2007年商业地产哪里火

　　新年伊始，虽然北京的天气还很寒冷，但是商业地产却没有受到天气的影响，依然呈现出一派红火景象。热衷于商业地产的投资者一定很想了解，今年的商业地产会出现哪些新动向。投资什么样的商业地产才能取得更丰厚的回报。

　　动向一：投资新兴商业中心

　　发现有潜力的新兴商业区应该是今年投资商业地产重要渠道之一。##Detail_Page_AD##投资一个有潜力的新兴商业区，等同于在低位投资了一只绩优股。随着新兴商业的逐步发展和完善，投资价值的潜力也将随之显现。

　　在商业地产的投资方面，浙商似乎具有先天的敏锐嗅觉。日前，30多位浙商不顾北京的严寒来到朝青板块的“国美第一商街”现场考察选铺。大风和低温并没有压抑浙商的投资热情，最终达成了15000平方米，近2亿元的成交意向。北京浙江企业商会副会长陈俊认为，预测一个区域商业价值升值的潜力浙江商人似乎具有先天的敏锐嗅觉。从朝青板块的市政布局分析，青年路是离东四环路最近的一条南北向城市主干道，由于青年路贯通了姚家园路、朝阳北路、朝阳路和京通快速路，完善了朝青区域四纵一横的交通规划布局。

　　但从各条道路的市政规划功能来看，朝阳北路、姚家园路，朝阳路和京通快速路，都属于城市快速路，改造拓宽主要是方便交通出行，解决该区域拥堵问题，从道路中间和道路两侧的交通护栏就能一眼看穿，因此都不具备形成商业消费中心的条件；青年路的拓宽竣工，使它的城市功能立即显现出来，道路两侧基本处于规划改建阶段，现有建筑都是正在建设或即将入住的中、高档新建社区，各个项目沿青年路两侧都规划建设有商业项目，同时从青年路能很方便快捷地到达各交通主干道，所以，青年路有望形成该区域的商业消费中心。

　　目前，青年路沿线的大盘云集，且相继进入集中交房入住阶段。100万平米的国美第一城、50万平米的华纺易城、42万平米的润枫水尚、60万平米的罗马嘉园、32万平米的青年汇，加上周边朝阳园、甘露家园、炫特区、逸翠园、星河湾、泛海国际、观湖国际、兴隆家园等项目，正在开发和已入住项目人口近50万人，流动人口100万人，迅速形成了百万人口的大型居住组团。更为关键的是，这个区域的居住者都是具有中高档消费能力的中产阶级和富人，庞大的人口基础与强劲的消费需求使青年路迅速成为最具增长潜力的商圈。

　　动向二：投资轨道商业地产

　　“十一五”期间北京将大力发展轨道交通。地铁和轻轨的建设对于沿线地块商业价值的拉动作用已被人们所充分认同。投资轨道交通沿线的商业地产，尤其是轨道换乘中心的商业地产其升值和回报率被认为是非常具有吸引力的。

　　据资料记载，“轨道商业”最早的雏形是东京上野和须田町地铁车站地下街。到了上世纪80年代，城市轨道交通在世界各大城市快速发展，它不仅推动轨道交通自身作为一个特定产业发展，还带动城市布局、相关产业，尤其是商业的协同发展。

　　一系列数据表明，在国际城市发展中，轨道商业已经成为发展潜力最大、实用程度最高、抗风险能力最强的城市高效商业形式。纵观国际大都市，据统计，纽约地铁营运线路总长居世界首位，日客运量已达到2000万人次，地铁商铺2004年营业总收入超过115亿美元；而伦敦等城市成熟的地铁上盖商业，价格平均高于同片区、同等素质物业30%以上。

　　亚洲国家的轨道商业发展，其前景更是不容小觑。东京、香港、广州、上海四地皆有运作成熟的地铁商业模式。东京地铁仅便利店2004年销售额362亿日元，整个地铁商铺2004年销售总额约980亿日元；香港地铁总长虽然只有43.2公里，但日客运量高达220万人次，最高时达到280万人次，地铁商铺2004年带来的经济收入超过96亿港币。而广州、香港等地的地铁沿线商铺出租率为100%。这些都是令开发商、投资者们激动的数字。

　　轨道商业在带来滚滚财富的同时，因其迅速发展，逐步形成了各自特色鲜明的轨道商业圈。

　　目前，京城几大轨道交通枢纽局限于二环附近，例如建国门、复兴门、东直门、西直门等。立水桥是即将通车的地铁5号线、规划中的地铁15号线以及已经通车的13号线的换乘站，也是京北唯一的轨道交通枢纽。

　　同时，一个新的交通及商业枢纽―――“奥北新商业中心”正在形成。这个中心北有亚洲最大的社区―――天通苑，南有几十万人聚居的北苑小区，还有奥运村附近多个中高档楼盘。受益于轨道交通的发展，立水桥区域正逐渐由绿色生态宜居区向集居住、商业等为一体的多功能型的“奥北新商业中心”转化。

　　立水桥区域的商业项目，同样从轨道交通中获益良多。规模10万平方米的明天商业中心，自6月份入市，目前客户签约面积比例已达到84%。而即将推出的东亚・奥北商街由于位于立水桥三轨交汇核心，距离换乘大站仅50米之遥，更是受到众多商家和投资者的期待。

　　动向三：投资地下商业

　　地下商业在北京来说不是新鲜产物，但新型的地下商业已比传统的地下商业有了很大的改进。北京的地下商业发展大概经历了四个阶段。第一个阶段就是传统的，由人防工程进行改造后的，社区的配套商业，那是很原始的地下商业，体量比较小，购物环境很差，存在着人流、安全，包括空气安全，消防安全等等诸多隐患。第二个阶段就是地铁商业。如东直门的地铁商城，国贸地铁商城。规模和购物环境都有了较大提升。第三个阶段是地下、地上的商业联合体。一般根据地上商业主题业态延伸到地下，像北京王府井东方新天地，朝阳门丰联广场地下商业，还有CBD国贸商场。第四阶段就是大型地下商业广场，大家熟悉的就是西单地下广场，它的特点就是把几条街，几座楼在地下连接起来，然后吸引四面八方人流到地下广场消费。

　　目前北京在售的最大的地下商业当数明天商业中心的三个一万平方米的地下商业中心。明天地产业务发展中心副总监贾玉鹏介绍，对比传统地下商业，明天地下商业实现了彻底革新，除其地处三轨交汇、奥运后花园的优势地段外，7米层高、1000多个绿化停车位、设立下沉式景观广场、休闲广场、新风系统、中央空调、多部滚梯、直梯等使其可与地上商业媲美，目前其售价每平米不足9000元。据悉，目前吸引了像麦德龙、万客隆、家德宝、易买得、建设银行等这样的多家世界级著名商家纷纷意向进驻。