宋春华：房产业应更多关注住房消费模式

图为中国房地产协会会长宋春华

　　主持人：女士们，先生们，今天下午的中国房地产市场形势分析报告会正式开始！

　　我们国家的房地产业经过了一、二十年的快速发展，已经成为了国民经济的支柱产业，但是在发展过程当中也存在着一些亟待解决的问题，为了促进房地产业的健康发展，国家这两年出台了一系列的调控政策，其中今年的调控力度是比较大的，这些调控政策的效益应该说正在显现。现在的情况怎么样？下一步的发展态势又怎么样？这是业内同行普遍关心的问题。为此，我们请了协会领导，以及各方面的专家，就这个问题谈各自的高见，我们相信大家能从各位专家的发言当中得到启迪。同时，为了帮助大家对前三季度我们国家和城市房地产市场的有所情况，我们协会秘书处和中国指数研究员共同提出了2006年前三季度中国城市房地产研究报告，仅供大家参考。今天作报告的有协会的宋会长，以及国务院研究中心的任兴洲，以及建设部的陈淮等等。

　　下面请宋会长。宋会长是全国政协委员，原建设部副部长等职，现任中国房地产协会会长，中国建筑学会理事长，中国房地产经纪人协会会长。宋会长是英国牛津布鲁克斯大学名誉博士，美国建筑学会名誉理事，以及国家建筑学会的理事。宋部长除了在规划方面，在房地产设计、建筑方面有很多的重要研究成果。宋部长的发言题目是住房消费模式与户型选择。

　　宋春华：各位大家好！我下午讲的这个题目是关于住房的消费模式，以及户型选择，谈一谈我的看法。关于房地产的走势形势，刚才秘书长已经讲了，我们印了一个资料，大家可以参考一下。

　　大家知道，房地产调控问题一直是我们政府宏观调控的重点，也是房地产业内、媒体和社会上普遍关注的焦点和热点问题。但是我认为现在，无论是政策所集，还是争论的聚焦，大多数都是在开发和交易环节，我们政府的有关政策现在看来也大量是围绕着开发和交易在出台。我觉得现在应该更多地关注消费环节，研究我们这样一个人口大国如何解决好群众的住房问题，研究在社会主义初级阶段全面建设小康社会的新时期，我们应该树立一种什么样的住房消费观，选择什么样的符合我们国家国情的消费模式，从而出台相应的消费政策。我们已经看到，国务院136次常务会议上再一次提及要引导合理的消费模式。这实际上是带有根本性的不容忽视的重要问题，应该引起我们的高度重视，并主动积极引导，认真加以解决。

　　今天我讲三个题目：第一，消费模式是不容忽视的。

　　我们国家经济工作的一个重要方针，首要的还是要继续保持经济平稳较快增长，而且我们确立了坚持扩大内需的战略方针，重点是扩大消费需求，增强消费对经济发展的拉动作用。在今年的政府工作报告里面总理强调，在努力增加城乡居民收入的同时，要稳定居民的支出预期，扩大基础消费，通过加快完善社会保障体系和解决教育、医疗、卫生、住房等领域的突出问题，减轻居民增加消费的后顾之忧，改善居民的住行条件。总理的这段话主要讲的就是消费问题，要扩大内需。

　　消费里边的住房消费是一种刚性消费，就是每一人、每一户都要发生的消费。住房消费在整个消费结构中占的比重比较大，社会影响比较大，群众关注的程度高，与房地产市场和经济运行的关联度高，“两大两高”。消费比重里面很大一块是住房，特别是恩格尔系数下降之后，住房消费占的比重越来越大，再一个是对社会的影响非常大，所以老百姓非常关注，而且和整个经济的运行和房地产市场的运行关联度非常高。为此，中央加大了对房地产市场的宏观调控，在去年两个八条的政策框架基础上，今年国务院又出台了新的六条调控措施和十五条的具体意见。

　　新的六条，特别是十五条的具体意见出台以后，应该讲已经取得了积极的效应。但是实事求是的讲，大家的看法，特别是对某些条目的看法，还不完全一致，特别是对90平方米、两个70%，大家还是有些不同的意见。我认为这些意见的背后虽然反映的是不同的市场主体的调控主张和权益预期，但是它折射出来的是不同的消费观，这种消费观包括消费理念、消费方式和消费模式的差异和碰撞。大家为什么对90平方米、70%的意见会这么不同，我觉得背后是一个消费观念的问题。

