国际规划大师谈中低收入住房解决之道

三位国际建筑规划大师合影留念，从左至右分别为：罗斯曼教授(Prof. Jürgen Rosemann),毛其智教授,夏铸九教授

　　2006年10月18日-20日，重塑城市识别性国际城市论坛在清华大学举行，来自世界各地一百余位学者、规划师以及建筑师汇集一堂，探讨城市可识别性和城市在快速城市化过程中如何解决发展与保护的矛盾。而对于北京，全球化背景下建筑的现代性又如何跟中华民族文化以及北京地域文化相结合？我们的城市需要什么样的“城市名片”？带着这些问题，新浪房产对话参加本次论坛的三位国际级规划、建筑大师。以下为本次对话实录：

　　毛其智教授简介：清华大学建筑学院副院长，清华大学人居环境研究中心副主任，清华大学人居环境信息实验室主任。参与北京城市总体规划(2004-2020年)修编。著名城市规划及建筑学家吴良镛先生的助手。

　　夏铸九教授简介：毕业于美国耶鲁大学、美国哈佛大学分别获建筑硕士和城市设计硕士学位，柏克莱加州大学建筑博士。现任台湾大学建筑与城乡研究所所长。

　　罗斯曼教授(Prof. Jürgen Rosemann)简介：IFoU北京2006年国际会议学术委员会委员、执行委员会主席。现任荷兰代尔夫特工业大学建筑学院规划系城市更新与管理专业教授；代尔夫特工业大学学术委员会委员、荷兰政府顾问、德国可持续发展委员会顾问、鹿特丹Berlage建筑学院管理委员会主席。

清华大学建筑学院副院长毛其智

　　毛其智：北京2/3以上百姓不具备买房能力

　　毛其智：上海、广州都公布了各自的“十一五”的住房规划，对于老百姓，特别是城市居民来说是一件非常重大的事件。“居者有其屋，安得广厦千万间”这是老百姓长期的追求，如果回想到二三十年以前，中国城市人均居住面积只有四五平方米，经过20多年发展已经有了很大的进步。从人均有一张床，人均有一间房，到现在实际上是要走入小康型居住时代，对于每一个城市居民来说，都是一种长期的愿景，而且他们希望在比较短的时期内能够实现。

　　但是从另外一方面，目前城市住房存在多种问题，现在中央号召建设和谐社会，建设北京宜居城市，而且要做全国移居城市典范。这里面存在的最大问题之一就是发展的不平衡，几个主要的城市地区，已经出现了相当多的豪宅居住方式，所谓高档社区。

　　与此同时，还有大部分城市居民的生活水平离政府提出来的平均目标相距甚远，而且在城市里面，还有一部分弱势群体和低收入群体的住房和居住状况令人担忧。

　　过去的一些住房政策有一些不完善的地方，甚至有一些较大的失误，以现在还再继续推行并大力推行的经济适用房政策为例，目前相当多购买经济适用房的人，并不是真正急需享受经济适用房政策的居民。

　　按照目前北京市的住房价格来说，如果计算一下中低收入老百姓每年能够余下来的钱和他们需要购买的房子的价值来说，是有天壤之别。据计算大概在2/3以上的老百姓，没有达到政府计划的平均数额。

　　规划错位导致城市功能建设重叠

　　新浪房产：毛老师您参与了北京住房建设规划以及北京市总体规划的编订工作，那么北京未来归划的前景怎样？

　　毛其智：第一个方面，北京城市中心区的人口还在迅速的增加，他们都需要大量新建住房；但是另外一方面，城市结构需要合理发展，人口的迅速发展给城市交通、教育等问题带来规划难题，同时，26.5平方公里的旧城也难以保护。为此，北京未来发展方向是往东发展，因此，通州地区是未来开发的热点。

　　城市规划第一个原则，要有一个正确的价值观，应该有长远的发展观点，有历史文化环境资源保护的观点，要有社会公平正义的观点。要在这些原则指导下，来考虑使我们的老百姓可以有更快更好的生活改善。

　　吴良镛先生所讲，中国城市建设最大的失误是否决了梁思成教授提出来的旧城跟新城分开发展的理念。把旧城和新城的多种功能重叠在一起，特别是在道路建设基础设施建设，重大公共建筑的建设等方面都放在北京的旧城里，使旧城在过去的发展过程中受到了很大的影响。

