上海证券报:2006中国楼市十大热门词

  【策划人语】2006年的最后一个月，悄然而至。

  　在这房地产风云年的楼市里，调控共博弈一色，房价与政策齐飞，实在是五彩斑斓，百味交集。《上证・地产投资》特别选择从今天开始，推出我们的年终特辑，期盼能以每周两版，总共十个版的全方位、多角度报道，为您开启这一年的楼市记忆。

　　第一期的年终特辑，我们特此携手中国最大的房地产门户网站搜房网，推出海选出来的“2006中国楼市十大热门词”：“国六条”、“汤臣一品”、“任志强”等等赫然在列。这一次的热门词海选历时半个多月， 备选的前26个选项是主办方根据新闻曝光密集程度挑选出来的；第27个选项则是开放式，由网友自主填写，“任志强”一词就是这样产生的。

　　通过这十个聚焦了无数人目光的词汇，望您能一窥2006中国楼市之全貌。　##Detail_Page_AD##

　　１、国六条　　引爆点：调控

　　□本报记者 于兵兵

　　入选理由：2006年的中国楼市是一出惊心动魄的连续剧，故事的源头史称“国六条”。由此，性质、力度和广度不同于以往任何一次的全面房地产宏观调控已经来到。方向确定，无可回头。

　　5月17日，在此前通过各种会议和文件的一系列预热调控后，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，以高级别的通报方式正式提出促进房地产业健康发展的六项措施。在以后的报道中，人们对这一政策的描述喜欢用“国六条”的说法。“国六条”在中国楼市发展史上的地位也已经被大多数人理解。

　　准确来说，“国六条”具体包括：调整住房供应结构；调节税收、信贷、土地政策；控制城市房屋拆迁规模；规范房地产市场秩序；加快廉租住房制度建设；以及完善房地产统计和信息披露制度等六项纲领性政策。

　　其实，早在今年3月开始，就有国务院政府工作报告和银行加息两个信息传达出了中央进一步调控楼市的规划。彼时，全国各地的房地产投资正如火如荼，即便是上海等在2005年已经出现楼市回调的城市也开始逐步回暖。在这样的市场上，“国六条”的横空出世不啻为一个爆炸性的信息。

　　此后，包括建设部等九部委在内的相关部门从住房供应结构、税收、信贷、土地、市场管理、限制外资等各环节广泛主导和参与此轮宏观调控。一场事关房价、事关百姓未来居住方式、事关土地资源长远利用乃至事关国民经济整体运行的调控大幕徐徐拉开。

　　“从内容上看，国六条确实已经走出简单的调整房价的调控思路。最大的意义是从住房结构、住房保障、土地政策等环节梳理楼市的深层矛盾。”上海同策房产总裁孙益功称。

　　大多数被采访的市场人士表示，“国六条”体现了国家调控楼市的视野逐步深入，手段日趋成熟。然而，也许每一次改革都不会一蹴而就，“国六条”在后续的实施过程中仍然遇到了来自市场的多方声音。比如，“住房结构这种完全的市场行为是否应该由政府统一划定”，“税收增加是否会变相增高房价”的讨论此起彼伏。

　　尽管“国六条”引导下的2006楼市颇有些“酸甜苦辣咸”五味杂陈的感觉。但是，沿着“国六条”定下的方向前进，我们有理由相信，中国楼市的未来几年一定会呈现出不同于以往的理性轨迹。

　　２、加息　　引爆点：压力

　　□本报记者 唐文祺

　　入选理由：一年之中两次加息，市场的反应却是变得泰然。如果说央行在2004年的首次加息，对于楼市的作用力等同于掀起大浪；那么到了2006年，由于对加息预期的增强，政策心理的适应，楼市就只剩下涟漪了。

　　其实从大部分学者的观点看，加息对于楼市参与方心理的影响力更大于实际影响力，加息更多地是传达出“信号灯”的作用，诸如控制房贷风险、抑制投机过热等等。

　　今年4月27日的第一次加息，是恰逢“五一”长假之前的央行决定上调金融机构贷款基准利率。美联物业提供的资料显示，“五一”长假过后，上海各个区域的二手房成交量仍旧保持平稳态势。无论从楼盘价格、看房量还是挂牌量方面，基本与平时没有太大变化。美联物业上海总经理冯泓睿表示，原本对于4月27日央行公布的加息政策有一定担心，是否会对客户心理造成影响。但从市场情况来看，表现非常平静。