　　我们知道，发展是为了满足人民群众的物质和文化需求，我们生产产品是为了消费，我们建造住宅是为了大家有房子住。当然，我们拉动经济也还要依靠投资、依靠出口，但是归根到底是靠消费。投资的目的是为了什么？归根到底我觉得还是消费。

　　回到我们的产业上来，我们的住宅和房地产业长长的产业链条是围绕着最终产品――住宅连接起来的，房地产调控的四个大的方面都是围绕住宅在转的，包括价格问题、住房供应结构问题、开发量的问题、市场行为的问题。住宅又是围着或者是跟着消费在转，跟着消费在走，因为消费是目的，我们解决好群众的住房问题是以人为本这样一个科学发展观的具体体现，我们离开消费，产品和市场就无从谈起。而对待产品和市场的不同主张实际上是不同消费观念的一种交锋，所以不能忽视消费的问题。虽然房地产市场调控不能回避相关具体的相应政策，但是如果消费观念问题不解决，科学的消费模式没有形成，我们就事论事地去解决结构问题、户型大小问题、房屋价格问题等等，往往难以奏效。所以我觉得最根本的大家要取得共识，就是我们应该有什么样的消费观念，我们应该消费什么样的房子。

　　消费观涉及到三个方面：第一，消费观念，消费观念是消费主张和消费权益的基本诉求，是消费中的价值取向；第二，消费方式，消费方式是消费理念引导下的一种行为化，对一个国家来讲、对一个社会来讲，就是一个消费的整体状态；第三，消费模式，消费模式是消费方式的一种抽象和概括，更多地体现为一种体制、机制和制度，我们讲模式，我觉得它主要体现一种体制、一种机制和一种制度。这三者都很重要，但是归根到底还是在模式上。

　　正因为如此，国务院第136次常务会议上就强调地指出，“我们房地产业的发展和住宅建设，必须充分考虑人口多、土地少的基本国情和建设节约型社会的要求，要合理引导住房消费需求和消费模式。”我觉得这是非常重要的一个信号，就是国家将注重引导消费模式的问题。而在这之前，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》里面更明确地指出，“强化节约意识，鼓励生产和使用节能节水产品、节能环保汽车，发展节能省地型建筑，形成健康文明、节约资源的消费模式。”中央在这个建议里面更明确地对这个模式进行了清晰的界定，我们要构建一个什么样的消费模式？就是健康文明、节约资源的消费模式。我觉得这个就应该形成一个体制、一种制度、一个政策。

　　对于住房消费来讲，如果消费模式选择得不对，就会误导消费行为，群众的住房问题就难以解决。如果我们在模式这个问题上没有取得共识，那么对房地产调控的政策取向和某些很具体的调控措施的看法和态度就会相差甚远。对90平方米大家之所以有不同的看法，我觉得关键是消费模式不一样。90平方米、70%大家争论比较大，就是在消费理念、消费方式、消费模式这个问题上看法不一致，因此我觉得我们应该认真地学习和理解中央关于选择和引导并形成健康、文明、节约资源消费模式的这样一个重要精神，结合当前住房消费中存在的一些不良倾向，认真加以研究和解决，我认为这可能是实施房地产市场调控的一条无形却是有效的措施。它不是一个具体的措施，但是如果在这个恩情上我们取得了共识，我觉得我们那些调控措施的落实和贯彻就会比较顺利，就能够落到实处。

　　以上是我讲的第一个问题，消费模式不容忽视。

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　　第二，关于消费观念和消费方式的偏差。

　　中央为什么要引导并形成健康、文明、节约资源的消费模式呢？

　　长期以来，由于住房制度的制约，群众的住房一直处于一种平方米饥饿的状态，说白了就是没有房子住，或是有但是房子太小。改革开放之初，1978年，城镇人均建筑面积7.2平方米，大家不要忘记这个数，那个时候我们只有人均7.2平方米。经过20年以后，到了1998年，我们的人均住房建筑面积增长到18.6平方米。平均每年增长0.57平方米，虽然增长是趋势，但是增速是缓慢的，改革开放头20年我们也在增加，但是是比较缓慢的，缓慢到平均一年增加0.57平方米。1998年我们出台了新的住房制度，由实物分配改变为货币分配，##Detail_Page_AD##实行了商品房、经济适用房、廉租房区别对象供应的住房体系，这样就激活了市场，诱导了住宅建设的快速发展，截至去年底，人均住房面积增加到26.11平方米。所以从98年到2005年这七年平均每年增加1.06平方米，显然这个速度是大大加快了，大家的住房有了比较大的改善，而且城镇住房的私有率已经达到了82%，这在世界上也算是比较高的了，所以成就是显而易见的。

