西安市房地产市场分析

　　一、 西安市房地产现状

　　２００６年西安市房地产市场在２００５年快速增长的基础上继续保持稳定、快速、健康发展的态势，市场形势良好，商品房市场表现活跃，投资量、施工面积、竣工面积、销售面积等指标快速增长，市场成交活跃，空置量持续减少。2005年来伴随着国家金融政策的调控，开发商资金构成情况也处于进一步调整过程。从资金来源上看：2005年房地产开发资金来源结构中开发商自有资金及预售资金比例进一步扩大。自有资金占总投资的40.78%，较２００４年该比例增加了4.36%，实际投资额较上年增长18.98%；借贷资金较上年该比例下降了6.43%。

　　随着国家商品房建设步伐的加快及商品房开发、销售各方面政策的完善和推进，宏观经济的持续向好，居民收入的稳步增长，西安的房地产市场进入了一个强势上升期，尤其是商品房销售的高速增长，说明了西安市房地产市场逐步走向良性循环的轨迹；另一方面由于国家继续重点扶持房地产业，继续采用优惠政策，优化市场环境，进一步激活房地产市场，今年准备政府积极整顿和规范房地产市场，培育品牌，转变房地产市场管理职能，力求给房地产业一个自由发挥且有充分公益保障的空间，说明了西安的房地产市场将告别成长期，迈进成熟期，走向规范，使开发商的投资行为趋于市场化，消费者的购房行为更加理性，政府充当的角色更具经济性。

　　未来西安的市场走势将呈现出总体看好、平稳发展的态势，产业成熟期的―些特征将逐步涌现，不再出现大起大落的局面，并保持一定的增长速度。

　　二、 西安市房地产市场供求分析

　　2.1市场供给

　　（1）房地产投资开发

　　表1：房地产开发投资额                                     单位：万元

　　年份 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
　　房地产投资额 442982 518460 674211 793689 1248177 1696009 2252348
　　商品房建设投资额 187767 238644 501776 583664 936450 1299054 2013534

图1 房地产投资及商品房建设投资额

　　西安市房地产开发投资势头从1999年到2005年西安市房地产投资保持快速的发展状态。尤其从2003年开始，投资增长率从2002年17%的投资增长率猛增到57%的强劲投资势头，可见对于房地产的投资已经成为很多开发商选择的投资目标。2004年和2005年房地产投资相对比较理性，投资增长率保持在30%~40%之间。说明西安市房地产投资在政府的引导和房地产开发商的理性投资下向成熟的方向发展。

　　西安市房地产投资市场良好的发展趋势吸引大量的房地产投资商投资西安房地产业。就2005年8月西安市投资市场的数据也足以反映这一现象。仅2005年8月西安市房地产投资完成126.57亿元，其中商品房建设投资额为97亿元，比2004年同期的35.7亿元增长273%。

表2：分物业房地产投资                                              单位：万元

图2：不同物业投资状况

图3：不同物业占房地产投资比例

　　对于西安市房地产投资中根据物业类型不同所投资的房地产额的情况图2可以比较清楚地反映。从1999年到目前为止西安市房地产投资中占投资比例最大的始终是住宅类物业。从上图中可以看出在房地产投资中住宅投资占房地产投资比例保持在60%以上，商业营业用房投资占房地产投资的比例尽管仅在10%左右，但是仍然呈现增长态势。办公楼的投资保持稳定比例，每年的投资比例基本上保持在10%以下。

　　　　表3：经济适用房投资占住宅投资比例　　　　　　　　　　　单位：万元

图4：西安市经济适用房占住宅比例图

　　经济适用房政策源自1998年全国城镇住房制度改革，融于城镇住房改革，服务于城镇住房制度改革，担负多重政策使命。政策的根本目的是实现商品化、社会化城市住房供给体系；扩大内需，拉动经济增长；满足居民居住状况的改善。该政策的构建并不完全来自住房本身，而是源于其他需要。所以，在政策形成之初，就没有十分明确的政策对象，更没有确定清楚的、系统的数量指标设置。

