“限外令”提前解冻与本土投资机构的软肋

　　又到年终盘点时，房市自然是重头戏。许多城市的房价在宏观调控和全民降价呼声中越涨越快。虽不能贸然套用全国人大常委贺铿不久前所言“官商勾结是房地产调控不力的主因”来加以解释，但“上有政策，下有对策”确是铁打的事实。比如，现在看来，今年7月我国关于限制外资炒房的“171号文”，不但限外效果微弱，反倒产生了逆向激励作用，日前外资入主中国房地产业重现热潮。 ##Detail_Page_AD##

　　不久前，凯雷基金一口气吞下上海110套别墅，加拿大三五集团、美国汉斯、摩根士丹利等多家海外投资机构与开发商也已在华南、华东正式进军房产开发行业。有人惊呼“限外令”有松动的苗头。实际上，限外令只是对一般性的商业投资产业了一定影响，而对于背景较深的投机性热钱，并没能真正起到实质性的限制效用，充其量只是延缓了其入主的时间。

　　原先直接购买物业的形式比较多，“限外令”出台后，注册港资、澳资公司及参股的形式多了起来，预计今年下半年仅港商在内地投资的房地产项目将超过1万余宗。今年8月，花旗集团、ＩＮＧ集团等分别参股上海徐房集团与深圳金地，注资额都接近2亿元人民币。不久后这些入主形式也有所叫紧，于是像深圳百仕达等在内地而拥有境外上市公司的房地产企业，则如鱼得水。他们通过境外公司融得巨额外资，投资于内地房地产业，赚的是丰厚的人民币，还钱则用美元，在美元持续贬值的态势下，这些企业乐此不疲于这种划算的融资游戏。

　　外资入主内地房地产业可能会因为限外令而变得迂回。比如包含贷前调查、审批、风险评估等程式在内的常规方式――信贷融资，在限外令之后重新回暖。要知道，经营状况良好的中国商业地产项目租金回报率高达9%，比新加坡5只ＲＥＩＴｓ的回报率高出约三个百分点。加上中国楼市持续的升值潜力及人民币升值等因素，大摩等外资投行不可能因为一纸限令而坐失良机的。国家统计局数据显示，前三季度中国楼市利用外资金额上升到了259亿元，同比增长高达46.6%。看来，外资增加投资中国楼市是大势所趋，并不会因为一纸限令而畏缩不前。

　　另一方面，据悉，内地如今通过正规渠道入主房地产市场的资金十分有限，加上壁垒及规制多多，通过非正规渠道入主的资金是前者的3－5倍，限外的结果，只能是“激励”更多的资金选择通过非正规渠道入主。美国经济学家哈里・Ｓ・登特曾预言，在经济快速发展之时，旅游、休闲式别墅价格会大涨。如今中国个性化的别墅市场需求量正是猛增时，国际投行与基金谁都想分得一杯羹。

　　限不限外其实是个伪命题。反过来想，就像没有“限外令”，外资并购中国房地产业也不会在短时间内出现“井喷”。出于利益需求，一般的房地产开发商大都愿意与本土的权势投资群体结盟。这是中国经济转轨中权力资本化与资本权力化交错的特定表现。更重要的是，外资不是来玩游击战的，而想做长线投资，比如将来拿项目到海外上市等等。所以他们面对眼前的大蛋糕，不管有无限令，都会谨小慎微，而不可能不假思索地扑将上去的，想必除了不看风水，资产负债及损益、现金流量等他们无一例外会弄个一清二楚。

　　本土投资机构的操作相对粗糙些。急功近利的秉性加上不少开发商浑水摸鱼的投机心切，沆瀣一气匆匆上马。如遇利润率不尽如人意或是信贷收紧导致资金链吃力，又会转战他途，这显然是一种有失妥当的投资情绪；转移到股票、外汇与基金市场的资金越来越多，有意海外上市的房地产公司也越来越多，这未必是好事。

　　据说仅浙江一省有意明年到海外上市的房地产企业就有一二十家，又闻随着资本市场的火暴，不少从房地产市场转移出来的民间资本赚了个盆满钵溢。形成对比的是，外资投行与基金更乐于来帮着打理他们留下的凌乱的摊子，比如收购许多银行房地产抵押贷款中的不良资产，把其全新包装后上市或重新出手。

　　一边是位葛朗台与较真狂，一边是个马大哈，内地投资机构甚至整个房地产业的短板，正在于对比之下投资性格的幼稚，和对投资管理细节化的淡漠。在这种情形下，“限外令”自然而然产生了逆向激励效应，外资投资机构逆流而上，变得更加剽悍，而本土投资机构依然那么散漫与不以为然。最后的结果是，作为政府核心治理目标的房价涨速依旧居高不下，反倒搭上了高昂的扯皮成本。可以预见，未来中国大中型开发商将以联合海外投行和基金为主，进行融资模式转型。所以，“限外令”提前解冻在情理之中，问题在于，中国民间投资机构的脾性，何时能够理性回归。