　　但是我们应该看到，当前仍然存在着苦乐不均和某些不良的消费倾向，这种苦乐不均和不良的消费倾向之间又有一定的关联，尽管这些倾向是反映在一部分家庭和少数人的身上，但是影响很大，它有一种传递和扩散的效应。所以，在落实中央提出的树立科学的住房消费观念，形成健康、文明、节约资源消费模式的过程中间，我们要注意纠正和克服这些不良的倾向。我认为不良倾向至少有这么几个：

　　第一，贪大。希望能够住上更大一点的房子无可厚非，但是住房的大小是有条件的，不是你想多大就能多大，它是受制约的。那种不顾经济条件和资源条件、脱离实际承受能力，或者是超过实际的需求，追求过大的户型，就是贪大，就是一种过度消费。局统计，今年一到四月，我们40个重点城市开发的住宅平均每套建筑面积是113平方米，其中有16个城市平均套型面积超过了120平方米，在100万套可以出售的房屋里边80平方米以下的只占到了23%。另外，在24个大中城市里边，120平方米以下的套型不足50%，北京待售的商品房平均套型面积是143.9。形成这样一个贪大的风气，有开发商对利益的追逐，户型越大利润越大，有消费者的盲目入市，也有政策的导向问题。去年第二个国八条里面，国家规定了120平方米这样一个预值，考虑到各地的情况有差别，允许各地可以根据实际情况浮动20%。应该讲这不是一个一刀切的政策。实际执行情况如何？全国的重点城市，除了青岛保持120平方米以外，其余的重点城市全部都上浮，而且基本上都用足了政策，普遍定为140到144平方米作为享受普遍住房优惠政策，把一个本来不是一刀切的政策凡倒搞成了一刀切，往哪儿切呢？往大了切，我想这就是贪大的消费观念所造成的。为什么大家都往上切？就是要大，120觉得还不够，140，甚至用足了120上浮20%，144。最近好像天津调回来了，调到120。

　　第二，超前。所谓超前，就是比常规的一种提前，这种提前包括居住水平的提前和居住周期的提前，贪大的本身就意味着居住水准的提前，造成了居住消费在整体的消费结构里边比重过大。所谓周期就是在解决住房和提高居住水平的过程里边有一个周期规律，往往是人在年轻的时候从无房到早期的租房，开始时没有房子，早期可能就是租房子，然后买房子，到了晚年又可能过渡到租房。欧洲很多人老年以后，子女都出去了，老人很可能又去租一套房子。面积也是这样，它也有一个变化的规律，就是年轻的时候可能住得小一点，到成家、有了孩子了，需要更大的面积，到了年老可能面积又回来了，这是一个动态的过程。这种变化的周期既能够满足住房的实际需求，又能够与我们的经济承受能力相适应，而且还能够做到资源的有效配置，最终实现社会利益的整体最大化，对整个社会是有利的，所以实现人人享有适当住房，绝不是以拥有为标志，也不是一步到位，一房伴终生。一辈子就一回，这是计划经济，在没有住房二级市场的制度下所形成的一种住房观念，现在我们通过拥有和租用这两种方式去享用住宅，还可以根据实际情况更换区位和大小，这恰恰是住房商品化体制下的优越性所在。现在我们还没有建立起一种正确的消费观念，往往是不顾条件，脱离实际，企图人人拥有、一步到位，我觉得这就是一种超前。

