关注：二零零七年决定楼市走向的八种力量

　　暖冬之后是暖春。

　　在2007年暖暖的春光里，猜测今年的房价走势依旧是津门楼市的一个热门话题。

##Detail_Page_AD##　　开发商依旧在铁嘴钢牙的预言房价必涨，购房者依旧在一相情愿的期待楼市降价，各类专家也依旧在“很负责任的告诉购房者“上涨的概率有多大，顶着不同ID的各地网友们也在网络上各抒己见，而且甚至已经有人在用周易来预测房价了。

　　预测房价是楼市一个永恒的话题，也是一个永恒的难题。

　　是话题是因为房价与老百姓的生活太密切相关了。是难题是因为决定房价的因素太多，而变化也太多。

　　因此与其去听各种不同版本的房价预测结果，倒不如直接去分析决定房价走势的各种力量。

　　宏观经济的力量

　　房地产与宏观经济的景气度密切相关，经济的繁荣必然要推动房地产的蓬勃发展。2006年中国GDP增长10.7%，已经连续4年在10%左右徘徊，可见中央政府抑制经济过热，熨平经济周期的政策还未完全见效。国家发改委主任将2007年中国GDP的增长目标定为8%，实际增长估计会超过9%。因此，宏观经济向上的力量为房地产的繁荣向上奠定了基调。

　　调控政策的力量

　　中国楼市是在不断的市场调控政策中成长起来的，尤其是自2002年以来，每年都出台了多种调控手段，从土地、金融、财政到市场，甚至是行政手段。但是每次的调控政策都适得其反，犹如火上浇油，中国的房价就这样伴随着调控一路上扬。2006年，上海好不容易稳住了，深圳、北京又火了。2007年应该是2006年调控细则的执行年，例如90/70政策将会显现效果，除此之外，中央政府肯定还会针对不同地区有新的政策出台，去年房价上涨快的地区肯定是今年重点治理的对象。从调控政策的角度看，天津房价今年将回落到5%-10%左右的涨幅，但不排除出现一些滞销楼盘的降价促销行为。

　　城市经营的力量

　　利用目前城市现有的资源创造出最大的收益，这就是目前各大城市市长们的城市经营之路。在经过长时间的沉默之后，在开发滨海新区的号角吹响之后，天津正在呈现厚积薄发之势，因此有人断言，在经历了由当地人推动的房价第一轮上涨之后，将会呈现由外地人推动的第二轮房价上涨。从这个角度看，天津房价，尤其是热点区域仍有上涨的冲动。

　　成本的力量

在土地实行招牌挂之后，房价上涨实际已经由需求拉动型变为成本推动型。在建筑成本和管理成本基本固定的情况下，土地成本已经成为决定房价走势的最主要因素。2006年天津市土地出让面积为350万平米，平均每亩单价为187万，而2005年这个数字为 220万，这是因为2006年出让的土地大部分位于城市边缘，占了出让总面积的77%。由此可见，如果这些土地今年开工并销售的话，将会出现一些相对低价的房子，当然这些房子大部分位于城市边缘地带。

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 　　产品供给与需求的力量

　　产品的供给与需求是决定价格的最主要因素。供大于求则拉动价格下降，供小于求则推动价格上涨。2007年楼市的供应将会增加，首先90/70政策的落实，将会增加市场上商品房的供应套数，此外2007年将是报建项目的最后一年，必有大量项目抢在此时开发。##Detail_Page_AD##

　　2007年的商品房需求量将成为决定房价走势更为关键的因素。2007年商品房需求量总体应该保持在1000万平米左右，但是存在很大的变数。如果购房者群体形成一致性的上涨预期，则会形成跟涨形式，拉动需求；反之，则会有更多人保持观望态度，抑制需求,推动房价下调。市场预期的力量

　　市场预期是市场上最重要也是最不可思议的因素，尤其是包括楼市、股市、艺术品在内的投资品市场。一旦形成一致性升值预期，一个郁金香球茎都可以炒出天价。而一旦因为某种因素形成贬值的预期，则股市的万亿市值可以在一天之内蒸发一空。目前天津楼市在涨到目前这个价格时，已经很难再形成一致性的上涨或下降预期，而是各种预期同时存在，形成了市场上的动态均衡态势。除非有重大利好或利空消息，否则，这种均衡仍将继续保持一段时间。

　　舆论的力量

　　住房问题已经和医疗、教育一样成为一个全社会关注的焦点问题，也成为一个社会舆论集中指向的焦点问题。因此社会舆论也将成为决定楼市走向的关键因素，对于报纸、电视等传统媒体来讲，更多是在均衡楼市利益各方的关系，因此对于房价的舆论呈现一种中庸的态度和观点。而网络的普及，让更多网民有了表达的渠道，更主要的是网民意见的汇集已经成为推动中国重大事件进程的一股强大舆论力量，例如孙支刚事件，例如刘涌案件。对于楼市，我们相信这种力量将在2007年发挥更大作用，来维护普通购房者的利益。

　　资本的力量

　　在资本的眼里，房地产即金融。中国房地产已经成为金融资本纵横捭阖的疆场。无论是国有资本、民间资本、还是国外资本。

　　以天津房地产市场而言，外地开发商已经占领半壁江山，并俨然成为主流力量。此外国外的各种基金、银行、开发公司也踊跃进入，让天津房地产开发市场。

　　资本也活跃了房地产销售市场。温州购房团、山西人、甚至韩国人、日本人已经悄无声息在天津大量购置房产，而写字楼现在也已经不再是一层层的买，整栋买走已经屡见不鲜。

　　2007年，可以预见的是，资本在推动天津房地产蓬勃发展的同时，也将拉动房价不断上扬。上面所说的决定楼市走向的八种力量，只是主要因素，此外还有很多次要因素，这些大大小小力量的合力就决定了今年楼市的方向。