控制房价必须保障投资盘活存量

　　2006年底，有三则与宏观调控、奥运工程建设和个人集资建房有关的消息引人关注：

　　一是建设部、国土资源部正在研究一系列“结合地区特征的、可以合理实施的”房地产政策，下一步的政策出台将规避全国一刀切的情况，有区别地控制各地房价。##Detail_Page_AD##

　　二是作为北京奥运会标志性建筑之一的国家游泳中心“水立方”、“鸟巢”施工现场将对外开放参观。

　　三是“个人集资”与持有地块的开发商合作模式下，上海第一个“个人集资建房”项目启动。

　　在我看来，上面的三则貌似无关的消息其实有着某种联系。

　　从2005年开始的中国经济宏观调控目的在于防止投资过快和产能过剩而引发经济波动，压缩固定资产投资规模是调控的主要手段，而房地产业因其涉及固定资产投资和连带产业众多的原因成为调控的重点，土地政策和银根紧缩成为压缩房地产投资规模的利器。

　　北京市的固定资产投资中，以“水立方”和“鸟巢”为代表的北京2008年奥运会场馆设施、城市基础设施建设投资达3000亿元左右，这些投资不会受到调控压缩，必须得到保证。

　　而调控之下，北京的房地产开发投资所占比重出现了回落。2006年1至7月，全市完成房地产开发投资797.6亿元，占全社会固定资产投资的比重为53.1％，比上年同期下降2.1个百分点。其中，住宅投资403.6亿元。2002~2006年北京的住宅投资基本稳定在600亿~800亿元之间，2005~2006两年调控期间住宅土地供应分别为278公顷和584公顷，合计862公顷仅占2002~2006年共约8000公顷的11％左右，相比投资降幅，土地供应下降幅度更加明显。

　　这些数据表明，在3000亿元奥运工程投资必保的背景下，2005年~2006年，北京市执行房地产宏观调控政策，压缩房地产投资规模成为必然选择。

　　北京市统计局商品住宅销售量统计资料显示：“2003年1771万平方米、2004年2285万平方米、2005年3366万平方米”，销售量的逐年上升表明需求持续有力。“2006年1~7月，仅销售1176万平方米”，则表明2006年的供应明显不足。北京的商品住房供应量的大幅下降，供应与需求的矛盾使得房价连续15个月增幅位居全国前列。

　　这一现实，同时也揭示了宏观调控压缩投资与住房供应需要增加投资之间的矛盾。

　　北京2002年到2005年政府已经出让的住宅用地尚有4500公顷，规划住宅面积约8000万平方米没有形成住宅供应量。估计其中有5000万~6000万平方米掌握在依靠银行贷款和销售回款的中小开发商手中。

　　北京市统计局资料表明，2006年1~10月北京房地产开发投资构成：银行贷款50％，开发企业自筹占16％，定金和预收款占34％。2006年因“国6条”、“国15条”出台，北京有关政府部门“结合北京实际理解文件精神、研究具体政策、办法的过程”延缓规划审批4个月是个小插曲，延缓了许多项目“五证”的取得，造成项目急需的银行贷款因硬件不具备而无法取得。

　　这里，“70％・90平方米”住宅结构调整的小插曲搅乱了中小开发商资金来源的主旋律。而央行严控开发贷款2006年贷款指标已经用完，北京银监局9月严格封顶放按揭的政策措施，国家限制外资投资房地产的举措，从投资资金来源上基本卡死了开发贷款和销售收入的按揭部分，使得中小开发商出现严重资金缺口，加上“减少被动需求”的调控政策减小城区土地拆迁规模，拆迁补偿费用大幅增长造成的拆迁困难，成为已出让土地无法有效及时转化为住宅供应的具体原因。

　　由此可见，已出让土地与可销售住宅之间横亘着的投资不足的障碍，是另外一个无法回避的矛盾。

　　北京市国土局也认为“目前市场上住宅用地的供应是充足的，工作的着力点应主要放在采取有效措施，推动未进入销售环节项目尽早入市销售，形成实际住宅供应。”笔者认为这个判断有相当的道理。

　　广渠路36号地招标结果显示，对政府而言，众所期待的新增土地供应与这8000万平方米已经出让的存量规划住宅面积相比，压低土地供应的价格比加大新增供应量更具有实际意义。2002~2005年，北京每年商品住宅投资额为586亿元、633亿元、776亿元、779亿元，2006年1~7月住宅投资403亿元。

　　从上述数据出发，考虑到价格对消费的抑制和90平方米户型的住宅结构调整因素双重影响，今后几年北京市商品住宅供需平衡点大致在2500万平方米左右，所需要的投资应当维持在700亿元左右。

　　供需关系决定价格走势，供需平衡可以带来价格稳定，要保证2007~2009年每年释放2500万平方米住宅供应，实现供需基本平衡，政府可以用招标出让土地继续压低地价，采取灵活的投资政策，盘活已经出让的8000万平方米住宅规划面积，切实保障700亿元/年的住宅投资规模，避免存量土地形成烂尾项目。其中，采取措施让中小开发商持有的大量出让土地发挥正面积极作用，尽快形成有效住宅供应则非常关键。

　　首先，政府出地的数量要让位于出地价格，通过招标继续压低出让地价。2003年停止协议出让后，拍卖方式加上巨头拿地欲望使地价形成虚增，在社会层面造成房价走高心理。同时，也为中小开发商期待高价卖地埋下伏笔。

　　其次，要加大闲置土地清理和整顿，给缺乏资金实力的开发商以切实压力。在热点地区选择典型，平价回收闲置土地，再行平价招标出让，持续增大压低地价的工作力度。

　　第三，明显压低地价水平，对土地转手增加项目成本形成约束。要鼓励企业间合作、收购，让土地向规模企业集中。政府应当做好服务，解决好存量土地可能存在的手续问题，扫除收购和合作开发障碍。

　　第四，将限价房的范围扩大，鼓励资金不足的有地开发商将项目纳入限价房建设，允许类似上海“个人集资建房”性的集资类项目的合作，同时积极引导银行为此类项目提供开发贷款，以此保证此类项目的资金筹措。

　　同时，考虑北京市2008奥运有关的固定资产投资必须保证的背景，客观对待北京住房供应方面已经存在的各种矛盾，就应当以因地制宜的态度，把尽快盘活已经出让的8000万平方米住宅规划面积作为下一步北京房地产调控的主要选择。

　　（作者：马越　北京金华星置业有限公司总经理）