　　而且我们更注意到这种情况又每每出现在具有所谓现代意识的年轻一族，年龄大一点这个好理解，这一辈子总得弄一套房，现在年轻人也是一种观念。对广州的调查表明，25岁到30岁的年轻人已经成为高端购房族(每一套购房超过80万)和中端购房(每一套购房80万以下)的主力军，。在这种消费过程中，月还贷基础在月收入比例50%以上的人占到了31.75%，接近32%的人每个月还贷的数额超过了收入的50%以上。住房信贷作为购置房屋的一种金融工具，我们应该充分利用它，但是利用也应该量力而行，量入为出，一般讲，月供在收入的30%以内是比较合适的，如果工资的一半以上都拿出来还贷，住房虽然提前一步到位了，但是不得不以牺牲全面的生活质量为代价。

　　这里面就有一个权衡利弊的问题，房奴为购房所累，只能带来整体消费水平的降低，这不利于人的健康发展，所以这种超前我看不见得是好事，有了大房子，住房消费是满足了，而其他的消费全都拖后了，整个生活质量实际上是下降了。

　　第三，求阔。在贪大、超前的同时往往有求阔的影子，求阔就是一种攀比、一种炫耀、一种摆阔的心态，追求一种非理性的概念消费和符号消费。所谓未富先豪、奢风东渐的不良倾向在住房消费中多有显现。目前在住宅消费中有一种不少的倾向，就是片面追求时尚和所谓的美观，某些发展商也在迎合这种心态，把住宅包装得珠光宝气，不实的广告词，称豪称爵，结果只能是不图实惠求虚荣，不求实用求奢华，俭朴的风尚不见了，简约之美不见了，变得浮躁华丽，这不见得是有品位，实际上是一种低俗，这与健康的消费理念大相径庭。

　　第四，浪费。贪大、超前、求阔意味着资源配置的浪费，住宅生产方式所造成本身质量的缺陷又带来了资源直接的大量的消耗和浪费。我们的住宅质量没有从根本上得到提高，也与我们的消费观念有重要的关联。当然我们不能全部怪罪于消费观念，主要还是我们的产业化推进得慢。如果人们追求套型面积的大小胜于追求质量的提高，那么我想我们的发展商是不可能把资金更多地投向提升品质的一些新技术、新材料、新工艺，因为他们的科技投入得不到市场的响应，消费者只追求大面积和包装的华丽，所以这种高物质化、高消耗的消费观念和消费方式必然会带来资源的浪费，必然是低效率的，是一种不可持续的消费模式。

　　第三个问题，我们要提倡健康、文明、节约资源的消费模式，要提倡一种新的住房消费模式，这就是刚才我们讲到的健康、文明、节约资源，实际上联合国开发计划署在1999年提出的1998年人类发展报告里面就指出，“消费丰富无可厚非，问题不在于消费本身，而是其模式和效应。”联合国实际上是在上个世纪末总结20世纪人类消费经验和教训的时候就谈到消费模式的问题。报告里边特别谈到“追求那种竞争性和摆阔性的消费会把某些人的充裕变成许多人被社会所排斥。当前社会面临着维持高消费水平的极大压力，并且鼓励炫耀财富的竞争性消费时，消费的不公平将会加大贫困和社会排斥。”联合国98年的人类发展报告里面就讲到了这个问题，就是说高消费要加大贫困和被社会所排斥。所以联合国很明确地主张，不提倡那种竞争性、摆阔性的消费，所以我们要冷静地面对现实，不管是政府还是发展商，不管是有钱的人还是低收入的人，不管是年长者还是年轻人，都有一个选择消费模式的问题。

　　总的来讲，我们要以科学的发展观为指导，体现建设和谐社会、资源节约型社会的战略思想，我们要搞好房地产调控的同时，要加强对消费观念、消费方式、消费模式的引导，建立起健康、文明、节约资源的消费模式。我觉得这样一个模式有以下几个要点：

　　第一，要提倡合理适度的消费。我们应该以提高和改善居住条件为理，大家的居住条件和生活水平肯定是要改善和提高的，这是我们要坚持的一个大道理，但是还要适度，以满足基本需求为度，所以要合理、要适度，对于大量的普遍的标准户型来讲应该满足我们现在核心家庭(三口之家)的居住行为要求，并且应该有一定的适应性。从目前来看，这种户型控制在80到100平方米是比较合适的，它的宗旨就是平均90平方米，这是比较合适的。