　　目前，比较完整的旧城的历史文化环境，已经相当小了。新的总体规划，认识到这个问题了，提出整体保护旧城的目标，应该说是有进步的，是重新在思考北京的规划，怎么向一个世界城市一个国际标准发展这么一个方向。但是，有很多具体的问题，现在还没有很好的解决。

　　贫富规划要做大融合小分区

　　新浪房产：在北京住房规划改造中，提出要取消贫富分区，如何实现？

　　毛其智：目前尽量不在规划建设新的富人区，高档住宅区和别墅区，这一点是中央政府和北京市政府都明确认识到的。但是对于已有的形成的这些区域，如果是按照政府的规定合法的手续，它还应该存在的。现在注重的，是社会多阶层在居住上的融合，做大融合，小分区。在这种模式下，多种的需求得到满足。如果简单的一刀切的话，伤及到其中一部分的成员，伤及社会的发展，也不是和谐社会。

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台湾大学建筑与城乡研究所所长夏铸九

　　夏铸九：走美国模型导致台湾社会住房矛盾激化

　　新浪房产：台湾在社会住房走过哪些弯路，面临哪些问题？

　　夏铸九：在战后工业化与城市化的过程中，台湾的住宅政策可说是住宅的商品化过程，房地产采市场化走向，这个市场有很多神话，所谓七年一个循环，十年一个循环，大家一窝蜂盖，盖了以后市场进入低谷，然后又起来，房地产的这种投机，使得台湾的房地产昂贵，一般人完全没有能力负担。结果到了1989年，激发出一群小学老师跟我们的研究生，搞了一个“无壳蜗牛”运动。因为这些都是小市民，他们说我们像无壳蜗牛一样没有壳，壳就是房子嘛，很愤怒，就选择九月份的一天晚上在全台湾地价最贵的地段，躺下来抗议，造成当时才刚刚解严不久的台湾社会很大的震撼，松动了政府与社会间不对称的权力关系，虽然他们并没有能成功地在实质上改变政府的住宅政策。

　　所以简单的说，台湾正是因为走美国的模型，而且还是不成功的美国模型。美国模型至少在石油危机之前，还实质地让社会的大部分人口，也就是中收入阶级，透过住宅市场取得了有私人所有权的住宅，这就是战后的城郊住宅，即所谓的美国梦的说法。至于低收入者，美国的住宅政策是社会底层人口的污名表现，是香港与新加坡公屋政策的极端对立面，现在已经狼狈下马了。因为政治与历史的条件不同，台湾没有像香港与新加坡一般，选择走欧洲社会住宅的模型，因此，台湾大部分的工薪阶级是没有办法在房地产市场中解决住宅问题的。台湾过去所谓的国民住宅政策方面，政府比较上将一点有限的资源投放在公务员部分，而没有放到一般的中低收入者，这倒像是一般的发展中国家的住宅状况。

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IFoU北京2006年国际会议学术委员会委员、执行委员会主席

    罗斯曼教授：在欧洲多数房子不作为商品出售

　　新浪房产：台湾走美国模式并没有解决中低收入人群的住房问题，据我们了解，欧洲的社会住宅政策已有一套完善的体系，请罗斯曼教授给我们做下介绍？

　　罗斯曼教授：早在120年前，恩格斯写过一篇著名的住宅问题的文章，对欧洲住宅政策的制定影响非常大，这篇文章指出住宅是社会成员的基本保证，是人民的基本权利。在20世纪初，几乎所有的欧洲国家都发展了基于这种思想的社会住宅政策。荷兰是第一个，在1901年，就出现了住房政策，就是解决低收入的人的住房问题应该是政府来解决。区别就是说，它没有沿袭市场买卖的制度，建好的房子面向社会成员出租。

　　而住宅的建设、运营由政府指定民间公共基金或住房合作社来进行管理，由政府公共投资资助，这种住房合作模式和住房合作社是允许群众参与的，租住人同样有权利参与到这个过程中。

荷兰住宅市场结构图：私人产权房产占52%，其次是政府资助的常租社会住房和私人提供的出租房产

　　欧洲的社会住房政策几大关键点：

　　第一，土地和房屋不搞买断；

　　第二，政府可以根据老百姓收入水平的提高，慢慢调整房价；

　　第三，因为政府控制了土地，控制了房租，所以政府间接的可以影响私人房地产的价格，市场就没办法狂飙，你卖给谁啊，政府的这么便宜，不足以造成社会问题。因为大部分都来自政府，而且住的也不差，

