政策引发又一销售手段 一次性付款被指强销

　　“楼盘封顶后才发放个人贷款”的政策引发地产又一销售手段。

　　“精装修小户型，12000元/平方米，先到先得，封顶前只接受一次性付款”，这是亚奥区域某楼盘对外的口径。由于该项目推出的收官之作定位于高端市场，买家一次性付款比例居多，因此为快速收尾，该项目做出了前期只接受一次性付款客户的决定。##Detail_Page_AD##此举引起了一定争议―――

　　据了解，前不久银行下发了“楼盘封顶后才发放个人贷款”的相关文件，招致不少项目采取了不收首付款（封顶后再销售），或者要求购房者一次性付款的做法。那么这种做法是否合理？过去仅仅在小产权住宅销售中出现的一次性付款，是否会成为北京楼市未来销售中的一个重要手段？近日，记者对此现象进行了采访。

　　一次性付款楼盘强销之举

　　推出一次性付款买房的项目是亚奥区域楼盘凯旋城的“风格派”组团。据该项目销售总监刘倩瑜介绍，推出此举的原因有几个方面：首先，作为该项目的最后一期产品，“风格派”拥有很好的客户积累，项目刚刚启动，很多老客户就纷纷订房，项目速销已经不可逆转，因此采用一次性付款的模式，可以简化程序，尽快回款；其次，由于项目处于亚奥区域的核心位置，又是精装修配送高档家电，这样的小户型在亚奥区域并不多见，市场价值很高，客群的支付能力也相对较高；第三，作为小户型产品，总价不高，对于真正的需求者付款并不是很困难。

　　但刘倩瑜同时表示，为了照顾到方方面面的客户需求，部分购房者也可以考虑在封顶之后通过按揭贷款购买。

　　虽然项目负责人的表态很简单，但仍有一些买房人对此抱否定态度，记者在该项目的售楼处采访一位买房人时，得到的答复是这样做是一种店大欺客，强行销售的做法。“本来首付30%，等到封顶后银行按揭下放之后再签订合同，这样做风险也很小，但现在房子好卖，开发商采取了这样强销的做法，我认为很不合理。”这位买房人说。

　　一次性付款缘何屡屡上演

　　据记者了解，从去年开始，一次性付款以及提前还贷比例上升。重要原因是什么呢？

　　首先，银行不断加息使一次性付款和提前还贷增加。众所周知，按揭贷款在前些年内，所还的大部分是利息，当很多买房人深刻体会到这一点时，只要口袋里的钱比较充足，就会提前还款。而每月还款的人们发现每加一次息，月还款就会多不少，既然把钱存到银行收益小，索性不如一次性付款。

　　其次，很多项目为了鼓励买房人一次性付款，纷纷采取了优惠条件。比如再热销的楼盘也会对一次性付款的买家特定一些优惠。西四环外项目远洋山水，平时一点折扣都没有，但新推出的楼盘规定，凡一次性付款者都可享受9.8折待遇，面对不断上升的房价，很多买房人选择了一次性付款。

　　第三，对于投资者来说，今后有了更好的居住选择，卖掉现有住房成为获利的一个有效途径，但如果是按揭住房，那么你要一次性交纳剩余的房款，拿到产权证才能交易，因为在国内转按揭基本是行不通的。因此，为了避免今后上市交易的麻烦，一次性付款就成为最省事的做法，反正按揭贷款在很多人眼里是不划算的。

　　第四，总价低的小户型是最适合一次性付款的。正如凯旋城销售总监刘倩瑜所言，像凯旋城这样，50平方米精装修小户型，而且还送家电，总价为50万-60万元，凡是购买它的人基本都是白领阶层或者投资性买家，如果每月还要还银行贷款，就明显不值得了。

　　一次性付款是否合理

　　早在1997年之前，个别银行推出按揭买房业务，受到了有关部门的封杀。但随着房地产成为支柱产业，按揭贷款成为了买房的重要手段。其实从一开始，这个业务就存在着争议。今天，一些开发商要求一次性付款买房，合理不合理似乎很明显。

　　据赛德天勤律师事务所律师吴将介绍，要求一次性付款其实是开发商规避风险、寻求快速销售完成资金回笼的一个体现。由于银行规定了封顶后才能贷款，那么如果一个买房人先交纳了30%的首付，当封顶后，他并不具备贷款的条件，这个时候风险就转嫁到了开发商这一边，如果遇到当时市场不景气等影响，造成开发商无法将此房卖出，纠纷就会随之而来。

　　专业人士指出，目前随着政策的不断出台，开发商紧绷的神经不得不靠如何快速销售来缓解，因此，像一次性付款的做法会大量出现在楼市的销售中。无论合理不合理，都是一个愿打一个愿挨的结局。