　　适度不仅包括面积，还应该包括舒适度。过度地把自己放在一个高度人工化的居住环境里边，与自然环境截然分开，未必是好事。所以过分追求舒适度，我们首先不谈成本，现在有的开发理念要把我们的住宅搞成恒温恒湿，有没有这个必要呢，我们不谈成本，对生命和健康来讲恐怕也要打一个问号，所以第一个我们要确定的理念就是要合理适度。

　　第二，要提倡渐进梯度的消费。购房是为了养人，不能本末倒置，要以人为本，不能以房为本，现在有些人一辈子在养房，应该坚持量力而行、逐步改善、宜居适住、房尽其用这样的原则，买房子就是为了住的。不要奢华，宜居、适用、好用就是好东西，让每平方米都能派上用场。关于大小的问题，宜大则大，确实有这个条件的话，大一点也是可以的；可小则小，没有那个条件，小一点也是可以的；宜租则租，可购则购。这就是一个渐进的梯度消费。

　　第三，要提倡健康文明的消费。要以平常的心态对待住房问题，住房无非就是一个安身之所，就是一个住人的地方，现在我们把房子附加上了他们多精神上的东西，有哪个必要吗？我觉得现在房子太累，不必去追求超越常规的那种“阔绰”，要警惕奢靡之风在房市里的蔓延，警惕某些西方被批判过的论点造成的误导。西方被批判过的论点，比方说“正式奢侈造就了资本主义的繁荣”，“奢侈是经济发展的动力”，这些都是被批判过的，要警惕这样一些观点被移植到我们的房地产市场，而且堂而皇之地被加以宣扬。社会主义的市场绝不是不讲文明、不讲公德、唯利是图、为富不仁的，不要把房地产市场变成一个为富不仁的表演场，我们要讲公平、讲和谐、讲责任、讲道德，我们既要讲一次性分配的效率优先、承认差别，也要讲二次分配利用税收进行调节的社会公平，同时还要讲道德层面的善行之举、扶贫济困的三次分配。第一次是效率优先，有差别，第二次通过税收调节这种差别，体现一种公平，第三个层次我们还要讲道德。

　　第四，要提倡节约资源的消费。我们要选择一种资源节约型的消费模式，做到消耗消费的资源要少，对环境造成的污染符合药效，尽可能提高资源的利用率，可循环率要大，树立一种绿色的消费理念。

　　科学的消费模式应该把握好这四点。

　　要形成这样一种模式需要各方面的努力和配合，首先就是要更新观念，要树立科学发展观，加强对建设节约型社会的宣传，改变传统落后的消费理念，强化节约的意识，形成文明借鉴的社会风气，这样才能把观念转化为行为规范。

　　第二，要加快制度创新。我们应该有鲜明的政策取向，建立起一种激励和约束机制，为消费模式提供政策和制度的支撑。这里边我要谈到税的问题，我们现在的税主要是在交易和流通环节，而在保有和漫长使用的过程里边我们基本上是不交税的，所以才有很多人一买就买那么多房子放在那儿，然后伺机牟取暴利，所以将来的税是不是也要考虑怎么样符合这样一个节约的消费模式问题。另外是银行贷款，对于第一次购房的消费，自住的住房应该给予更多的支持，如此等等我们的好多政策要进行创新。

　　第三，实施宏观调控，通过土地、规划、税收、信贷这样一些调控措施支持正常的消费，抑制过度消费，要建立完整的社会保障体系，从而实现人人享有住房这样一个目标。

　　第四，要抓好示范带动。我们现在推进住宅产业现代化，有国家康居示范工程，这些项目应该体现节约型的住宅消费模式，我们应该建设一批高舒适度的中小户型的样板房，去引导住宅开发市场，这样整个房地产就会有一个稳定的产业支撑。

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　　第四个问题，重视户型选择。

　　国务院很多文件里边都涉及到有关户型方面的调控意见，比如说“切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普遍商品住房、经济适用住房和廉租住房。”这里谈到，我们的重点是中小套型、中低价位。##Detail_Page_AD##户型的选择是非常重要的，因为户型代表着居住水平，反映着消费理念，决定着开发的供应结构，也影响着调控政策的取向，所以户型是非常重要的。