　　从上表可以看出1999年和2000年经济适用房占住宅投资的比例较高，除2003年以外，其他年份经济适用房占住宅的投资比例基本保持在20%~40%之间。但由于房地产投资额逐年增加，因此经济适用房的投资绝对值也在逐年增长。

　　但目前经济适用房也存在不少问题。根据有关调查显示在西安市经济适用房往往用于满足中等偏上家庭的需要，而中等偏下和低收入家庭受惠比例并不高。另外还有一部分经济适用房被用作投资。现有业主购买经济适用房的主要原因包括拆迁、结婚、与父母分离、迁移和独立自住的需要。虽然业主们从购买经济适用房中受益，但他们并不认可当前经济适用房政策的执行情况。

　　（２）房地产竣工与施工面积

　　表４ 竣工面积与施工面积　　　　　　　　　　　　　　单位：平方米

图5：西安市房地产竣工面积与施工面积对比图

　　房屋竣工面积和施工面积可以进一步反映西安市房地产市场房屋的供应情况，并且这一指标与国家宏观政策和金融政策有密切关系。从上图可以看出西安市历年的房屋竣工面积都比较稳定，增长比较缓慢，但是施工面积却在逐年增长。这一方面反映了房地产业的滞后效应，同时也反映了西安市房地产市场存在一定的问题，即尽管施工面积在逐年增长但是竣工面积却迟迟没有显著增长，这与房地产开发筹资缓慢、金融紧缩、很多开发商出于占地目的而使大量土地闲置等原因有关。今后政府部门须做好房地产存量市场和增量市场之间的协调发展和规划，促进西安市房地产业的良性发展。

　　（３）房地产空置面积

　　　　　　　　　　表５：西安市历年各类物业空置面积　　　　　单位：平方米

 图6：各物业空置面积对比图

　　目前我国房地产的空置面积呈上升趋势，截至2005年底，陕西省商品房屋空置面积为173.52万平方米，比２００４年增长47.6%。而2004年陕西省商品房屋的空置面积为117.6万平方米，比2003年减少了30.2%。

　　从上图可以看出西安市房地产也是如此。西安市从１９９９年空置面积为623796平方米到２００５年已经增长到638528平方米。尽管曾经有过下降的趋势，但是空置面积仍然较大。西安市一些大型房地产公司存在空置面积较大的问题。对于目前西安市的房地产空置问题，一方面需要政府引导房价，另一方面还是需要通过市场手段来解决。

2.2房地产市场需求
（１）ＧＤＰ与人均可支配收入

表６：西安市ＧＤＰ与人均可支配收入
年份 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
GDP（亿元） 617.17 689 734 823.5 940.4 1120.11 1270.14
       
人均可支配收入（元） 8998.78 6364 6704.9 7184 7748 8217 9628
 
图7：西安市人均可支配收入变化图
从上表可以看出近年来西安市国内生产总值呈现快速增长的趋势，西安市经济发展迅速。另外从上表还可以看出自２０００年之后，西安市人均可支配收入也在快速稳步增长，人民生活水平在逐年提高。伴随着西安市人口的增长、家庭收入的增加以及人们消费结构、家庭结构的变化，面对西安市经济发展的大好形势，房地产需求也在不断地增长。大量的居民从没有住房升级到有住房；从小住房升级到大住房。随后的城镇化进程加快和西安经济多年积累成果带来的住房升级换代需求将房地产市场推向纵深发展。因此自1999年来，西安的住宅商品房销售速度一直保持很高的增长。而且这两趋势依然会保持非常强劲的增长速度，为房地产市场的持续发展奠定坚实的基础。
（２）销售面积
表７：商品房销售面积及分物业状况　　　　　　　　　　单位：平方米
年份 1999  2000  2001  2002  2003  2004  2005
销售面积 2969705  2129156  2253468  2528958  2527368  3684766  3895974
住宅 2849545  2007741  1921961  2370397  2302924  3426832  3631048
比例（%） 96.0  94.3  85.3  93.7  91.1  93.0  93.2
办公楼 66062  69309  148978  84515  138679  184238  187006
比例（%） 2.2  3.3  6.6  3.3  5.5  5.0  4.8
商业营业用房 21562  26941  99661  49338  78599  70011  66232
比例（%） 0.7  1.3  4.4  2.0  3.1  1.9  1.7
其他 32536  25165  82868  24708  7166  3685  11688
比例（%） 1.1  1.2  3.7  1.0  0.3  9200.1  0.3

