中国房地产“吸外”新五年：浮现4大潜台词

　　【策划人语】

　　11月9日，对于中国市场的外资来说，是一个意义重大的日子。这一天，国家发改委正式发布《利用外资“十一五”规划》，成为我国首度对外公布的利用外资五年规划。

　　一个声音已经分外明确，在稳妥推进相关金融领域对外开放的前提下，对部分敏感行业、重点行业的外资并购的审核将强化。那么，正在接受一场史无前例的宏观调控的中国房地产业，是否会被纳入所谓吸收外资的敏感行业之列？其中的外资投资市场又将面临何种程度的监管？整个房地产业都为此驻足。

##Detail_Page_AD##　　《上证・地产投资》本期策划，希望能从转型、受控、服务和资本市场这四大关键性“潜台词”上，为外资在今后五年进入中国房地产业的转型之旅找出可行性路径，也为中国房地产业的新一轮“吸外”提供帮助。(柯鹏)

　　潜台词1：转型

　　“外商投资房地产重点可能要由收购转向开发。”分析人士认为，“随着国家房地产调控经验的不断成熟，‘一刀切’的调控方式不会重演，取而代之的是‘有保有压’的做法，利用外资也不例外。”

　　纵观《利用外资“十一五”规划》，在稳妥推进银行业、保险业对外资开放的同时，国家提出“鼓励”的外资进入方向包括能源领域和基础设施建设投资等。同时鼓励外资在华设立研发机构，并加大利用证券投资等方式吸收外资。

　　嘉凯行销市场运营总监林戈认为，这一意图十分明确，中国利用外资的重点将从弥补资金、外汇不足转向引进先进技术、管理经验和高素质人才，以实现从量到质的根本转变。房地产市场投资的鼓励方向也是一样。因此，在目前明确表示限制外资进行成熟物业收购、炒作的房地产市场，或许会对境外房地产开发企业表示出积极的姿态。

　　“未来，受限外政策等影响，以炒房和赌人民币升值为目的的外资收购成熟物业的做法肯定会继续受到限制。但国家对于带着开发技术和经验进入一线开发市场的外资将给予鼓励。”林戈表示。潜台词2：受控

　　在积极鼓励技术类外资进入各行业的同时，规划称，“十一五”期间，中国将进一步细化关系国计民生和国家安全的敏感性行业的政策，完善外资产业准入制度。无疑，房地产业关系“国计民生”，可能受到政策更多的关注。这使得业内人士认为，限外政策已没有所谓“淡化”的可能。

　　规划称，将制定进一步规范境外机构到境内从事房地产开发和投资房地产管理办法，防止短期国际资本通过房地产对中国经济、金融形成大的冲击。业内人士预测，短线炒房的外资未来不仅不会在政策上有所宽松，还将受到更严格的规避。

　　目前的限外政策执行情况可谓混乱不一。“从国家安全和民生的角度考虑，对外资大举进入楼市收购成熟物业的做法进行限制，市场并无异议。但我们希望政策明确，效力公平公开公正，不可朝令夕改。”一位外资房地产代理机构中国区董事表示。

　　针对这种局面，规划提出，将加快建立包括外商投资（含外商直接投资和外商其它投资）和借用国外贷款在内的全口径的外资统计体系，并密切关注国际资本流动的动态和重点国家利用外资政策变化，积极科学应对，保持我国对高质量、高水平外资的吸引力。

　　潜台词3：服务

　　规划中称，允许国内商业银行在坚持中方控股的前提下引入国外战略投资者，积极支持外资银行和中资银行之间建立股权合作等战略伙伴关系。“当银行系统在外资战略投资者的参与下日益成熟，房地产类贷款中按揭贷款的种类和服务质量会得到加强。”上海一位银行人士表示。

　　据了解，欧美住房按揭贷款的种类与服务功能都要比国内进步很多。受益于外资成熟的按揭贷款产品设计经验和服务流程，未来国内的住房按揭贷款业务质量将有更大的提升。

　　另外，原安家集团负责人向记者表示，资产证券化方向是未来中国房地产市场非常重要的融资渠道之一。包括住房保障体制中的开发融资支持，按揭贷款的收益与风险承担，商业地产的经营等都可以在公募市场实现资金流转，有效缓解银行的单纯信贷压力。

　　潜台词4：资本市场

　　规划还称，“十一五”期间，中国将加大利用证券投资等方式吸收外资，继续支持符合条件的国内大型企业，在香港和其他境外股票债券市场发行证券融资。

　　这又是一个可以引鉴入房地产业的信号：房地产商在境外资本市场的受益将更多，更多大型房地产企业或进入境外股票债券市场，通过发行证券融资。另一边，更多外资可能通过证券投资的方式为房地产上市公司“输血”。

　　“当金融体制日益成熟，股市开始逐步完善，将外资更多的引入的阳光下，进行透明化操作，即可以便于中央监管部门的监管，也是推动中国经济走向成熟的动力之一。”上海房地产金融专家表示。

　　房地产业“吸外”速度仍很快

　　据国家统计局发布的国房景气指数，今年前三季度，我国房地产开发企业到位资金18402亿元，比去年同期增长28.5%。其中，利用外资259亿元，同比增长46.6%。事实上，虽然同样面对调控，但外资今年仍在以较快速度进入各地房地产市场。

    北京

　　北京市统计局和国家统计局北京调查总队披露的今年1-8月北京市外商投资情况显示，外商投资七成进入北京第三产业，其中房地产成为热点。截至8月底，北京房地产累计吸收外资项目36个，同比增长56.5%；合同外资7.9亿美元，同比增长68.2%；实际利用外资4.7亿美元，同比增长66%。