　　户型的选择实际上是一个动态变化的过程，我刚才介绍了一下我们人均的住房面积情况，实际上我们的户型也一直是在动态变化着的，但是在一定的时期又具有相对的稳定性。影响户型的因素是很多的，最主要的还是经济发达程度、收入水平、价值观念、资源禀赋。后面两个很重要，钱多的人并不一定就住大房。第二还要考虑我们国家的资源情况，禀赋就是老天爷就给我们这么多地、这么多水、这么多能源，所以影响户型的是多种因素。房子的大小，特别是商品房，我认为是由市场需求决定的，总体上将，户型的大小是由市场需求决定的，但是合理的引导也是必要的，特别是有保障性质的户型，政府是根据当时的情况经过测算以后定出来的，有些就要政府来定，商品这块就是靠需求来定。为什么说引导是必要的呢？因为户型的大小涉及到占用公共资源多少，这个不能为所欲为，你想做多大就做多大，必须加以管理和调控。

　　合理的户型具有以下几个特征：首先是理念问题，体现科学的消费理念。第二，既能满足当前，又有一定的适应性，有必须长的在功能方面的生命周期。这个房子的使用功能，过一段时间，价钱稍微有点变化了，但是还能用。第三，它的主导户型应该是服务于大众，服务于广大的中低收入者。第四，要符合资源节约、环境友好这样一个基本原则。第五，有利于整体房价的下降，有利于节省居住成本，这样才有利于住宅的商品化和社会化，实现人人享有适当住宅这样一个目标。我们国务院和国家有关部门在很多关于住宅建设的文件里面都有关于户型的要求，基本倾向是以普通住宅、中小户型为主，力求在较小的空间内创造较高的居住舒适度。我们的理念是中小户型、高舒适度，中国应当发展这样的住宅，在很多文件里面强调经济适用房二三室为主，所以对这种中套型、中低价位的要给予政策优惠。对于保障性质的廉租住房我们定了一个原则，不超过当地人均住房面积的60%。“经济适用住房要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米，小套控制在60平方米。”这个都是有文件的。从今年6月1日期，新开工的商品住房90平方米以下的要占到70%。

　　根据刚才这些文件里谈到的控制面积的文件，我这里有一个有关户型的建议，保障型的40到60，政策型的60到80，一般的、普通的商品房80到100。我后边加了一个注，人口不一样，大小应该有所区别，一会儿我们来看日本是怎么管理户型的。区位不一样，大城市和小城市应该有所区别，大城市应该更小一点。郊区跟中心区域应该不一样，中心区域应该更小一点。另外还包括类型，高层和超高层的住宅可以适当放大一点，因为它占地少，如此等等。另外，我们国家太大了，对于商品房来讲，普通商品房我觉得还可以给予一定的浮动，浮动20%也不过就是120平方米，因为现在在浙江、苏南一带，人均建筑面积已经达到了35平方米左右，这样的地方我觉得作为商品房来讲就应该适当稍微有点松动。我们讲90平方米、70%，这个实际上也是有弹性的，还有30%是有弹性的。

　　我们提出这样一个建议户型，我想和一些发达国家相比也大体上差不多。这个就是从1990年到2002年日本、德国、瑞典这些发达国家新建住宅的户型情况，我们把80平方米和100平方米画一条红线，我们可以看到，它的户型基本上都是在80到100平方米之间波动。所以我们的住房在80到100就足够了，考虑到它这个面积是套内建筑面积，所以我想我们能够有一个10%到20%的浮动，再考虑到地区差异，我想这样就足够了。

　　我们看日本，日本总平均就是这条蓝线，它从1990年到2002年平均就是90平方米，在80到100之间。它的社会保障这一块是40到60，它的中间值是50平方米。不要忘记，日本的GDP是我们的多少倍，它现在就是这个水平，所以我们的保障房做到40到60，平均50平方米，也就可以了，中值是80到100，对于政策性质的，相当于我们的经济适用房是60到80，平均就是70平方米。对于户型我们绝对不要陷入盲目，越做越大，看看这些发达国家，他们是很理性的，我觉得这一点应该向它学习。

　　这是天津市新建的廉租住房，每一套面积，第一种类型的50.63，第二是47.93，我认为这样就可以了，这是天津市早期的廉租住房。这是50.14，41.12；44.65，42.23，43.03。前不久天津市又建了一批搬迁的带有动迁性质的也是中小户型的，丽苑小区，这是小区的外观，65平方米、45平方米、64平方米，差不多就是这个户型，个别人口多一点是72平方米。