 图8：各物业销售面积对比图
 
图9：销售面积及住宅所占比例对比图
　　上表中反映了西安市商品房的销售情况。从图中可以看出西安市在１９９９年销售面积达到2969705平方米之后，在２０００年到２００３年销售面积比较较低但相对比较稳定，到２００４年销售面积突增，之后稳步上升。说明西安市房地产市场逐渐活跃，居民对房地产的需求在逐渐增加。此外，西安市房地产业住宅业销售比例占有绝对的优势，且呈现波浪式发展趋势。随着人们消费水平的提高，对于住宅的户型和用途越来越细化，因此，开发商在投资房地产之前应做好前期市场需求分析，研究消费者的需求潜力和对于不同户型等的偏好，这样才能保证在竞争中取胜，也避免造成过大的空置率。
　　据西安市统计局投资处统计资料分析，2005年，西安市房地产开发销售总体平稳运行，全年房屋销售面积达到497.34万平方米，较2004年增长62.8‰，与2004年同口径（含预售房屋）相比，增长3.2‰。与此同时，写字楼和商业营业用房新开工面积为22.23万平方米和17万平方米，分别下降了27.5‰和72.3‰，反映出了西安市写字楼和商业营业用房的总需求在明显减弱，此类项目开发的风险也在增大。
　　统计结果显示，在商品房住宅销售中，现房销售所占比重为39.7%，期房销售所占比重为60.3%，这一方面反映了消费者对未来销售市场看涨的心理，另一方面也反映了期房仍是西安楼市供应主流的客观事实；而从销售结构来看，现房住宅的销售比重占到现房总销售量的95.9%。期房住宅的销售也比重达到期房销售总量的95.7%，显而易见，消费者对期房销售市场的看好也就是对未来住宅市场走势的看好。 
（３）销售额
表８：西安市商品房销售额                           单位：万元
年份 1999  2000  2001  2002  2003  2004  2005
销售额 325193  351861  472204  513468  542951  1331247  1352679
住宅 294562  323482  355310  454597  442468  1131560  1176831
办公楼 12688  19489  58201  39811  63575  133125  121741
商业营业用房 10705  3550  43805  14080  35011  42600  39228
其他 7238  5340  14888  4980  1797  23962  14879

 
图10：西安市各物业销售额对比图
　　西安市作为西部地区区域经济中心，在房地产行业自然成为该区域的领军城市，因此也成了开发商们在西北区域投资的首选之地。从上图可以看出西安市商品房销售额呈现良好的发展趋势。尤其从２００４年伴随着销售面积的大幅度增大，销售额也有相应回报。其中住宅产业仍然是销售额的主要来源。
在产品方面，随着绿地、和黄、中海外、珠江投资、富力等巨头陆续进入西安市场，上海大华、福建融侨、上海复地、深圳金地、首创置业、顺驰中国等国内知名公司也把目光瞄准了西安市场。大量一线城市房地产商的进入，使得西安的房地产市场开始了群雄逐鹿的战国时代。这使得西安的产品类型和总体开发水平提高，购房者对于商品房的重视也将回归到它原有的本质，即适于安身居住、功能配套、设施齐全、高性价比。另外，大量开发商的进入，会使得西安的建设用地需要紧张，土地的稀缺将部分导致房价的走高。
（４）销售价格指数
表９；西安市历年房地产销售价格指数
年份 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
房地产销售价格指数 100.4 101.3 101.9 101.1 101.4 104.9 104.4
　　其中：商品房 100.6 102 102.9 101.7 101.9 102 101.9

