五大热门直击楼市要害 西安作何反应

    2006年的最后一个月转瞬将逝。在这房地产风云年的楼市里，调控共博弈一色，房价与政策齐飞，实在是五彩斑斓，百味交集。

    国六条 热门词：调控

##Detail_Page_AD##    入选理由：2006年的中国楼市是一出惊心动魄的连续剧，故事的源头史称“国六条”。由此，性质、力度和广度不同于以往任何一次的全面房地产宏观调控已经来到。方向确定，无可回头。

    5月17日，我国促进房地产业健康发展的六项措施出台。在以后的报道中，人们对这一政策的描述喜欢用“国六条”的说法。“国六条”在中国楼市发展史上的地位也已经被大多数人理解。

    准确来说，“国六条”具体包括：调整住房供应结构；调节税收、信贷、土地政策；控制城市房屋拆迁规模；规范房地产市场秩序；加快廉租住房制度建设；以及完善房地产统计和信息披露制度等六项纲领性政策。

    “国六条”体现了国家调控楼市的视野逐步深入，手段日趋成熟。然而，也许每一次改革都不会一蹴而就，“国六条”在后续的实施过程中仍然遇到了来自市场的多方声音。

    尽管“国六条”引导下的206楼市颇有些“酸甜苦辣咸”五味杂陈的感觉。但是，沿着“国六条”定下的方向前进，我们有理由相信，中国楼市的未来几年一定会呈现出不同于以往的理性轨迹。

    西安反应：“国六”出鞘，西安不惊。这只是开初的反应，而后关于“90平米”的“三八”线着实让西安一些开发商头痛不已。先是政府停了新建设项目的施工证，接着是“西安细则”迟迟不能出炉。有的开发商操刀大改户型，有的至今还在踌躇之中……

    加息　热门词：压力

    入选理由：一年之中两次加息，市场的反应却是变得泰然。如果说央行在2004年的首次加息，对于楼市的作用力等同于掀起大浪；那么到了2006年，由于对加息预期的增强，政策心理的适应，楼市就只剩下涟漪了。

    其实从大部分学者的观点看，加息对于楼市参与方心理的影响力更大于实际影响力，加息更多的是传达出“信号灯”的作用，诸如控制房贷风险、抑制投机过热等等。

    今年4月27日的第一次加息，是恰逢“五一”长假之前的央行决定上调金融机构贷款基准利率。第二次加息的出现更为突然。那时，一周前刚刚公布的宏观经济数据有了大幅回调，似乎佐证了宏观调控政策的起效。但是８月１８日，央行决定即日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，但个人住房公积金贷款利率保持不变。这样一来，明显的一个意义是，对于投资和自住的区别化对待，反映出利率杠杆使用更为灵活化。

    有意思的是，虽然认为加息针对楼市的网友占优势，但学者的观点此次却非常统一：加息的主要目的并不是针对房地产市场而是为了抑制经济过热。“加息的作用力更为长远，近期只是从心理上会有影响。”更多的房地产业内人士表示，“市场实际影响力并不明显。”

    西安反应：加息已经加了两拨，但似乎并没有对西安楼市构成太大影响。一句话“买房有时与吃饭、穿衣一样，饭菜、服装涨了还能绝食、不穿衣服不成？”所以，该买的还是要买的。虽然西安楼市发展相对平稳，但房价涨幅总归比工资、奖金涨的快，不买的话，将来买的更贵。西安市民深谙此理。

    住房保障　热门词：责任

    入选理由：房价越来越高、户型越来越大―――房地产市场近年来的走势让不少中低收入家庭“居者难寻其屋”。在今年的新一轮宏观调控中，有关住房保障体系的建设又被推向新高度。

    住房保障并非是新概念。在1998年我国实行住房商品化时，国务院就发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》，明确“最低收入家庭租赁廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁商品住房”的思路。一转眼8年过去了，在各城市商品房市场发展热火的背面，却是住房保障政策的落实不到位甚至是在某些地方的扭曲化。

    今年“国六条”出台前，建设部公布的“70个地级以上城市尚未实施廉租房制度”的消息，给不少城市低收入家庭的居住梦泼了一盆冷水，更给那些政令不畅、执行不力的地方政府敲了一次警钟。如今，各大城市已相继公布了各自的“十一五”城市住房发展规划，一个共同的特点是增加了住房保障方面的力度。在这次各大城市的住房规划中，面向大众阶层的中小户型和经济适用房成为了住房供应的重点，廉租房的加大建设也得到明确，这表明政府在落实住房保障方面迈出新的步伐。

    西安反应：西安政府在关于住房保障方面做了大量工作，这在大力推进经济适用住房建设等方面尤为突出。只是，经济适用住房不经济、廉租房难排队、租价不廉等方面还多多少少存在些许问题，“居者难寻其屋”的现状和房价太高的呼声仍然存在。

    刚性需求　热门词：矛盾

    入选理由：百姓的目光在直视房价的涨跌。面对这一终结问题，专家感慨，大量刚性需求在全国范围内普遍存在，仍旧是供需博弈中导致房价阶段性上升的核心因素。

    目前，全国有多少住房买卖属于刚性需求确实无法统计。因为其涉及全国的城市化进程、各地外来人口就业特点、各地住房体制改革的历史遗留等多个繁杂要素。无论调控怎样打击投机，买房仍然是各地居民生活内容中的重要一环。

    在以供需决定价格的市场经济环境下，需要者挺住不买，还是售房人挺住不卖，直接决定了房价的走势。专家分析，目前大型开发企业缺地不缺钱，因此他们的一手楼盘很可能挺住不降价，即便交易量锐减。相比之下二手房市场的炒房人可能受资金压力影响降价抛房，但是目前看来资金链紧张的炒房人还是少数。另一边，大量存在的刚性需求显然已经阶段性妥协。

    西安反应：户型结构调控的确影响了一些开发商的项目开发进程，也延缓了部分楼盘项目的上市时间，但是不是这一影响就会造成住宅供应紧张了呢？仅从目前发展态势分析还难以做出定论。

    个税　热门词：强征

    入选理由：二手房交易“个税强征令”的最终发布，就像一出播放了12年之久的悬疑连续剧，终于等到了结尾。不过，这样一个曾在当时引发市场强烈波动的政策，到如今也已经云淡风轻。

    今年7月26日，《国家税务总局关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（108号文）突然现身，也就是说，二手房交易个人所得税终于下达了一纸“强征令”。

    可能是市场等待了太久，一下子，大悲大喜的心理感受在这一刻释放。用网上流传的“黄健翔版个税解说词”来说，就是“契税、印花税、营业税、个人所得税在这一刻再一次灵魂附体，个人所得税代表了老百姓一直以来的寄托和希望，在这一刻它不是一个税在战斗，它不是一个税！”

    一时间，全国各地楼市的房地产交易中心人满为患，赶在正式强征之前避税的交易进行得如火如荼。然而，有意思的是，为期5天的避税大战刚刚结束，强征开始首日，各地二手楼市便瞬间从沸点降至冰点。

    西安反应：二手房交易“个税强征令”的发布，好似并未触动更多人的神经。兴许是西安二手房交易仍不够活跃的缘故。“个税强征令”的发布只是“热闹”了几天，接着就是云淡风轻。