　　这是深圳用于搬迁户的，也是小户型，每一户33.09，就解决你最基本的东西。这个比香港的铜湖还要大一点。这是房屋的平面图，35.33的房子，3.9米的开间，进身5.1，1.8的厨房，1.8的卫生间，这是带有保障性质的，不能做那么大的。

　　国外对于保障用房政府同样也进行了控制。这是巴西，政府给你提供一套房子的基础然后就不管了，上面自己想办法。家庭人口有多有少，基础是可以组合的，你人口多就给你装一个大一点的，人口少就给你装一个小一点的。是不是政府真的不管了呢？不是，他让你自己动手。当地有非常好的黏土，用简单的机械，大家自己动手，砖就出来了，基础我给你了，大家动动手，就地取材，这个房子也就起来了。房子的外观不太一样，因为上面都是自己弄的，但是基础都一样。保障房就是这样，不能大，就给你这么大，基础配下来了。这就是穷人住的社会保障房。

　　我们现在对户型的问题做了一些基本的规定，我觉得我们对户型的管理应该进一步细化。大小跟你的人口有直接的关系，特别是在享受补贴、享受优惠政策的时候，户型一定要跟人口对接。

　　我想介绍一下日本的情况，日本第十个住宅五年计划提出的一种引导性的居住标准，就是大城市里边的居住标准，它的面积就是和人口挂钩的。比如说你是单身一个人，这种住宅只能37平方米，三口之家也就是我们讲的核心家庭可以住到75平方米，如果是六口之家，甚至六口里面还有老年的服务，那么你就可以做到129、122。这个比较细，比较科学，不是说我们就这么一个数。房子给一个人住和给六个人住是不一样的，所以我觉得要细化，特别是享受政策的，户型要跟人口对接。这个更多一点，一般型引导居住标准，在城市的郊区和小城市的，我允许你住得更宽敞一点，所以我们不能东西南北中，大城市、小城市，郊区和市中心都是一个样。一个人可以住到50平方米，三口之家可以住到98平方米，六个人就可以住到147、164平方米，这个显然放宽了，因为区位不一样。保障房也是跟人挂钩的，一个人25平方米，三口人可以住到39平方米，六口人就可以住到66平方米，保障房也要跟家庭人口结构挂起钩来，这个就能体现公平。

　　我们看看泰国，泰国正在建设的仁爱房计划，就是我们的廉租住房。这是曼谷市中心，房子已经建成了，其中一套的面积是30平方米。如果住在曼谷的郊区就可以住到这种房子，两层小楼的，50平方米。所以住在城里跟住在郊区的不一样，郊区的应该更宽松一点，住在城里的应该更严一点。

　　另外我们对户型的管理不应该停留在一个对数的控制，还应该给出一个具体的空间形态，最好做出样板间，最后是示范小区。

　　为了提高中小户型的舒适度，充分利用有限的空间，我觉得住宅设计应该提倡精密设计，面积小了、舒适度还要高，怎么办？设计要做精密设计。精密设计的典范我认为就是飞机里边的座舱，那么小的空间什么问题都解决了，当然住宅不是要完全学它，我说的是这种理念，中小户型里边怎么样挤出那种无效空间，让每一个平方米都能够派上用场，那就要精心设计、优化方案、注重细节，做到适用、经济、美观。

　　比如说日本这种三室户的房子，它就精心设计，它最大的一个亮点我认为就是卫生间这块，这么小的房子，盥洗和浴室是分开的。在大阪国际机场旁边的和全住宅区，也是它的社会住宅。二室户的64平方米，这几件也是分开的，厕所有一个门，洗澡有一个门，这边是洗脸，这个是洗衣机。我们就是一个大的卫生间就完了，而这个是隔开的，这样利用起来就很方便，可以一个人上厕所，这边可以洗脸，这边也可以洗澡。自行车停车很少，汽车比较多，停车位有一个按钮，一按就抬起来了，底下还有微型的双层停车场，包括四五层的住宅还有电梯。还有一点，现在我们的住宅要不要考虑多层住宅预留电梯的位置。

　　谢谢大家！