　　第四，政策差别：中国走的是土地跟房子商品化的道路，欧洲不是把它当做商品，这是人民的权利，最大差别在这里。

　　中国其实有非常好的条件，土地是国家所有，不是私人所有。在荷兰同时也有控制房价的政策，因为很多土地就是国家所有的，但是不是把地卖掉，而是出租出去。比如在阿姆斯特丹，80%的土地都是政府所有，然后出租给住房合作社，或者出租给私人。政府在这个过程中可以来调整地价，多数土地以较低的价格出租给住房合作社，用于建设社会住宅，这也是一种间接的住房补贴的模式。

　　而在中国，是一次性转让70年使用权，一次性把70年的租金付清了。但是在荷兰，不管是租给合作社，或是租给私人开发商，这种土地是逐年收的，政府能够根据经济增长，提高租金价格，政府如果一次性收了，如果未来经济发展，地价上涨，政府就失去了获取收入的权利。

　　新浪房产：您认为，中国能否借鉴欧洲住宅模式，解决目前的社会住房问题？

　　罗斯曼教授：住房问题是一个长期的责任，不是短期能够完成实现的，首先国家的领导人要意识到这个，解决住房问题可能要10年的时间，是一个长时间的效果，也许20年才能知道当初做了一个非常正确的决定。而问题的解决完全受益于当时20年前做的决定。在70年代和80年代的阿姆斯特丹，每年大约建设3000个社会住宅，而在北京，一年可能要建1万5千个社会住宅，十年，建成15万个社会住宅，这样才可能解决50万家庭的社会住宅问题。

荷兰为促进社会和谐和解决住房问题建设的社会住宅和商品房混合居住区

　　走欧洲的常租住宅模式解决解决贫富差距与不和谐问题

　　新浪房产：在北京的十一五住房规划中提出，将取消贫富分区，从规划角度理解，贫富分区是简单的把这个穷人和富人的房子盖在一起，都能够解决这种社会和谐问题吗？

　　夏铸九：当前是整个世界的价值观是被以美国为中心的，新自由主义的意识形态主导了世界，这与欧洲在100年前的方向是完全不同的，这种意识形态可以说政府卸下了对住宅的责任，都交给市场，以为市场是万能的，所以第一，我们从中国今天才走了没多少年的经验，就可以看到市场不是万能的问题，住宅市场造成了，也扩大了中国的社会两极化与空间的隔离，有人把门看守的小区与有钱人的区域，在城市里越来越清楚隔离出来，而大部分的2/3人口却没有能力进入住宅市场，获得安居，社会怎么会和谐呢？

　　比较有意思的是，中央领导提出了创建和谐社会，做规划的人也因此提出穷人富人不要分区，要住在一起。假如我们走欧洲的模型，政府手中的筹码很多，我觉得这是可能的，可是，走美国模型的台湾，要让穷人和富人居住不要分区，是很不容易的，因为筹码没有多少。穷人根本没有办法进入住宅市场，所谓的经济适用房，也买不起。要走欧洲的长租住宅模型，而且是50年长期，惟有通过这种模型，才有比较有效的手段可以做到。

　　罗斯曼教授：要正视这个社会稍微有些不公正的现象存在，但是，关键是我们要对它加以限制。一方面来讲，能够避免比较大的社会矛盾，避免双面城市的出现。双面城市是指在一个城市中富人和穷人使用地方非常不同，这就造成了严重的社会空间隔离。例如北京现在有专门穷人去的地方，专门富人去的地方，完全变成两个城市。

　　另一方面，在一个混居的和谐社区里面，穷人跟富人共同使用相同的公共空间，小孩上同样的学校，同样的幼儿园，用同样的设施，比如说图书馆什么的，这样就可以互相了解，互相交流。这样互相理解，才会有同情心，穷人不会有仇富的心理，富人也不会办那么为富不仁的事情，才会对穷的人有同情心。