　　第二次加息的出现更为突然。那时，一周前刚刚公布的宏观经济数据有了大幅回调，似乎佐证了宏观调控政策的起效。但是8月18日，央行决定即日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，但个人住房公积金贷款利率保持不变。这样一来，明显的一个意义是，对于投资和自住的区别化对待，反映出利率杠杆使用更为灵活化。

　　随后，在知名网站所作的调查中，认为加息“小挫房价”的为30.82%，成为各项所持网友比例之首；认为“巩固宏观调控果”和“缓解人民币升值压力”的紧随其后；持有“抑制通货膨胀”的成为少数派。

　　有意思的是，虽然认为加息针对楼市的网友占优势，但学者的观点此次却非常统一：加息的主要目的并不是针对房地产市场而是为了抑制经济过热。“加息的作用力更为长远，近期只是从心理上会有影响。”更多的房地产业内人士表示，“市场实际影响力并不明显。”

　　３、房奴　引爆点：无奈

　　□本报记者 李和裕

　　入选理由：房价高了，买房后生活压力陡然增大了，很多人为了偿还房贷，生活质量下降。除了养房，我们还能养什么？除了给银行打工，我们还能做什么？“房奴”一词由此而生并迅速流行。

　　“房奴”一词一诞生，便成为街头巷尾的热门话题。

　　今年4月，媒体公布了一项起码有1.5万名购房者参与的调查，显示其中有91.1%的人购房用了按揭贷款；而在这群贷款购房者中，有54.1%的人月供占其收入的20%至50%；更有31.75%的人，月供占到了其收入的50%以上。

　　如果按照银监会2004年9月发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》中“应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下”的相关条款，上述31.8%的贷款购房者已经超过警戒线。业内指出，越过警戒线，不但将出现较大的还贷风险，并将影响到生活质量―――“房奴”一词应运而生。而一旦按照国际通行的控制在月收入1/3的标准，我国的“房奴”队伍恐怕更是浩浩荡荡。

　　如今在老百姓嘴里，“房奴”已叫得颇为顺口，并带有浓重的自嘲意味。“我已经沦为房奴了。”在上海一家证券公司工作的齐小姐脱口而出，“过去很多人被股票‘套牢’，如今越来越多的人是被房子‘套牢’。”

　　家在郊区却在市中心工作的齐小姐是在去年初成为有房一族的，当时差不多是上海楼市的最高点，但考虑到上下班方便、首付又有父母资助、加上年纪轻轻就能成为“有产阶级”，她还是自愿陷了进去。“眼下看来，自己有套房，只是占有心理优势罢了。”她坦言，“刚搬进去不久就开始楼市调控，现在每月收入6000多元超过一半是要交给银行的，但不知要等到什么时候房子才能再升值。至少为了这房子我不再像以前那样乱花钱，也不会轻易调动工作的。”

　　其实，比齐小姐更痛苦的“房奴”大有人在。许多男性称工作赚的钱不是为了养老婆、孩子，而是为了养房子，更别提提高生活质量了。当然，也有一些“房奴”当得心甘情愿―――毕竟连首付也付不起，当不上“房奴”的潜在购房者还是大有人在。这么看来，要避免买房成为“美丽的错误”，还确需全社会的共同努力。

　　４、任志强　　引爆点：争议

　　□本报记者 柯鹏

　　入选理由:中国房地产业一有风吹草动就少不了他的声音。言辞激烈、观点广受争议是他最大的特点。由于他总是站在一定的立场讲理论，曾一度被媒体评为“全中国人民最想打的十个人”之一。

　　华远集团的知名度并不高，但是华远集团老总任志强“任大炮”却是这几年的房地产风云人物。

　　特别是在今年，任志强时不时抛出一系列“出格”的言论，从暴利论、富人区论、再到不盖房论、稳涨论、丫鬟论……每一次的“自说自话”都迎来无数的砖头回击。然而，我们的任先生依旧故我并似乎乐此不疲，屡败屡战而显得愈战愈勇―――风头俨然已经盖过了以往的同侪，诸如潘石屹、王石等其他房地产大腕。

　　梁木桐在《木桐短评》里旗帜鲜明地指出：今年任志强的“丫鬟论”，或许从另外一个角度揭露了在中国社会主义市场经济体制还不完善的现实情况下，企业和政府之间存在的微妙关系。然而，让人不能理解的是，当任志强先生语惊四座：“我是商人，不考虑穷人”的时候，他哪里有一点丫鬟的谦卑；当任志强先生疯狂叫嚣，“房地产就该是暴利行业”的时候，他何曾考虑过自己丫鬟的身份？当任志强先生庄重地宣称：“房价降了，房地产开发商有权不盖房”的时候，他又可曾想到过他所谓的主子―――中国政府为老百姓能够安居而焦虑不安的心情？

