涨跌都有理 房价降的十大理由PK房价涨四个因

　　房价下降的十大理由

   除了盼望北京的房价能够尽早得到合理回落之外，笔者相信，大多数理智的人并不会希望看到房价大跌的一幕，因为那将比房价上涨带给社会的恐慌及影响更为严重。但是从众多角度分析后，笔者还是认为2007年，北京房价必将呈现回落之势。##Detail_Page_AD##

   理由之一：宏观调控方向所求

   调控初见成效，政府不可能放弃刚刚到手的调控成果，必定会在2007年加大宏观调控力度，从而彻底抑制房价的增长速度。尤其是在现行政策的基础上增加实施细节，进一步加大法规的实施力度，从各方面挤压房价。北京市政府一定会在2007年采取更强烈的措施，稳定房价。而年底前加征土地增值税的做法，也已充分表现出政府调控价格的决心。

    理由之二：土地供应结构性调整

   从近期陆续报道的地方土地违规违法事件以及不断从严的政策措施来看，2007年土地总体规划的调整审批权限以及土地出让金的管理权限可能会上收，建设项目用地的管理将更加严格，而这将确保存量房的专项运用。可以预计，随着土地供应“闸门”的敞开，如没有重大政策变动，则土地价格的上涨趋势将得以缓解。另一方面，增量土地资源的供给放宽，将会促使存量土地的竞争放缓，从而降低成本，促使房价回落。

   理由之三：新项目集中释放

   “九部委细则”中，“90平方米”和“70%”的说法牢牢地框定了国家住房结构的新方向，即总量和项目相结合的原则。从总量上保证套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重达到开发建设总面积的70％以上，导致中低档住房供给彻底敲实，区域价格不降也难。此外，对收回的闲置土地主要用于安排中小套型住房建设；调整和优化住房用地供应结构，优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的用地供应，2007年供应量不低于居住用地供应总量的70％，这些措施也会使小户型供应量增加。

   理由之四：放盘速度将加快

   2006年是历年来金融调控最严厉的一次。加息和上调存款准备金率，提高了开发商的借贷难度，加大其资金成本。2007年在新一轮房地产金融调控进一步深入下，如果开发商仍然故意囤积房屋酝酿涨价，就将面临资金链引爆的危机。长期以来开发商售盘都是采取预售、现房、囤积房各占1/3的局面。往往预售的部分房源是为开发商回收部分资金完成楼盘建设，部分开发商往往大张旗鼓宣传房屋紧俏程度，骗买房者赶紧购买；囤积房则是开发商囤积居奇，制造“房荒”，从中渔利。2006年政府把关预售购房按揭，主要目的是加大预售房屋的购房限制，降低开发商初期的回笼资金，使开发商紧缺的资金压迫下，加快放盘速度、增加期房售量、减少囤房现象、尽快抛售，最终加快市场前进步伐。
 
　　理由之五：保障性住房供应加大

　　2007年将是政府全面敦实政策的一年，也就是说，无论“限价房”入市、相关细则和运行制度等条文都将放到2007年贯彻执行。而这些结构调整为主的住宅产业发展的政策的执行，中低档住房供给的扩大，将从根本上迫使区域的均价下降10%左右。北京市建委表示，从2006年到2010年，北京将建设47万到60万平方米的廉租房，套数大约1万套。而预计2006年建设的2000套廉租房，将推到2007年进行，且将于2008年向市场供应。2007年起，经济适用房供应扩大至每年300万平方米等系列政策，缓解中低价位住房和经济适用房供应量依然不足的住房供应结构与市场住房需求存在不对称情况。

　　理由之六：二手房源供应加大

　　预计2007年能增加10万套满足无税条件的二手房。这类无税房的房龄一般在5年以上，这些早期社区周围的配套设施成熟，而房屋的出售价格相对低廉，不用缴纳营业税, 预计2007年北京房屋租赁市场房源放量,需求增加，整体交易量将呈现猛增，交易价格受房源的影响难以爬升。

　　理由之七：投资收益回落

　　投资者转入“长线投资”、业主“以租代售”的观望氛围却带动了租赁市场的迅速发展。基于租赁房源的增加，租赁价格出现了回落。投资回报率的萎缩，缩减了投资者的投资收益。这也是稳定房价的又一捷径。

　　同时，利率上调挤出了一大部分房产的假需求者。在短短的两年时间里，个人住房贷款利率上调了四次，使得人们对去年加息后的再次加息预期在房产市场中率先得到了实现，这无形中已经给投资者一个非常明显的信号，贷款利率还将继续上调，房产投资的成本必将增加，投资风险将会加大。因此说此次利率上调对房产投资者特别是对部分持有多套房产进行投资的人群会产生巨大投资压力与投资风险，投资收益会明显下降，从而会使部分投资人士抛售持有的投资物业。这对于房源紧缺的二手房市场来说，有利于缓解供需矛盾。

　　理由之八：外资投机比例缩小

　　2006年政府先后多次出台的“限外令”遏制了外资在华炒房。楼市外汇管理制度使得外资在华购房“严进严出”，全部外资购房结汇均得接受“真实性审核”（之前规定为100万美元以上），转让收益也得在审核后方可汇出，这打压了中国房地产投机比例中最根本的一块。“限外令”的彻底实施，将带动2007年融入到一个靠刚性需求支撑的房地产时代，这也是房价不得不降的又一条件。