 
图１1：西安市房地产及商品房销售价格指数对比图
 　　“十五”期间房屋销售价格稳中有升，价格指数平均为102.7，2001-2005年分别为101.9、101.1、101.4、104.9和104.4。其中２００４年价格指数最高，２０００年最低。尽管西安市房地产和商品房价格指数相对比较稳定，但是就2004年四季度西安市房屋销售价格指数来看仅为104.9，低于全国35个大中城市平均水平5.9个百分点，位于第23 位。可见西安市价格指数有待提高。
（５）均　价
 
图１2：西安市２００６年２月各城区物业均价图
　　　以西安市２００６年２月份各城区分物业均价数据看西安市房地产价格情况。从该月各城区分物业均价图中看出：普通住宅类物业均价城内区最高，西高新位居第二，其次是城南区，城西比城东略胜一筹，城北最低；商服用房均价城内区依然是当之无愧的老大，城南不改其第二的位置，西高新为第三，城西区排行第四，其次是城东，城北为末位；写字楼仍以城内为最，其次是差别不大的高新和城南，再次是城西和城东，城北依然是最末；别墅类
物业该期仅城南有成交。从2006年2月的统计数据对比显示，西安市目前城内在住宅、商服用房和写字楼上均居于首位，城内土地紧缺状况日益严重。其次是西高新住宅、写字楼均价也相对较高，成为房地产开发商投资重点区域。整体来看西安市房价与其他同类城市相比，房价比较稳定且价格相对较低，而西安市快速发展的经济和人们日益增长的收入水平必然带动房价的上涨，因此，西安房地产市场也吸引了大量开发房地产的投资。
三、西安市房地产市场特点总结
　　通过以上西安市房地产市场供给市场与需求市场的分析，我们对西安市房地产市场特点作以下总结：
1、政府调控职能趋于深化
　　随着房地产市场的纵深发展以及政策面的深层次影响，西安商品房市场在政策的引导下总体表现出良好的发展趋势。尽管市场瞬息变化会导致房地产市场出现短暂的波动，但是西安市房地产市场已经站在了一个新的历史高度，走向相对成熟的市场。
　　2、产品供应结构趋于合理
　　伴随着政策的引导，以及市场购房者需求主流的演变，今后西安市商品房市场供应结构渐趋合理。2004年70-130平方米的住宅户型成交比例占总成交比例的51%，而2005年该面积区间的户型成交套数比例为55%，适中面积的户型成交比例明显增长。而对于小户型市场而言，2003年小户型市场开始走热，2004年小户型项目一路高歌，但进入2005年以来伴随着政策对投资的打压之下，小户型作为过渡型居住产品的主流功能得以明确，市场销售的放缓，也使得小户型的市场供应得以平缓。
　　当楼市竞争日益趋于激烈，购房者深层次的需求逐渐被开发商所关注，并成为市场开发的导向之时，也预示着商品房市场正逐步向“买方”市场转移，而西安商品房市场目前正处于这种转型阶段，市场需求已经逐渐成为市场开发之指向。
３、旅游产业的发展带动房地产市场的繁荣
随着西安市旅游业的快速发展和人居环境的改善，西安市房地产市场必将伴随之带来更大的繁荣景象。如近年来曲江新区的飞速发展，特别是令人叹为观止的大雁塔北广场，在这里西安人寻找到了自己精神家园的雏形，同时，大唐芙蓉园的建成，已成为西安旅游的一张王牌，无论是西安人还是外地来的客人，都会到此游玩，体验盛唐的余韵。目前，遍布在曲江盛地的住宅小区诸如湖滨花园、铁锋•丰景佳园、曲江春晓苑、曲江6号、曲江家园等都坐落于此的大量高档住宅社区也成为一道靓丽的风景线。伴随政府公共设施的改善和西安市经济、环境的发展变化，西安市房地产业将与旅游业相互促进，形成自身的古城特色。
４、西安市房地产信息化
西安市以西安市房地产网为主干建立了比较完善的信息服务系统，为政府提供房地产市场行情，为房地产投资决策提供了参考信息，沟通了广大开发商购房者的双向交流，为规范和繁荣西安房地产市场做出了一定的成绩。西安市房地产行业在信息化必将推动西安市房地产业的快速发展，并且为分析西安市房地产市场情况，预测房地产发展趋势提供了重要的保障。