　　我们说，任志强先生的确有些特立独行，但是绝对不是个疯子。他不顾舆论压力，敢于并且乐意说出这些站在一定立场的言论，却从不敢“轻犯虎须”。事实上，一旦主管建设部门发话，强势开发商代表的任志强也只有认错。当然，这种管理只是治标而非治本，过不多久，任先生果然又再次跳了出来。

　　我们认为，开发商任志强“大胆”的实质根源在于在目前的房地产市场上，开发商对于购房者的强势地位依旧没有根本转变，高房价对于普通民众的经济和心理压力依旧在一定程度存在。而这一切治本的方法，就在于彻底扭转这样的不平等楼市格局，让购房者享受到作为上帝，应有的一些尊重和权利。

　　５、70－90　　引爆点：博弈

　　□本报记者 于兵兵

　　入选理由：在所有的调控政策中，由建设部牵头的“住房结构调控细则”是引来市场争议最多的政策之一。也正因为这“70－90”将影响未来居民的住房形态，被更多的购房者全心关注。

　　“以行政指令的方式引导住房结构调控”，在这一轮的房地产调控中，这一做法也许是最令市场意外的政策。

　　“国六条”的第一条即明确“切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。”为配合这一说法，5月29日，九部委出台的十五条调控意见细则提出：自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。市场简称政策为“70-90”新政。

　　此后，关于套型建筑面积如何界定，“70-90”适用于城市总量还是单个项目的讨论异常激烈。“真是无法理解的事情。”华南一位大型国有房地产开发企业的上海区负责人向记者表示。在他看来，在70%的土地出让用于经济适用房等保障类住房开发的基础上，进而要求这类保障类住房的70%建90平方米小户型是比较可行的做法。“行政指令的住房结构建筑模式只适用于同属于行政管理范围的保障类住房类别，而不应该参与进全部住宅市场当中。”

　　但是显然，最终由建设部牵头制定的165号文件没有采纳这种意见，明确“套型面积为建筑面积、70%可适用城市总量”的结论表明，中央仅在单个项目的小户型比例上做出了折中让步，调控整个住宅行业、力扭转大户型过多的结构矛盾的立场毫不妥协。

　　然而，在后续的执行过程中，一些城市以郊区地块充抵“70-90”任务指标的做法大量出现。推地结构在低调、神秘的地方对抗中渐显失衡。“也许，在宏观调控过程中，中央和地方的博弈会无时不在且较难避免。这种博弈也会带给市场很多故事，但我们真正需要关注的是热闹背后无数凝结着期待的百姓的眼睛。他们需要的是切实的改善居住条件。”北京一位资深房地产政策专家称。

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　　６、刚性需求　　引爆点：矛盾

　　□本报记者 于兵兵

　　入选理由：百姓的目光在直视房价的涨跌。面对这一终结问题，专家感慨，大量刚性需求在全国范围内普遍存在，仍旧是供需博弈中导致房价阶段性上升的核心因素。

　　目前，全国有多少住房买卖属于刚性需求确实无法统计。因为其涉及全国的城市化进程、各地外来人口就业特点、各地住房体制改革的历史遗留等多个繁杂要素。无论调控怎样打击投机。买房仍然是各地居民生活内容中的重要一环。##Detail_Page_AD##

　　律师王先生刚刚从北京调到上海工作，已经打算和上海女友结婚的他目前正四处寻找合适的房源。以单价9000元/平方米、总价近百万元的预算计，王先生要想在上海市中心地区买到房子几乎没有任何可能。“现在我看好的地段离淮海路的工作单位都有一个半小时的车程。”王先生颇有些无奈。

　　尽管知道楼市调控已经开始，房价或有下降空间，但在王先生看来，上海房价短期内大幅松动的可能不大。“听专家说，因为青浦、松江、南汇等周边地区房子供大于求，房价会下调并波及偏中心地区。但是我可等不了那么久。”王先生笑称，“买房是迫切的事情，也许我就是所谓的刚性需求吧。”

　　来自中原地产、信义房屋等中介机构的工作人员介绍，目前买房人多是自住性质的刚性需求。“结婚用房和改善型购房占了主要部分，也有部分动拆迁户在重新购置新房。”中原地产一位分析师介绍。

　　在以供需决定价格的市场经济环境下，需要者挺住不买，还是售房人挺住不卖，直接决定了房价的走势。分析师介绍，目前大型开发企业缺地不缺钱，因此他们的一手楼盘很可能挺住不降价，即便交易量锐减。相比之下二手房市场的炒房人可能受资金压力影响降价抛房，但是目前看来资金链紧张的炒房人还是少数。另一边，大量存在的刚性需求显然已经阶段性妥协。

