什么因素左右了房价:调控政策消费需求开发空间

　　“走自己的路，任别人去说吧”，这句话正好贴近当今的楼市。关于房价的争论喋喋不休，但房价从未因为争吵而放缓前进的脚步，大踏步地向前迈进，就连势如破竹的调控政策也难以阻挡其步伐。##Detail_Page_AD##是什么因素左右了房价？需求、空间、增长……即便再冠冕堂皇的理由，我们都无法解释“大多数人买不起房”的窘状。

　　 ■“稳中有升”带来了什么结果？

    从“调控失败”到“调控乏力”，中国房地产的抗调控能力不断加强，对“稳中有升”的调控方针只实现了“升”的目标，却未能完全实现“稳”字当头，目前仍然有部分城市房价运行在两位数的涨幅上面。

    何谓“稳中有升”？有人武断地认为：“房价涨幅在7%%-8%%都是合理的。”这显然是用国家GDP增速来丈量的结论，缺少微观层面的数据支撑，特别是对老百姓的工资、收入增幅、社会保障体系等方面缺少深入调研和了解。

    近期有学者对“稳中有升”的政策导向提出了质疑，认为其并不能从根本上解决房价问题，反而在一定程度上刺激了房价的快速增长，为房价增长提供了政策保护。

    “稳中有升”到底给市场带来了哪些变化？从事房地产销售的王先生认为：首先，刺激了购房者的消费欲望，在调控政策出台之前，很多人对市场前景没有多少判断，自从“国八条”、“国六条”等政策出台之后，他们果断入市，有些人甚至在缺少购买能力的情况下超前消费；另外，给开发商带来了市场信心，早先的各种“大限”一直让开发商坐立不安，但“稳中有升”却似乎让他们吃了一颗“定心丸”；这些因素都不同程度地促使了房价的走高。

    可见，“稳中有升”的科学性和操作性也有商榷的地方。

    ■“人多地少”就要承担超高房价吗？

    “50年前，中国的城市人口不到10%%，20年前中国城市人口是20%%，10年前是30%%，到今天达到42%%，再过二三十年，中国的城市人口会达到60%%、70%%；大量涌入城市的人口让城市的房地产市场短期内难于消化，自然会引起供求不平衡，房价上涨是必然的。”这种基于供需关系的观点看起来给房价上涨找到了充足的理由。人们不禁要问，“人多地少”就要承担超高房价吗？

    信奉“供需关系”的观点当然十分符合市场规律，但中国的房地产并没有处在一个十分市场化的环境当中，特别是土地的非市场化严重地制约了商品房的市场化。产能过剩、价格走高，1.2亿平方米的空置量如何解释供需之间的关系。

    城市人口固然在增加，但中国的城市化步伐同样令人吃惊，城市的扩张有时候甚至会超出城市人口的扩容，有些大片的城市新区并没有得到充分开发；另据统计数据显示，2004年全国的城镇建成区仅为3.18万平方公里，约为全国土地面积的0.3％，却容纳了约6.5亿的全国人口，因此，城市同样是一个高容量的“器皿”，城市的“小扩容”会带来人口的“大消化”。购房者的地域选择余地还是相当的丰富。所谓的“地荒论”只不过是某些人为了促涨房价而寻找的借口。

    由此可见，“地荒”在未来的几年内基本上没有出现的可能性，但地价的暴涨却是不争的事实，“这已经形成了一个奇怪的逻辑”，有人对此提出了异议：“不断出台的‘地根’政策促成了地价的涨高，作为房价的刚性成本，地价对房价的带动不容忽视”。

    ■西安“开发空间”到底有多大？

    “与沿海等发达地区相比，西安房地产还有很大的发展空间”，这已经成了很多人对西安房地产未来发展前景的“共识”。看似相关的对比，其实毫无关联，“西安的房地产发展步伐只能与西安独特的区域经济相对照，盲从的参照对比只能带来误导和错觉。”西安某房地产开发公司负责人说，“首先，很多经济发达城市的房地产自身发展已经出现了问题；其次，这些城市的市场环境与西安等二线城市完全不一样。西安目前的市场基本上以‘自住需求’为主，房价必须与居民的收入相匹配。”

    数据显示，2005年西安城市居民人均可支配收入为9627.89元，其中工薪收入仍占主导地位，在全国十五个副省级城市中位列最后一位，低于全国平均水平；城市居民人均可支配收入排在前三位的分别是深圳28665.25元、广州18287.24元、宁波17408.08元。

    “目前，西安房地产市场上的主流楼盘均价已经达到了3500元/平方米，有的区域甚至超过了4000元/平方米大关”，显然，目前的房价已经处在了一个较高的运行位置上。而随着外埠资本的相继介入，西安楼市房价所承担的上涨压力不言而喻。

    一种观点认为，外埠品牌的强势介入，并不能代表西安本地消费市场的崛起，其市场空间有待进一步考验。