宏观调控恢复了房地产业的本来面目

    在3月29日中国房地产业协会主办的“2007宏观经济形势发展与房地产发展态势报告会”上，国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松就2007年房地产金融政策趋势发表观点，指出宏观调控只不过是恢复了房地产业的本来面目。
 
##Detail_Page_AD##    房地产市场是多个市场的集合

　  巴曙松认为，目前提及的“房地产市场”概念应该是多个市场的集合。现在很多的争论来自于简单的汇总，把一级市二级市场、三级市场汇总，把不同地区、不同市场汇总，这种总量汇总的好处在于能把握全貌，但是掩盖了政策的趋势。美国房价出现明显下滑的同时，一个非常重要的趋势就是纽约、伦敦、旧金山的房价还在继续大幅上升，这就是所谓的“超级城市现象”。房价逆市上升的“超级城市”的出现，是大城市本身对人力、资源、机构、企业、服务等多元化的吸引造成的。当中国主要的教育资源、医疗资源集中在北京、上海、广州这几个城市的时候，可以想象作为一个普通的投资者和消费者，他在选择不同城市消费的时候，必然会考虑这些因素，所以不同城市之间价格的差异本身反映了依托支持这个房地产市场背后资源的分布上的差异。

　　城市化和人口结构增加了房地产市场的复杂程度

    巴曙松指出，人均GDP1000美元的发展中国家，城镇人口比例平均是45%，而我国只有35%，还差10%。如果按照未来10年我们达到人均GDP1000美元这个目标来计，目前的人口控制在13亿，10%这个数字就意味着农村向城市迁移的人口年平均值达到1300万，相当于一个北京。这样规模的人口迁移是前所未有的，这才是中国城市化的真实问题。2006～2016十年期间，是一个在岗工作人口比例上升的时期，当这部分人步入老年，退出工作岗位以后，对住房的需求也会减少。所以我们面临的这个市场比想象的要复杂。国内缺乏真正意义的房地产融.

    谈到房地产融资问题，巴曙松认为，房企上市的目的是为了改变融资结构。过分依赖银行贷款会造成高负债率，使整个企业运作起来非常脆弱。香港前10大房地产公司的份额占到60%、70%，而在内地，最大的万科也不过占到1%，因此这是一个非常分散的、缺乏整合的市场。而千万投资者所预期的也正是“整合”。中国并不存在真正的房地产融资或者房地产金融。
 
    真正意义上的融资，对于不同层级的市场有不同的融资方式，对于不同类型的商品有不同类型融资，而国内房企现在用的都是贷款。北京地区的银行对房地产行业贷款的波动很高，但银行本身最不期望房地产市场的波动，而银行本身却是市场波动的始作俑者，因为除了贷款之外没有其他的融资渠道。

    调控恢复了房地产行业的本来面目

    巴曙松认为金融政策的调控思路近几年一直没有什么变化。房地产调控只不过恢复了房地产行业本来面目――资金密集、土地密集。原来不具备这个条件的，可能就要选择道路，要么整合、要么特色化、要么选择合作，这是必然的，这个趋势日益明显，而且房地产商自己也在考虑转型。政府和市场间要有清晰的合作和分工 。

    最后，巴曙松指出，不能指望着靠市场运行或者依赖房地产企业去解决中低收入阶层的问题，这实际上在一定程度上混淆了政府和市场的职责，因为企业要设计出市场最需要的商品、利润最多的商品。今年的“两会”前后，可以明显见到调控的思路在日益清晰。调控是弥补市场不足而不是自身替代市场，否则即使房价降下来，也可能演变成富裕阶层占有多套房产，中低收入阶层仍然买不起房的局面。