　　“北京的房价之所以久控不下正是因为刚性需求实在是太大了。”全国工商联住宅产业商会一位负责人称。而目前北京、上海、深圳等地受结构比例调控影响而大批没有通过规划审批的项目可能延迟上市，这也可能导致至明年上半年住宅供应进一步紧张。

　　７、反腐　　引爆点：暗箱

　　□本报记者 于兵兵

　　入选理由：在入选的十大热门词汇中，“反腐”是最新鲜的，显然也是最惹眼的。这个词，彰显着中央最坚定的调控决心，也承载了我们购房者更多的安居期待。

　　北京首创置业老总协助调查、上海社保案发、各地与土地有关的政府官员腐败案件频频曝光……至此，一向有着“灰色交易”高发地带的房地产市场风声鹤唳、草木皆兵。“还能接电话就好，就是还没事。”这样的调侃，一时成为一些房地产开发商互相问候的新鲜用语。

　　反腐风暴来势汹汹。更有一些房地产专家称，在房价调控、结构和土地调控之后，反腐很可能成为引领第三轮房地产调控的重心之一。这次中央的决心和力度不容置疑。

　　在普通百姓眼中，一些贪官和不法开发商勾结，扰乱了房地产市场，隐瞒了暴利，是导致楼市失衡的重要原因。当社保基金通过各种关系渠道流向楼市，当违规用地、违规建房等频频上演，当开发商隐瞒利润、偷逃税款成了常态，其背后的暗箱操作让人顿足。近期更有南方媒体数字称，楼市灰色成本占房价4%，也就是100万元的房子，老百姓拿出了4万元为不法的好处费买单。

　　在此背景下，中央政府大力的反腐举措大快人心。但是，更多市场人士提醒，不应对单个腐败案件的查处寄予过大的关于调控效果的希望。“我们不能指望单个案例能够解决深层的体制问题。楼市的健康发展从根本上看是包括住房保障体制、税收体制、土地利用机制等众多体制性问题综合作用的结果。”上海楼市境外人士专刊主笔蔡为民称。从这一点，楼市调控和反腐行动都仍然是任重而道远。

　　８、住房保障　　引爆点：责任

　　□本报记者 李和裕

　　入选理由：房价越来越高、户型越来越大……房地产市场近年来的走势让不少中低收入家庭“居者难寻其屋”。在今年的新一轮调控风暴中，有关住房保障体系的建设又被推向新高度，各级地方政府也开始意识到这是他们必须负起的责任。

　　住房保障并非是新概念。在1998年我国实行住房商品化时，国务院就发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》，明确“最低收入家庭租赁廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁商品住房”的思路。一转眼8年过去了，在各城市商品房市场发展热火的背面，却是住房保障政策的落实不到位甚至是在某些地方的扭曲化。

　　今年“国六条”出台前，建设部公布的“70个地级以上城市尚未实施廉租房制度”的消息，给不少城市低收入家庭的居住梦泼了一盆冷水，更给那些政令不畅、执行不力的地方政府敲了一次警钟。如今，各大城市已相继公布了各自的“十一五”城市住房发展规划，一个共同的特点是增加了住房保障方面的力度。在这次各大城市的住房规划中，面向大众阶层的中小户型和经济适用房成为了住房供应的重点，廉租房的加大建设也得到明确，这表明政府在落实住房保障方面迈出新的步伐。

　　不过，业内人士还是强调，政府部门尤其是各地方政府是负有保障其居民基本居住权利的义务的，如今建设部等多部门又对住房保障工作提出了新思路和新要求，先不谈相关政策的优劣利弊，切实强化责任意识是地方政府首要的目标。

　　“建立住房保障体系、健全住房保障制度是宏观调控的当务之急。”中国指数研究院华东分院副院长陈晟表示，“有关住房保障产品的研究目前显得比商品房更为重要，但中央政府为住房保障破题毕竟只是给出一个‘纲’、一个指导原则上的统一，关键还要看制度的执行。”

　　易居房地产研究院发展研究所所长李战军则表示，在住房保障方面，首先是我们的政府职能面临着从经济开发向社会服务性质的改变，同时也不要只是空喊目标，而是应该实际行动起来。

　　９、个税　　引爆点：强征

　　□本报记者 唐文祺

　　入选理由：二手房交易“个税强征令”的最终发布，就像一出播放了12年之久的悬疑连续剧，终于等到了结尾。不过，这样一个曾在当时引发市场强烈波动的政策，到如今也已经云淡风轻。