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荷兰1921年的社会住宅，至今仍在使用

　　低层高密度的规划同样可以解决居住问题

　　新浪房产：回到我们这次论坛的主题：重塑城市的可识别性。我想问，在中国各个城市的发展，也会出现城市化的各种问题，比如说千城一面，比如说城市的标志建筑单一的认为就是建摩天大楼，盖的越高，这就代表了城市的经济发展水平和城市实力，您觉得像这种现象是不是我们在城市化过程所必须付出的成本呢？城市的识别性究竟体现在哪里？

　　夏铸九：我觉得这不是所谓的城市化发展过程所必经的阶段，好像这是一条躲不开的路，我觉得不是，我觉得是因为你已经选择了新自由主义的意识形态，而且选择推动这样的价值观，那你的城市，当然是现在的房地产市场，与国家已经选择的这样的都市政策的表现。

　　坦白说，跟中国老的城市比起来，比如苏州，杭州，平遥，桂林，阳朔，丽江，以及过去的大部分城市，北京，南京，福州等等，真的很有特色，讲究风水，与城墙、自然环境，山水的结合非常微妙。而现在的城市，不客气地说，真是丑恶。原因是这是市场与政策选择的空间表现，使得中国的城市千城一面，不可爱，没有魅力，并且不可居，不可持续，这恰恰是我们这次会议讨论的主题。

荷兰1990年代利用阿姆斯特丹东部旧港口区改造成的社会住宅区

　　罗斯曼教授：在柏林十九世纪建成的街区，都是五层几乎一样高的楼，中间是院子。街区的内部很漂亮，外部是街道商业街，有很好的商业气氛的公共场所。我们老讲高层居住密度高了(能提供更多住房)，但经过我们测算，实际上低层高密度的规划能产生与高层建筑同样的效果。在低层高密度相同的密度情况下，能够发展出更好的空间，更好的为行人提供的空间。在内部庭院里面维护很好的绿地、花园啊。通过这种新的规划计划，延续了柏林的传统，同时又为柏林整体树立了一个它自己的形象。

　　北京也有传统的四合院，这也是一个城市的可识别性。而现在建设四合院，也不能是简单的拷贝，需要融合一些新的元素进去，传统和现在融合，延续并出现新的形象，国际化的形象。可能在某些地方，有一些高楼，但是地标是很少的，而不是遍地建大楼。

　　罗斯曼教授：只有办公建筑用高层形式可能效率比较好。而对于住宅，六到七层的高度是比较合适的，再高土地的利用率反而下降了。有专门的算法，六、七层的建筑密度是最高的。而如果建两个高层住宅，因为楼间距要求两楼会离的很远，从一个楼到另一个楼，走路要好几百米，在太阳下曝晒好几分钟，才能到下一个楼。

　　网络城市是未来发展的重点模式

　　罗斯曼教授：在欧洲有着不同于北京的发展模式，比如说在荷兰一个很典型的城市模型，叫网络城市的模型。像在荷兰的西部，阿姆斯特丹、鹿特丹、海牙、乌德勒支、莱顿这些重要的城市，通过高速的公共交通系统连接成一个城市带，城市环。通过这种城市环把这些城市组合成大都市，每个城市人口最多不超过几十万人吧，但加一起就有650万人，能达到一种大都市的规模。由于以上这些城市都位于莱茵河出海口附近，因此这一地区被称为三角洲大都市。

　　由这种公共交通系统连接起来的城市环，就是在公共交通网络中找一些节点形成新的聚集。比如荷兰三角洲大都市在其城市环里面通过火车站这些节点，形成新的聚集点。

　　这种城市称之为网络城市，在新的城市区，人的流动性移动性和可达性成为关键点。所有这种密度比较大的地方，都是交通节点来构建。北京现在正在发展更有效的公共交通，比如说地铁，这个地铁应该是延伸到郊区更远的地方，可能跟天津和周围其它都联系起来那种地铁的网络。

　　通过这种公共交通体系，建设一种网络城市的结构。公共交通网络对解决城市交通堵塞问题是一个很大的帮助。因为交通堵塞不仅仅是人居住的问题，而且也是经济发展的瓶颈。

　　IFoU简介：国际城市论坛(International Forum on Urbanism Foundation)，简称IFoU，是由荷兰代尔夫特工业大学(TU Delft)建筑学院、北京清华大学建筑学院、台北台湾大学建筑与城乡研究所，鹿特丹贝尔拉格建筑学院(Berlage Institute)共同参与的“国际城市和建筑交流平台”。