　　理由之九：现金收房叫停

　　自从1999年二手房市场开放，到了2001年，现金收房一度成为二手经纪行业的主流。由于现金收房得来的房产一般为市场价，部分经纪公司为保障自己的利益最大化，抬高房价，扰乱市场秩序。随着2006年现金收房的取缔，不良经纪公司获取非法利益的渠道被堵死，2007年二手房价将得以抚平。

　　理由之十：置业分流有助房价回落

　　两番加息，实际增加的养房成本并不多，尤其是2006年的第二次加息，政府主要体现了两年来四次连续加息的政策走势以及未来几年央行持续的必然趋势。加息对消费者产生强大的心理影响，迫使消费者在“置业一步走”的时候，衡量自身的承担能力。“由租到买”、“从旧到新”、“卖小买大”，逐步换代升级将会逐步成为购房置业的大趋势。而二手房置业升级的“卖旧买新”、“押旧买新”、“转按揭买新”等方案同样为购房者提供了更多的选择空间，促进更多消费者的合理置业。

　　房价！这个关系到各方利益进退维谷的生死博弈，这个难以两全齐美的操纵旋钮，在政府宣读2007年房地产市场调控主题的同时，就注定了“必须回落”的命运。

[!--empirenews.page--] [/!--empirenews.page--]

　　四大因素推动2007年房价上涨

　　2007年的房价走势如何，不仅仅牵动着普通老百姓的心声，也将直接触动着政府相关部门的“神经”。

　　回首2006年北京房地产价格，应该说是处于“双高位”运行，即房产价格的绝对值和房产价格的涨幅均处于高位。北京房价作为全国调控难度最大的城市，应该说是一个不争的事实，而2007年北京房价继续保持上涨的趋势亦不可逆转。##Detail_Page_AD##

　　从整体看，将有四大因素继续支撑2007年的房价上涨。

　　第一，良好的经济增长基本面。“十五”期间北京地区生产总值年均增长11.9%，城市居民人均可支配收入年均增长10.4%，同时，根据北京“十一五”规划纲要，“十一五”期间北京地区生产总值的年均增长要达到9%，城市居民收入的年均增长幅度在6%以上。2006年北京经济运行良好，经济增长势头强劲，2007年将继续保持较快的增长，在此良好基本面的支持下，住房需求依然旺盛，这对于房价的上涨是有利的支撑。

　　第二，供不应求的紧张局面不能根本扭转。虽然2006年北京土地挂牌交易的居住规划建筑面积达到了617万平方米，其中北京12个行政区（城八区和通州、大兴、昌平、顺义）的居住规划建筑面积为468.7万平方米；而2005年土地挂牌交易的居住规划建筑面积为301万平方米，其中北京12个行政区的居住规划建筑面积为257.2万平方米，也就是说2006年和2005年北京12个行政区通过挂牌交易的居住土地规划建筑面积总和为725.9万平方米，因此，2005年和2006年北京12个行政区的居住规划建筑面积占全市的比重为79%，而12个行政区的住房需求比例达到87.3%以上。也就是说供需之间的有效匹配还存在缺口，这在一定程度上也会推动价格上涨。

　　第三，部分轨道交通在2007年投入运营的利好因素支撑。在决定房产价格的高低因素中，便捷的轨道交通起着至关重要的作用。2007年，部分轨道交通将正式投入运营，这对于周边区域房产价格的上涨必然会起到一个推动的作用，从而影响到并带动房产价格的继续上扬。

　　第四，奥运效应在2007年更加显现。借助奥运概念所产生的巨大经济效应在2007年必然会得到最为有效的体现，这样就会派生出大量的住房需求，而这对于房产价格的提升又具有极大的推动力。

　　因此，对于2007年的北京房价走势来看，依然是处于上涨的趋势；但是，对于不同区域来说，房价的涨幅差异将会比较明显。具体可能表现在以下两个方面：

　　其一，2007年价格相对高位区域涨幅将会出现补涨趋势。

　　在经历两年的持续上涨之后，北京部分交易热点区域的房价达到了相对的高位。据“链家地产”统计资料显示，2006年12月，西直门、公主坟、马甸、中关村等区域的二手房价格均已经超过了10000元/平方米，团结湖的二手房价格亦在9000元/平方米；但是，回顾这些区域10月、11月和12月的价格走势来看，已经基本处于“滞涨”状态。这是由于这些区域的房价在连续的上涨之后，其价格已经处于明显的高位，相比2006年北京整体二手房价格的7155元/平方米至少高出2000元/平方米以上，其价格继续快速上涨的瓶颈已经开始显现，而当一个区域的价格明显要高于市场平均价格时，必然就会出现“补涨”的趋势。因此，对于当前北京一些交易价格已经处于明显高位的区域，其价格涨幅在2007年将会回落，房价涨幅将会控制在10%左右。

　　其二，2007年新兴热点区域和轨道周边区域房价上涨幅度会较大。

　　虽然2006年出台的各项税费让部分需求者将职业的目标重新锁定在了具有地段优势和配套优势的公房身上，但是，随着消费者对税费等政策的接受加强，需求必然会逐渐往二手商品房集中的新兴热点区域转移；同时，作为一些新兴热点区域的交通配套和商业配套正在快速完善，将促进这些区域的房价在2007年有更加明显的上涨，上涨幅度将在15%以上。

　　因此，2007年的北京房地产市场，房价上涨依然是其主旋律，只是房价涨幅会趋于平稳。