易宪容:房地产市场的90和70硬约束十分必要

　　从近几年来的情况看，2006年是房地产市场宏观调控最为频繁的一年。对于其中出台的许多政策，或许房地产开发商都不会把它们看在眼里，因为，总体来说，这许多政策基本上是较为温和的政策，对房地产市场的影响，特别是对房地产市场的长期影响，基本上属利好政策。##Detail_Page_AD##不过，对2006年国办37号文件（即“国六条”细则）有关90平方米占70%以上的硬性规定，无论是地方政府还是绝大多数房地产开发商都颇有微词，认为这种“一刀切”政策，是不符合中国的实际情况的。

　　以历史的眼光来看，此轮房地产宏观调控尤其是2006年国办37号文件有关90平方米占70%以上的硬性规定，真的会对国内未来整个房地产市场产生巨大的影响？这种影响真的会改变目前国内房地产市场整个发展格局吗？还有，这种对房地产市场的硬约束合理吗？如果它不合理，它给房地产市场及社会生活带来的负面影响又是什么？如果它合理，它的合理性又何在？等等。如果能够回答这些问题，就能够解开此轮房地产宏观调控疑虑之所在。

　　首先来讨论“国六条”细则所规定今后建造住房的套型90平方米以下占比要70%以上，而且全国采取这样一个统一标准。面对这个房地产市场的硬约束，许多房地产开发商都在质疑这种硬约束的合理性。比如，对于这种质疑主要表现为两个方面，一是90平方米这个标准依据何在？二是对于一个大经济体来说，全国采取统一标准是否符合中国的国情？

　　我们可以先看一下国民生产总值高于内地的香港地区与日本。在香港，90%以上的住房面积90平方米以下，其中60平方米以下占整个存量住房比重的72%；而对日本来说（来自宋春华会长的研究），政府的廉租房面积一般都在40~60平方米之间，而且单位建房面积在70平方米以内，一般商品房面积在60~90平方米之间，而以上三类住房的比重高于90%。不仅日本与我国香港地区是这样，在亚洲许多国家对住房的套型面积都有详细的规定。

　　就目前中国经济发展状况来看，中国的经济发展程度比这些国家低、经济发展的资源约束比这些国家严重，因此政府根据中国的经济发展条件与资源约束情况设置这种强制性标准，并不是向计划经济回归，而是根据中国的具体情况来约束资源的有效运作。可以说，这也是保证国内房地产市场能够持续发展的基础。

　　住房不仅是一种可以通过市场交易的消费品或投资品，同时也是一般民众的生活必需品。对于一种市场交易品来说，在一个完善健康的市场中，它完全可以通过市场的价格机制来分配资源，来调整市场的供求关系；而作为一般民众的生活必需品来说，政府就有责任通过一定的制度规则来保证这种产品分配的公平性。因此，政府对住房套内面积的硬约束就是保证住房产品公平性一种必要的方式。也只有通过这种住房套型面积的硬约束，既可体现住房产品市场分配的效率原则，也可体现住房产品分配的公平性原则。

　　对于国内房地产市场来说，由于土地的公有制，这就表明了中国的每一个公民都有分享这种公有土地所产生的财富与福利的权利。这是每一个中国公民不可剥夺的基本权利。而这种基本的权利分享，并非仅是制度上的抽象，而且是要体现落实在具体的制度规则中。用强制性方式要求公有土地来生产国内绝大多数居民都有支付能力的住房产品就是落实中国公民基本生存权的一个方式。因此，对房地产市场住房套型面积的硬约束，既可能也十分必要。它是保护中国公民基本权利的一个方面。

　　那么，对住房套型面积的硬约束可能对国内房地产市场产生什么影响？最为重要的是提高了国内房地产市场进入门槛，即可以让国内一些不具备条件的企业退出这个市场；它改变目前国内房地产市场发展模式，使得以往的房地产市场只是“富人”的市场改变为生产中低档产品的市场，改变为绝大多数中低收入民众都可进入的市场。而这种改变也就会改革国内居民的住房消费模式、改变房地产开发企业生产经营模式，并重构国内房地产市场的竞争体系。

　　当然，与我国香港地区和日本相比，内地这种对房地产市场住房套型的硬约束原则上是对的，也符合了绝大多数民众的利益，但其政策还必须细化。即在此原则的基础上，如何对不同的地方、不同的群体采取不同的细化规则。比如，在日本，根据家庭人口不同、居住的地方不同，其住房套型面积硬约束不一样。这样，不同的城市与不同的地方就能够在同一原则下，生产出满足不同民众需求的产品。还有，仅仅是对住房的套型面积限制还不够，还得对住房消费属性张扬而对住房的投资属性遏制，以便让住房产品成为国内民众基本的生存条件。只有在这种情况下，住房价格才能保证在真实的供求关系下有效运行。

　　总之，对房地产市场的硬约束，不仅可能，也十分必要，它是国内房地产市场发展的基础，也是每一个公民生存权利得以保证的基础。不过，各地方政府在这个基本原则上，可以让其原则更加细化，更加具有可操作性。作者为中国社会科学院金融研究所金融发展与金融制度研究室主任，研究员。