　　今年7月26日，《国家税务总局关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（108号文）突然现身，也就是说，二手房交易个人所得税终于下达了一纸“强征令”。

　　可能是市场等待了太久，一下子，大悲大喜的心理感受在这一刻释放。用网上流传的“黄健翔版个税解说词”来说，就是“契税、印花税、营业税、个人所得税在这一刻再一次灵魂附体，个人所得税代表了老百姓一直以来的寄托和希望，在这一刻它不是一个税在战斗，它不是一个税！”

　　一时间，全国各地楼市的房地产交易中心人满为患，赶在正式强征之前避税的交易进行得如火如荼。上海房地产交易中心挤满了赶在8月1日前加紧过户的人；北京二手房市场集中过户的现象同样明显，来自各家中介的统计数据表明，当天申请办理加急过户的客户数量比平时日均过户量增长5倍，有上百套之众。“那个时候，我们公司里负责权属变更的工作人员全派出去了。”一位中介门店负责人说道。而天津市二手房交易同样出现爆发，数字表明，7月28日至30日的短短3天时间内，当地二手房产权交易量是平时的3倍。

　　有意思的是，为期5天的避税大战刚刚结束，强征开始首日，各地二手楼市便瞬间从沸点降至冰点。北京二手房市场的当天过户量仅为避税大战日均交易量的1/12，前后相差悬殊。而上海二手房市场同样冷冷清清，上海中原地产一家分行经理回忆说：“前几天几乎忙疯掉了，后来一下子冷清下来，倒真有点不习惯了。”

　　随着各地楼市细则的相继出台，本来前期低价抛售房源的房东开始后悔。在一些城市的细则中都有采取对交易全额征收1%至2%税率的方式―――本来是变通之数，最后却成为钻空子的机会。“本来还以为铁定会按照所得的20％强征呢，想着怎么才能省掉几万元成本，结果细则一出来，看到可以按照总价1%纳税，相比下来，我少赚的那部分才更不合算呢。”一个炒房者很坦率。

　　１０、汤臣一品 引爆点：天价

　　□本报记者 柯鹏

　　入选理由：这座上海黄浦江边的天价公寓楼盘以11万元/平方米的天价成为中国内地最贵的房子，虽然一年多来只卖出去两套公寓，但一时间还是聚拢了无限人气。然而，成也萧何，败也萧何，高不可攀的天价也就此成为这楼盘不断被舆论漩涡包围的导火索。

　　涉嫌虚假买卖、传闻遭受稽查、房价高达地价的26倍……这些传言或事实总是围绕着汤臣一品，人们对于汤臣一品的质疑归根到底其实只有一点―――这个位于上海顶级地段、自认为顶级的楼盘究竟值不值这个价钱？

　　2005年开卖以来，8个多月的零成交记录曾让大部分市场人士认定，汤臣一品的价格绝对被高估。然而，到了今年下半年，汤臣一品终于晃晃悠悠以1.3亿元和6900万元的天价，卖出去两套公寓的时候。原本以为可以平息的质疑声不停反涨，更多的人加入到“声讨”的行列。

　　先是不少人质疑汤臣集团耐不住“卖不出”的窘迫，上演了一场“左手转右手”的自买自卖闹剧；再就是有媒体称，汤臣一品因为虚假买卖遭遇税务部门稽查……

　　这些不利传闻让汤臣集团如坐针毡，随后不得不正式出公告辟谣，期望能最大限度减少影响；但是，随后一枚重磅炸弹却炸得汤臣一品结结实实。

　　据内部资料，按汤臣一品142000平方米总建筑面积计算，汤臣一品十多年前的楼板价应该是4225元/平方米，是现在出售均价11万元/平方米的3.8％。也就是说，汤臣一品的房价是此前的楼板地价的26倍―――暴利争议由此而来，并且越来越不能止息。

　　汤臣集团总经理徐彬曾有名言，“我们出身是做电影的，为什么成龙可以有千万美元的身价，那就是因为他是国际巨星。”

　　按照徐彬的理论，汤臣一品同样是拥有顶级“明星身价”的楼盘―――物业位于上海市中心位置独一无二，具有绝对的收藏价值。徐彬甚至将汤臣一品等同于“古董”，表示未来绝对具有足够的升值潜力。

　　但是， 就连瓷器也还有官窑、民窑之分，官窑的几百万元，民窑的也就几百块。汤臣一品即便坐拥浦江，难道就能肯定是传世的精品了么？