供需：需求增长中的供应斩断

　　供求关系是市场价格的决定性因素，供不应求几乎成为当前房地产行业对京城房价上涨认识的共识。2006年京城房产供求几何？供应结构如何？未来供求关系又将如何？本文对以上几个方面作了客观的数据分析。而对于如何调控供求进而抑制房价过快增长，部分专家认为应加快有效供应，而大多数专家表示通过供应抑制房价并不能起长期效应，需求的膨胀已经成为房价上涨的重要推动力量。##Detail_Page_AD##

　　总供应下滑

　　北京市建委房地产交易管理网最新统计数据显示，截至2006年11月，北京商品住宅可售期房套数为87562套，可售面积为12668974平方米。而2006年1-11月，全市商品住宅期房日均成交量为450套，若以此消化速度，在无新增供应的前提下，当前北京商品住宅可售期房存量将维持不到半年。

　　与此同时，2006年北京商品住宅新增供应量呈现明显的下降趋势。据《楼市》市场研究部数据显示，2006年1-11月，全市商品房住宅供应共103904套，比2005年同期下降28.3%。

　　“受70%・90m2政策影响”，多数项目延迟入市直接造成了供应量的下滑”， 华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司市场研究中心研究员王扬眉分析认为。

　　另外，宏观调控以来，土地由竞拍向招标转型的节奏缓慢，以及紧缩银根带来了部分项目投资筹措变化，造成一级土地开发和项目进度迟缓，某种程度上也减少了2006年的供应量。

　　“二手房税收也成了一把双刃剑，在抑制投机买卖的同时，也某种程度上减少了二手房的供应量。”链家机构市场总监金育松表示。

　　10月25日，北京市统计局与国家统计局北京调查总队发布北京市前三季度房地产市场运行情况报告。值得注意的是，商品住宅施工、竣工面积双减少，新开工面积却整体增加。前三个季度，北京商品住宅新开工面积1199.2万平方米，比上年同期增长1.9%。

　　对此，北京银谷房地产开发有限公司副总经理李宏认为，随着70%・90m2政策所卡项目的逐步放行，加之未来新增供应，明年下半年京城商品住宅供求关系会有所缓和。

　　“但是，总供需平衡并不意味着房产市场一定健康，京城房产市场是否健康关键还要看供应结构是否平衡”，一位资深业内人士指出。

　　普宅供需错位

　　而在2006年前11个月京城商品住宅供应中，普宅所占比例为93.3%；公寓为6.4%；别墅为0.3%。与2005年同期相比，普宅、公寓、别墅供应同比均下降，下降幅度分别为28.7%，19.0%，48.6%。受别墅用地限制，别墅供应下降趋势最为明显。唯独经济适用房供应同比上升，由2005年的6917套上涨至8608套，上涨幅度为24.4%。

　　综合2006年前11个月商品住宅与经济适用房供应和成交可发现，经济适用房、公寓、别墅成交量均与供应量相差不大，而普宅成交量达到120158套，但新增供应量仅为96941套，相差23217套。从2006年的供求来看，普宅的需求比较旺盛，供需错位现象较突出。

　　另从京城商品住宅供应面积来看，截至2006年11月，依然以120平方米以上的大户型为主。但是与2005年同期相比，60平方米以下、60～90平方米、90～120平方米、120平方米以上四类户型面积均呈现下降态势。降幅依次为：32.9%，0.71%，20.5%，25.7%。

　　分析认为，120平方米的供应虽然依然为2006年京城商品房住宅供应的主流，但是其未来供应下降的趋势已有所显现，而受“70%・90m2”规划审批影响，60平方米以下的供应下降幅度也较大。整体来看，今年政策对户型面积的调控效果已现端倪。

　　短期需求被抑制 长期需求膨胀

　　受供应量波动影响，加之征收二手房转让营业税、调高按揭首付款比例、控制拆迁规模进度减缓被动需求等政策影响，截至2006年11月，京城商品住宅的总成交量为126374套，与2005年同期相比，下降幅度为7.3%。除别墅成交平稳增长外，普宅、公寓、经济适用房均出现了下降的态势。

　　而从买家性质来看，受“限外”政策影响，外资个人及机构的购房数量分别由2005年同期的2170、202套减少至1621、175套。外省市个人购房需求也渐减少。在九类买家性质中，只有本城镇居民购买、本市农民购买、军人购买三类呈现增加趋势。

　　王扬眉认为，这种变化与政府出台的相关政策有关，限外政策打压了高档住宅的需求；此外，本市居民购买量稳中略增，说明此类需求依然非常旺盛，这将是支撑普宅房价的重要力量。外省市居民购房量有所下降，一定程度上反应了政策对投资性购房的挤压作用，有利于缓解房价上涨的压力。

　　大部分采访对象认为，征收营业税、个人所得税收等抑制需求的政策对控制需求起到了短期的效应，尤其是限制外资购房对高档房的需求抑制作用十分明显，但是这些都不能从根本上抑制当前需求的过热。

　　据调查有近三成的消费者认为目前北京市的房价高不可攀，自己根本无法承受，很大一部分潜在需求还没有充分释放出来。“近年来北京城镇居民人均可支配收入始终保持稳步增长，住房消费需求潜力巨大，大量城市居民改善居住环境与条件的愿望空前强烈。”第一太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司项目策划部总经理徐伟成表示。

　　另外，张跃庆补充认为，“北京城市户籍放开和城市吸引力的增强，造成新增人口剧增，加大了对住房的需求，可以说北京的房产市场正在满足来自全国的需求量。”

