揭穿楼盘滞销的谎言

　　2006年5月，国家发改委经济研究所研究员王小广在权威媒体上发表了《中国房地产业的十大谎言》一文，将矛头直指当时盛行的“地荒论”等流言，以正视听。

　　然而，当时间逼近2006年底时，有关“北京别墅存量消化至少要10年”和“豪宅滞销”等新言论开始蔓延。这对于信息还相对不透明的中国房地产市场是毁灭性的，特别是极具投资价值的高端不动产市场。##Detail_Page_AD##

　　在逝去的2006年，政府关于房地产调控措施频出，不论是“90/70”还是“限外”政策，都曾一时导致房地产市场风声鹤唳，开发商驻足观望，人们也很容易就此揣测投资客望而却步。

　　为了证明“滞销”的存在，有人甚至将中国房地产周期理论也搬了出来。一般认为，中国房地产周期波动可划分为四个时期：即1979年～1985年为复苏期，1986年～1990年为发展期，1991年～1998年是增长和宏观调控期，1999至今为高速增长期。

　　于是很多专家据此认为中国的房地产周期频率，大约是5年发展，2年低落，7到8年为一个周期。按照2006年底和2007年初的时间节点测算，中国房地产市场已经持续了7年多的“牛市”，似乎也该“滞销”进入低潮。

　　无论是政策利剑还是周期瓶颈，仍然只是一种理论上的推测，或者假设。而来自市场的第一手数据却是最具说服力的筹码，也是戳穿“滞销谎言”有力的武器。

　　如何反映高端不动产市场，其核心问题离不开其租售问题。《中国房地产报》从北京房产信息网查询与统计得出，相比2005年，2006年北京在售的90个别墅、141个写字楼、197个高端住宅、124个商业项目整体销售状况“飘红”。这些数据是调查了2005年、2006年有销售纪录的项目得到的，以别墅为例，2005年的销售套数和销售面积分别为2971套和940895平方米，2006年则分别是5719套和1520732平方米。也就是说，2006年比2005年在销售套数和面积方面的增幅分别约为92.4%和61.6%。如此高的销售增长率是“滞销”的迹象吗？

　　如同别墅市场一样，2006年的写字楼、高端住宅和商业项目在销售市场的表现也远远超过2005年，销售率同比增长皆在70%以上。这难道是京城高端不动产“滞销”的症状吗？

　　房地产用地的稀缺性、北京的奥运概念和人民币升值等利好让海外投资者继续看好北京高端不动产市场。限外政策并不是阻挡他们进军的鸿沟，一些以中外合资等方式进京购房的并购案屡见不鲜。

　　因为在房地产市场上，开发商与投资者的价值取向是一致的。要么通过买卖赚取差价，要么通过出租获取长期而稳定的投资收益。尽管也有人认为开发商和投资者在楼盘的售价上是博弈的双方，甚至是背道而驰的，但两者实为鱼水关系。

　　尽管目前无法统计到投资者在购买北京高端不动产的投资收益率的大致情况，但从目前的租赁市场上便可见一斑。很多写字楼和高端住宅的投资回报率分别在10%和7%左右。与目前国内的利率水平相比，投资高端不动产市场仍然是最好的选择之一。当然，对于日渐流行打包物业上市的房地产信托基金(REITs)而言，这个回报率也不低。

　　我们需要理性、客观地去看待中国房地产市场，用真实的数据和市场调查去解读它。