方案。以此一决高低，现场分辨其策划水平的优劣。

　　给商业地产精准把脉需要专业人才。目前在西安运作商业地产的，除了本土的策划精英外，还有来自上海、深圳等地的专业策划团体，由他们协助开发商做项目，把销售和后期的运营有机结合，才有可能让买家和卖家共赢。