　　上海

　　上海市统计局发布的今年前三季度上海外商直接投资数据显示，外资仍以较快速度进驻房地产业。1-9月，上海房地产业外资合同金额达到24.16亿美元，占第三产业合同总额的34%，同比增长了1.4倍，增幅也远高于第三产业吸收外资合同金额的平均增长率。

　　广州

　　广州市外经局统计的报告显示，今年前三季度，广州外商直接投资新批项目（合同）784个，合同利用外资额33.92亿美元，实际使用外资21.50亿美元。其中，房地产业实际使用外资4.16亿美元，同比增长13.7%，并占到广州服务业实际使用外资总额的47.1%。

    大连

　　大连市外经贸局提供的统计数据表明，房地产业正成为大连吸引外商投资的热点领域。今年前三季度，大连实际利用外资为12.4亿美元，其中房地产业实际利用外资2.9亿美元，同比增长46.8倍；占全市实际利用外资的比重为23.3%，同比提高了22.1个百分点。

    郑州

　　郑州市今年以来扩大利用外资规模，利用外资再创新高。截至10月，郑州新批外资企业88家，合同外资额5.8亿美元，同比增长33.5%。而外资主要投向的是房地产业，今年外商投资房地产有17家企业，合同外资额2.2亿美元，占郑州全部合同外资额的37.9%。（于兵兵）

　　外商炒房“风向标”调整进行时…

  　1995年6月，我国首次颁布《指导外商投资方向暂行规定》，分鼓励类、限制类、允许类、禁止类明确外商投资产业的方向，同时第一次具体提出了《外商投资产业指导目录》。到目前，该目录几经修改，日益成为外资投资各行业的政策风向标。其中，对于外商投资房地产，这一政策风向标也是随着市场发展的变化而逐年微调。

　　2002年版的《外商投资产业目录》对房地产业的说法是，普通住宅的开发建设为鼓励外商投资的领域。土地成片开发（限于合资、合作）和高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营属于限制外商投资类别。

    到了2004年，《外商投资产业目录》中的普通住宅开发建设仍属于鼓励外商投资范畴，但限制类别中的房地产行业修改为包括：土地成片开发（限于合资、合作）、高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营以及大型主题公园的建设、经营。部分城市的区域型外资投资产业指导目录中，高尔夫球场，国家级旅游区建设、经营同样被写入“限制”之列。

　　今年8月，商务部服务贸易司相关负责人对媒体表示，将再次重新修订的《外商投资产业指导目录》，预计在年底会有结果，并将吸收近期国家宏观调控的主要内容，特别是产业结构调整的精神。业内人士猜测，受房地产宏观调控影响，新的指导目录将再次出现房地产类投资方向的变化。(于兵兵)

　　利用资本市场监管房地产

    在上海道邦投资管理有限公司董事总经理林荣时看来，《利用外资“十一五”规划》的公布，对房地产行业发展有着更深层次的意义。“今年我国对房地产行业的调控不同以往，从土地到开发再到销售等各个环节都被套上了‘紧箍咒’，整个行业面临转型。国家不需要那么多开发商，需要公开透明、公平竞争的市场环境。”林荣时表示。

　　林荣时认为，利用外资规划并未明确鼓励或是不鼓励外资进入我国房地产行业，但目前国家的态度是，希望先把自家“打扫干净”，再来与外资合作。“我们应该看到外资房地产商积极的一面，他们拥有成熟的投资理念，对政策‘嗅觉’灵敏，也考虑得更长远。国家也已经意识到了这一点，所以制订政策的目的，是想让房地产商多在产品上下工夫，而不是在前期投机取巧，这样才能促进我国房地产市场的健康稳定。”

　　同时，林荣时认为，利用外资规划中对利用股市吸收外资和支持内企境外上市的态度也透露出国家利用资本市场监管房地产的意图。“这是一种很聪明的手段。在国家宏观调控明显趋紧的情况下，能够上市的房地产企业是具备存活能力的，而在公开透明的境外资本市场，也能规范这些企业的操作，对优化整个房地产行业也有利。” （李和裕）

　　“限外”政策将一脉相承

　  上海易居房地产研究院高级评论员杨红旭表示，《利用外资“十一五”规划》中已经明确，将制定进一步规范境外机构到境内从事房地产开发和投资房地产的管理办法，防止短期国际资本通过房地产对我国经济、金融形成大的冲击。“这表明我国对外资进入房地产业还将进行限制，但与此前政府制订的‘有保有压’的限外政策是一脉相承的。”

　　杨红旭认为，外资炒楼将进一步受到限制，不过由于中央政府和地方政府有着各自不同的微妙心态，限外政策在各地还没有得到具体落实，对房地产市场的影响尚不明显。

　　另外，杨红旭指出，随着WTO过渡期的结束，《中华人民共和国外资银行管理条例》已正式颁布并将于下月11日起施行，外资银行将享受到国民待遇。而在这些与境外机构投资者往往有着密切联系的外资银行的支持下，外资在我国房地产领域的投资也不会少。只是在投资方式上，外资也面临着转型，如从单纯收购项目到进入开发领域。

　　“一方面，未来中央会督促地方落实限外政策；另一方面，与住房建设规划一样，也已经给这一调控加了‘十一五’这个持续期。无论如何，中央的目的是要使外资进入国内房地产市场处于一个可控状态。”杨红旭表示。（李和裕）