今年房价涨得让人无语 一两年后住宅总价必降

　　2006-2010年广州将建设住房56.24万套5350万平米，政府保障型住房供应量提高到年均180万平米，业内人士预测――

　　一两年后住宅总价必降

　　市党代会前瞻 2006年的房地产很“热”“闹”

　　高高在上的房价让买房的老百姓和以构建和谐社会为己任的政府急成热锅上蚂蚁。##Detail_Page_AD##然后，政府使出宏观调控的杀手锏，让各种房地产政策接二连三的冲向社会。各种数据、讨论甚至是争吵充斥着人们的耳膜和视网膜。2006年，当之无愧的房地产的多事之秋――丰富而又充满悖论。

　　“再等等吧。”从去年末看房看到现在的王凯，决定把买房计划再次无限期延后。和其他观望并等待楼价下跌的买房者有所不同，王凯很现实的表示，看过宿舍旁边南洲路××家园的价格从2005年中的一平方米5000多元一路蹦达到现在的10000元，他不敢指望楼价下跌很多，他的目标是拼命赚钱，直到挣到的钱“高攀”得上那云端的房价为止。“可是那天什么时候能够到来呢？”在某大型事业单位工作、月收入六七千元的王凯已从充满信心到有些心灰意冷了。

　　房价涨得让人“无语”

　　如果2005年广州房价的增长还曾经让人们“尖叫”的话，2006年房价的上升则无疑让人们“无语”了。

　　根据市国土房管局的统计，广州市商品住宅的成交均价从2004年开始触底反弹，2004年的同比上涨幅度为18.8%，2005年的同比涨幅则为10.8%。进入2006年以来，商品住宅成交均价出现大幅飙升，1-11月全市商品住宅成交均价为6252元／平方米，同比上涨了22.6%。

　　政府宏调急降火

　　房价涨以及因房价涨带来了社会情绪的紧张。为了切实解决老百姓的住房问题，中央再次操起宏观调控的“手术刀”。4月，央行宣布今年首次加息；5月，“国六条”、“国十五条”、税务总局《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》出台；7月，外汇管理局和建设部《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》出台；8月，央行宣布第二次加息……

　　这其中，影响最大的无疑是“国六条”以及“国十五条”。“国十五条”的颁布给地方政府划出了最后期限：要求各地方政府在9月底前向社会公布各地住宅建设规划，6月1日起，新审批、新开工的商品房，70%以上要建90平方米以下住房。

　　国家给各地下发了军令状，但包括广州在内的很多城市却一直“沉默”着。6月-9月，不夸张地讲，所有广州人人都在焦急地等待着广州实施新政细则的出台。

　　政策显现作用需一两年后

　　在等待广州市政府出台新政地方实施细则的过程中，一边是政府暗暗发力，一边房价依旧在市场的轨道上逡巡。

　　根据广州市国土房管局的统计，在今年和去年房地产新政出台后，广州楼市曾经出现不同的态势。去年“国八条”后，广州的成交均价马上出现走低现象，该局7-9月份报出的全市商品住房均价基本维持在4800-4900元／平方米左右，直到10月份开始，才又蹦高至5597元，之后便再也未下过5000元大关。此后一路走高，直到今年4月份突破6000元／平方米大关。而今年“国十五条”出台后，广州楼价7、8月份不降反升，直到9、10月份才略有回归，然而11月份，房价又涨到6633元／平方米。

　　业内人士普遍认为，今年的房地产新政力度已经很强，而且各城市的任务也有明确量化，势会引起系列的房地产市场的转变。但受到房地产开发周期的限制，政策在市场上的作用要一两年后才能真正显现出来。

　　经纬地产市场调研部吴定金分析，面对前后两次新政，发展商的应对措施有所不同。去年调控后，发展商还存在一定范围内的降价行为，但今年，多数发展商却仍选择稳步提价。 

　　据市国土房管局统计，广州市商品住房预售批准量在2005年有了明显下降，自2001年以来首次跌落700万平方米，只有663.21万平方米。而今年以来，预售商品住房批准量同比有所上升，2006年1-11月广州市商品住宅的预售面积为638.48万平方米，同比上涨了12%左右。但统计同时显示，今年1-11月的商品住房成交量达到861.58万平方米，同比上涨了4%左右，且市场吸纳率也高达1.35。“这说明今年的需求依然旺盛，市场整体上仍处于供不应求的局面。”吴定金表示。

　　政府保障型住房供应将大增

　　9月30日，广州市国土房管局和广州市规划局终于在最后期限发布了《广州市住宅建设规划(2006-2010)》，用曾经到中央参与过房地产宏观调控政策讨论的维森置业董事总经理张维伦一句话说，“等待已久的另一鞋终于落下来了。”

　　根据《规划》要求，广州在2006年到2010年的5年时间里，将建设各类住房56.24万套，总建筑面积5350万平方米，平均每年1070万平方米。

　　除了供应总量未来比“十一五”期间大大增加外，5年内，广州将供应套型建筑面积90平方米以下的住房3747万平方米，占总量的70%。此外，广州(10区)在将来的5年还会建11.43万套政府保障型住房，约占总套数的2成。政府保障型住房供应量从“十五”期间的年均45万平方米提高到年均180万平方米，占住房供应总量的比重从“十五”期间的5%提高到17%。“大大增加了政府保障型住房的供应，这是住宅建设规划的一大特色。”广州市国土房管局新闻发言人李明副局长对规划进行解读时表示。

　　而广州大学经济管理学院陈琳副教授表示，只有推行差异化的住房供应策略，建立健全住房保障体系，才能解决不同收入层次居民住房问题。她认为，尽管广州这个住房建设规划仍不够细化，缺乏很多政策的相关配套措施，但反映出政府已经意识到这个问题，今后注重市场和政府保障两条腿走路。

　　而更多的业内人士，则是从规划中一连串的数字中，看出了广州今后房地产市场会发生的变化、会出现的新规则。不少业内人士认为，一年多两年后，大量的中小户型出街，住宅的总价必定下降，同消费者购房能力相匹配的产品更多、选择余地更大。但中心城区由于土地供应量越来越稀缺，房价还会保持一定的升幅。

　　业内专家一再提醒，消费者买房前，一定要考虑清楚自己的需求是怎样的，并且根据自己的经济实力，调整消费心理，不要超前消费。而有专家认为，随着大批限价房、中小户型住房的进入市场，以及经济适用房和廉租房建设力度的加大，房价突飞猛进的势头将得到遏制。