　　近几年大规模拆迁制造的大量被动性住房需求也会释放出来。此外，人民币继续升值预期下的潜在投资需求将会长期存在，加之北京举办奥运会的契机，所以未来北京市的住房需求依然是相当旺盛。2008年奥运会之前，应该是北京房价的一个波峰的阶段。

　　非理性需求火上浇油

　　个中浓缩了中国长期以来“居者有其屋”的消费观念、社会习俗、买涨不买跌的消费心理、房地产市场信息混乱等深层因素而造就的部分不理性需求也是未来需求膨胀的一方面。

　　“再不买房，未来可能就更不好买了。”为结婚买房，大学毕业才两年的黄桦刚向朋友借钱凑齐了首付，在通州买了一套总价四十多万的两居室。而促使其下定决心借钱也要买房的原因除了需买房结婚外，就是他从多个渠道获悉京城房价未来一定是越涨越高。

　　在《楼市》记者的采访中，大多数买房人都有与黄桦相似的经历。与黄桦的境遇完全相反，温州人士高先生却是拿买房当乐趣。高先生现居住于京东朝阳公园板块的某高档公寓，他还是京城中央别墅区等区域6套豪宅的房主。据高先生透露，这些豪宅都是他近几年用“七大姑八大姨”等亲戚的名义在京购买的。

　　“每逢过节，我都召集亲戚朋友们来京旅游，反正房子空着也是空着，他们都很羡慕我。”显然这为高先生挣足了面子。不光如此，前年高先生卖掉的两套公寓还为他带来了上百万的收益。

　　“尽管现在政策的风声越来越紧，不过我相信北京的房产未来肯定还是有利可图的。”高先生继续关注着京城的房产市场。黄桦和高先生在北京买房的境遇，可谓中国人购买房产的典型代表。而也正是这部分不理性的购房客群，在很大程度上加大了北京的购房需求，抬升了京城的房价。

　　“我们到底是需要有房住，还是需要买房？这个问题值得所有准备买房的人先想清楚。”中国国际工程咨询公司国际部副主任江林东表示，事实上，购房人对房地产消费不理性的认识、攀比的心理，造成了其对住房的提前消费或过度消费，而这构成了房地产消费需求一个很重要的部分。如果挤干房地产需求的“水分”，理性的需求可能仅占目前市场表面需求的1/2左右。

　　“当前我国住房消费中存在有贪大、超前、求阔、浪费等不良倾向，在搞好房地产调控的同时，应加强对消费观念、消费方式、消费模式的引导，应坚持量力而行、逐步改善、宜居适住、房尽其用等原则”。中国房地产协会会长宋春华表示。

　　正如前文，黄桦从多种渠道得知京城房价肯定会越来越高，而深感恐慌，当前大多数买房人或由于对房产知之不深，往往会被混乱的信息所迷惑。

　　建设部副部长刘志峰特别指出，房地产市场秩序混乱的问题还未根本解决，严重影响房地产市场持续健康发展，也是推动部分地区房价过快上涨、结构性矛盾突出的重要因素。

　　张家华在生意场上叱咤风云，主管着一家知名企业，但是由于对房产的盲目判断还是让他后悔莫及。2005年他在咨询中央别墅区一项目时，销售人员明确告之，该项目在售独栋40多套，但是却将近200人咨询，而且政策今后禁止别墅供地，京城别墅将越来越少，千万不能错失此机。在销售人员的鼓动下，张家华一次性购买了两套，结果住进去不到半年，其中一套便出现漏水情况，苦不堪言。另一套一直闲着，没有时间租出去或转手卖掉。在中关村上班，而在大兴刚刚买房的李先生无奈地说：“房地产的水太深了，根本看不懂，基本上觉得没什么大问题就买了，往往等到买了之后才发现对生活影响有多大。”

　　除此之外，官方数据的混乱也往往让买房人不知所措。如4月份，北京市建委等四部门发布的全市商品住宅期房预售均价与北京市统计局数据相差七点二个百分点，又如7月份，建设部公布的北京市城镇居民人均住宅建筑面积为32.68平方米，而统计部门公布的数据却为25.9平方米。

　　综上所述，京城房地产市场上“囤积”着很大一部分非理性住房需求，结合未来的刚性需求，需求膨胀的趋势越来越严重。

　　社科院金融所副所长王国刚提醒，按照他的测算，到2025年中国尚缺160亿平方米的住宅面积。很明显，住宅需求远远大于实际供应，北京作为中心城市情况就更严重。

　　调控需求才能抑制房价

　　无疑需求已经成为影响北京房价上涨的重要因素之一。首钢研究所所长王育琨十分鲜明地表示，中国的住房需求膨胀超越了国力。

　　“北京房价居高不下的重要原因是市场需求大，我个人认为如果没有新的调控政策出台，北京房价仍可能上涨。”北京天鸿房地产开发有限责任公司董事长柴志坤说。

　　“要促进房地产发展政策和制度的转变，主要是建立一套合理的税收制度。“合理征收房地产税(或不动产税)是防止房地产泡沫和保障房地产稳定增长的最重要的制度安排，目前税率还是太低。” 国家发改委经济研究所经济形势研究室主任王小广表示。

　　交易环节的税收在抑制投机需求方面作用不明显，容易在买卖双方之间转嫁，并且还能限制短期内的交易量，这对控制房价更为不利。而保有环节的税收将会直接抑制投机性需求。

　　而另一位业内专家补充认为，在通过征收物业税抑制投资需求和高端需求的基础上，政府应加大住房保障制度的建设，只有高端需求与低端需求同时得到控制，才有利于京城房价的良性发展。